房價便宜一半 杭州萬畝村留地虎視眈眈覬覦樓市

 　 在下沙上班的小金，上周終于夢想成真，擁有了一套自己的住房。
 　 小金畢業三年，一直在下沙上班。去年，小金看中了下沙中心區域的樓盤四季風景苑，已經付了定金，但因為當時樓市低迷，家里人意見不統一，最后只能不了了之。等到今年樓市出現大逆轉，下沙的房價也噌噌噌往上躥，別說中心區域，就連目前配套還不是很好的沿江區域，價格也已經漲到1萬元/平方米。
　　房價這么高，什么時候能買到房子呢？收入并不是很高的小金，常跟人這么感嘆。
　　沒想到，沒過多久，小金就告訴親戚朋友：自己已經買了房。
　　小金的房子，離地鐵1號線下沙東站約500米，離下沙商貿城300米。地段非常不錯，但價格遠比市場價低，僅為4000元/平方米。
　　為什么這么便宜？小金的房子并不是普通意義上的商品房，而是有一個專用名字“10%村留用地項目”，最初有購房資格的是當地的農民。因價格便宜，想買的人非常多，小金還是花了6萬元，從當地農民手中買得了購房資格，后來號子賣到了8萬元/個，現在小金的房子，據說加價20萬元轉手，還是有人要買。
　　小金說，自己單位里共有4個同事買了這個房子。嘗到甜頭的一個同事，現在還在打聽邊上還有沒有類似性質的房子。
　　事實上，最近受寵的村留用地項目絕對不止這么一個。新近推出樣板房的西溪君逸匯，一下子賣掉了90多套；恒策西城時代一開盤就賣了200多套房子；劍橋公社、新城時代都已經無房可售……在萬元房遍地開花的杭州樓市，村留用地項目再次風生水起。
　　由于對這塊市場缺乏關注，市場上對于“村留用地”項目存在許多誤解。有很多人干脆把它叫作“小產權房”。其實，這兩者是有本質區別的，一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產權證，一個則沒有合法有效的產權證。
　　記者在采訪過程中了解到，據權威數據統計，目前杭州規劃留用地規模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。如此巨量的村留用地項目等待上市，它是否會對現有商品房市場形成沖擊，讓人關注。
　　國有土地、合法開發、有大三證
　　村留用地項目不是小產權房
　　相對于商品房來說，許多人對于村留用地項目還不是很熟識。但事實上，村留用地并不是一個新鮮事物。
　　“留用地項目”是國家在征用農村土地并轉為建設用地后，其中留10%給當地村委會，鼓勵他們單獨或合作開發建設。而杭州是走得比較快的城市。2002、2005、2008年，杭州相繼出臺過相關的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出臺了《關于進一步完善村級集體經濟組織留用地出讓管理的補充意見》，不僅在諸多實施方面有了更多細則，另外規定合作開發的49%部分，有可能取得單套產權。
　　在杭州，最早出現的留用地項目是寫字樓，如黃龍區塊的聚龍大廈等，留用地住宅化的第一個項目是西溪鋒尚，后來又出現了如劍橋公社、斯坦福平方、新城廣場等項目。
　　村留用地是合法的
　　由于這個市場還處于起步階段，很多人把留用地項目理解為“小產權房”，其實兩者是完全兩個概念的產品。一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產權證，一個則沒有合法有效的產權證。
　　“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村政府頒發的鄉產權房，又叫小產權房。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。這種房子沒有國家發的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產權證也不是真正合法有效的產權證。
　　“留用地項目”是國家在征用農村土地并轉為建設用地后，在其中留10%給當地村委會，鼓勵他們單獨或合作開發建設。土地轉為國有建設用地，并實行依法出讓。房產具有“國有土地證”、“契證”、“房產證”大三證，但是不能分割轉讓。
　　不能開發經營性房產
　　在開發業態上，留用地可用于發展除經營性房地產外的所有二三產業，包括商業、外來人員公寓、綜合大樓等經營性項目以及標準廠房等，讓村集體經濟組織通過發展“樓宇經濟”、“產業經濟”不斷增強經濟實力，增加農民的經濟收入。值得注意的是，它不能用來開發經營性房地產。
　　根據《關于進一步完善村級集體經濟組織留用地出讓管理的補充意見》，規定村留用地項目土地出讓方式由村級集體經濟組織自行選擇。一為村級集體經濟組織自主開發的留用地項目，由村級集體經濟組織出具不對外合作開發的書面承諾，按相關程序辦理協議出讓手續；二為“留用地貨幣化”的留用地項目，一律采取招標、拍賣或掛牌方式公開出讓；三是村級集體經濟組織需合作開發的留用地項目用地，一律采取招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。村集體經濟組織與合作方聯合開發的項目，村級集體經濟組織所占股份應不低于51%。
　　產權等問題制約發展
　　目前，村留用地項目讓人心存顧慮的，主要是產權分割和貸款問題。
　　“我要先告訴你，我們這個是只有大證，沒有小證的。”接到記者電話，即將開盤的海陸UN公社銷售人員第一句話就告訴記者。她說，這么做是為了以后避免跟客戶產生糾紛。
　　村留用地項目具有“國有土地證”、“契證”、“房產證”大三證，但是不能分割轉讓，這就意味著它不能像普通商品房那樣擁有單個“產權證”，不能銷售，一些項目只能采取長期租賃的形式，“以長租的形式變相銷售”。
　　由于是租賃，村留用地項目不能使用商品房貸款，只能用消費貸款，貸款期限一般最多為10年，貸款利率也相對比較高。為了減少麻煩，有些項目干脆規定不能使用貸款。此外，由于村留用地項目不允許做住宅，只用來建設公建和商業，所以往往存在這些問題：比如沒有陽臺，水、電為商用標準，沒有煤氣管道等。但隨著項目開發越來越多，目前不少樓盤水電都已經轉成民用標準，有些還有管道煤氣。
　　而今年6月出臺的新政，規定新出讓地塊的合作開發項目在建成后，合作方所持有的房產，可以按照規劃批建的最小產權單元分割轉讓和銷售。這意味著如果規劃批建最小產權單位是單套，那就是可以辦出“單套產權”。
　　許多村留地急著找項目
　　規劃公建為主，商住兩用較多，住宅較少
　　杭州有多少村留用地項目？
　　據了解，杭州10%自留地項目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區域。權威數據統計，目前規劃杭州留用地規模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。
　　西湖區：共有留用地指標5592.5457畝，已核發指標3589.07畝，其中已完成立項的地塊74塊，共計1498.25畝，完成規劃定點1063.72畝。已完成地塊5個，在建地塊6個，各村社大多處于尋找合作伙伴以及立項階段。
　　丁橋：大型居住區一期規劃用地總面積為5491畝，建筑總面積為350萬平方米，建成總居住人口10萬人。在規劃中先行將314畝10%留用地先定位，全部落實到了區位條件較好的具體地塊。
　　江干區：共有10%留用地1260.982畝，除已落實用掉的135.5畝外，未用掉的資源將有1125.482畝(包括在談、未簽約項目)。
　　蔣村新區：2007年蔣村新區12個村(社區)、893.7畝10%留用地全部安排在最好的地塊，擬建項目37個，目前已經立項22個，總用地面積為535.5畝，建筑面積近74.6萬平方米，其中符合上報農轉用報批條件的項目12個。另有未立項項目15個，面積291.45畝，建筑面積41.1萬平方米。
　　蔣村新區中心商務區：該區域10%留用地約1000畝，目標是打造成國內外銀行、創投基金等各種金融服務機構集聚區，跨國公司總部、地區總部和辦事處聚集地，商務商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務區。
　　三墩：10%留用地項目一個主要聚集地，其中，劍橋公社和斯坦福平方為較典型的項目，不可以分割出售，但是可以出租，業主只有使用權。近年來，三墩鎮有10%留用地項目27個，用地面積742畝，建筑面積約100萬平方米。
　　
　　商品房、經濟適用房、村留項目
　　“三足鼎立”局面能否實現？
　　1665萬平方米是什么概念？
　　據杭州市透明售房網數據顯示，2008年杭州主城區消化商品房面積為240萬平方米，行情火爆的2007年消化510萬平方米，以年平均消化375萬平方米計算，也就是說，村留用地項目可容去化4.4年。
　　雖然部分村留用地已經開發，但業內人士表示，這些都還只是村留用地項目的“冰山一角”。既然這塊市場如此巨大，那么它又會否和商品房、經濟適用房形成三足鼎立的局面？
　　
　　商業地產市場沖擊較大
　　商業地產資深人士謝成龍表示，留用地項目其中大部分項目為公建，比如寫字樓、商場、酒店等項目，商住兩用也占到很大的比例，而用于單身公寓、住宅用途的項目，只占到比較小的一部分。他認為，村留用地項目對現有商業地產的沖擊是比較大的。
　　他說，商業按1/3計算，商業面積可達到555萬平方米的體量。這是什么概念？杭州的萬象城是24萬平方米，可建23個萬向城；銀泰百貨武林店5.1萬平方米，可建108個銀泰百貨；頤高數碼廣場1.3萬平方米，可建426個頤高數碼。
　　他說，杭州未來幾年即將投入使用的大型商業項目眾多，如錢江新城的萬象城、來福士商業廣場、高德置地商業廣場，這三巨頭商業超過30萬平方米；城北的創新創業新天地商業體量規劃在30-35萬平方米；城西的印象城面積5.3萬平方米；閑林的深國投商業項目總面積約17萬平方米；九堡的金茂居家摩爾商業體量50萬平方米；申花板塊的銀泰、富強廣場等等。村留用地項目入市，兩者肯定會形成巨大沖突。
　　
　　可以作為商品房市場補充
　　浙江匯禾投資有限公司的負責人認為，現在談村留用地項目與商品房、經濟適用房三足鼎立，還為時過早，因為現實是，目前村留用地得到的關注還太少，根本沒有引起足夠的重視。
　　他說，村留用地項目既然存在，也得到有關政策支持，那么它就應該受到更多正確的關注，而不是像現在這樣“偷偷摸摸”，好像見不得人似的。它雖然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是這些都是可以攤開來講的，沒有必要隱瞞。畢竟它也有低價等很多優勢，能夠滿足一部分人的需求，成為商品房市場的補充。
　　對此，尚銳(中國)地產顧問機構的總經理李偉國也認為，買房子，當然希望價格越低越好。但是魚和熊掌不可兼得，在房價居高不下的大環境下，留用地項目給了很多資金少的年輕一族或者成長中的創智型中小企業一種全新的選擇，如同久旱逢甘露，解決了他們共同的、暫時的困難，甚至成就了他們各自的夢想。
　　事實上，低總價確實成為村留用地項目與商品房一較高下的核心競爭力。比如小金購買的房子，只相當于同地段商品房的2/5，留下鎮的君逸匯精裝修價格在8000元/平方米左右，而與其僅隔一條馬路的西溪晴雪，樓面地價就達到了10777元/平方米，預計毛坯均價會在2萬元/平方米左右。值得一提的是，前者緊臨地鐵，為下沙未來的中心區域，后者緊臨一級風景區，周邊配套齊全，對于購房者的吸引力還是巨大的。而一些地段比較不錯的項目，比如西城時代，周邊電子市場、裝飾市場林立，未來租賃市場空間巨大，租售回報率還是非常高的。
　　
　　有待政策進一步完善
　　采訪過程中，業內人士表示，村留用地政策出臺至今，從起初的一本大證到可以分層辦證，一直到現在合作方所持有的部分可以按照規劃批建的最小產權單元分割轉讓和銷售，政策方面在不斷完善和發展，消費者的權益也會有進一步的保障。但從目前來看，村留用地市場要真正發展，還有待政策完善。
　　“比如目前村留用地項目只能做商業，但有些地塊比較偏遠，單純做商鋪、寫字樓等商業，很難招商，空置率會比較高，不能達到讓農民獲利的目的，造成資源的巨大浪費。而做單身公寓這些相對容易銷售的物業，又存在很多規劃、設計上的限制，使得這塊市場一直高調不起來。”浙江匯禾投資有限公司的負責人這樣表示。
　　而謝成龍也表示，雖然今年6月份出臺《關于進一步完善村級集體經濟組織留用地出讓管理的補充意見》，規定今后村留用地項目如果合作開發，土地出讓就必須通過招拍掛形式，而不是之前的協議出讓，這意味著村留用地項目拿地成本將大大增加，所以它的價格優勢也會失去。但是村留用地項目本身面對的就是資金實力不是很強的開發商或投資者，一旦它的地價優勢失去，那么，在對它的產品還有諸多限制的現在，它是否還有市場？如果限制繼續放開，那么它跟商品房又有何區別？這又是否是村留用地當初設置的初衷？這些都是有待政策進一步明確的。