武漢二手商鋪：到底是餡餅，還是陷阱？

　　二手商鋪
　　餡餅，還是陷阱
  “一要市中心，二要開業的老鋪，三要小面積。”最近，讀者李先生想要記者幫忙找間鋪。
  為了幫他找到合適的二手商鋪，記者走訪了多位商業地產專家。
  哪里的二手商鋪最貴，哪里的二手商鋪最火？買二手商鋪要注意什么？
  今天，本刊將為你獨家揭秘。
　　租售價格 
　　水漲船高
 “現在，香港路沿線的二手商鋪價格每平方米在8000元到1萬元之間。比如30平方米到40平方米的總價在30多萬元。月租金每平方米在80元到100元之間。”順馳客戶管理部經理王曉龍介紹。
  他說，江漢路萬達廣場的二手商鋪均價在4.5萬元/平方米，月租金每平方米在200元至300元之間。而這些10平方米到20平方米的商鋪，只要有人拋，馬上就有人接。與2008年相比，萬達廣場周邊商鋪漲價0.2萬元/平方米左右，香港路沿線漲價0.1萬元/平方米左右。而每平米租金均上漲了30元左右。
  南國大武漢家裝副總經理楊波表示，買鋪不能根據售價高低作為選擇依據。3000元/平方米的商鋪，如果租不出去，即使再便宜也沒用；5萬/平方米的商鋪，如果能租出去，并且租金高，再貴也值。
　　市場需求
　　賣鋪少買鋪多
  王曉龍說，現在是賣鋪的少買鋪的多。
  他說，漢陽鐘家村、武昌司門口、徐東大道沿線，幾大商圈很好出租。”，而古田、二七商圈，由于商業不集中，門面多而需求少。香港路、臺北路、黃石路、大智路、漢正街、江漢路步行街等地，二手商鋪很搶手。
  楊波表示，買商鋪主要是買開發商的運營能力。在買二手商鋪時，要先看開發商之前招進來了哪些品牌商家，以及其他老商家對商鋪的評價，做好這些功課必不可少。
　　專家支招
　　破商鋪陷阱
  “有些商鋪的產權性質不明確，這樣的商鋪以后辦理產權手續和相關其他商業手續很麻煩。”王曉龍說，住宅用作商業用途，還要征收個人所得稅。商鋪的性質應該是“商業”或“商用”。
   他指出，商鋪的布局與配套也比較重要。從布局上看，項目的進出口位置與拐角位置的租金最高。從配套上講，供電、供水、供氣以及物業管理收費，都會影響到日后商鋪的經營。
   他表示，商鋪的公攤面積在35％－50％之間。也就是說，買一個20平方米的商鋪，實際使用面積只有10平方米到13平方米。如果公攤面積超過50％，這樣的商鋪不劃算。
　　各方說》》》
　　讀者“天上云”：很多開發商只是賣鋪，又沒有商業策劃、運營與管理等方面的資歷和經驗，“一鋪養三代”只是一個夢。
　　南國大武漢家裝副總經理楊波:目前市場有三種運營模式：
　　一是先賣鋪后招商。這種模式市場風險最大。誰也不敢保證以后能否找到商家，同時開發商容易透支商鋪的預期，抬高售價；
　　二是邊賣鋪邊招商。這種模式能讓買鋪者看到一些現實，但中間存在很多變數。
　　三是先招商后賣鋪。大武漢家裝就是在商戶現實租金已到位的情況下，再根據現實租金再確定商鋪售價。
　　世方商業地產機構余朝明：租賃商鋪時，業主主要是考察商戶是經營什么？是否是品牌商家？承租能力如何等，并結合自己鋪位情況以及項目的整體商業規劃，做到業態互補。同時，要考察商戶的經營者是否有過成功的經營經驗、經營思路和資金實力，只有出租前多操心，才能保證出租后少操心。
　　二手商鋪租售價格表
　　漢口
　　江漢路步行街商圈
　　月租金：200 元/平方米左右
　　平均售價：4.5萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬達購物廣場
　　武漢廣場（ 查看地圖）商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售價：4萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬松精品一條街
　　漢正街商圈
　　月租金： 120元/平方米
　　平均售價：3萬元/平方米
　　推薦鋪面：萬商百馬
　　武昌
　　中南商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售價：2.8萬元/平方米
　　推薦鋪面：中南路上
　　徐東商圈
　　月租金： 80元/平方米
　　平均售價：1.8萬元/平方米
　　推薦鋪面：銷品茂附近
　　光谷商圈
　　月租金： 100元/平方米
　　平均售價：2.5萬元/平方米
　　推薦鋪面：主干道一線
　　漢陽
　　鐘家村商圈
　　月租金： 40元/平方米
　　平均售價：7000元/平方米
　　推薦鋪面：一線臨街門面
　　王家灣商圈
　　月租金： 60元/平方米
　　平均售價：2萬元/平方米
　　推薦鋪面：漢陽大道一線
　　注：以上租售價格為區域平均價格，僅供參考。區域內各商鋪租售價格，因鋪有異。
　　數據來源：順馳置業武漢有限公司