關注實錄:筑巢引鳳 商業(yè)地產價值如何回歸？

　　【論壇主題】： 筑巢引鳳 如何實現商業(yè)地產的價值回歸
　　【論壇嘉賓】：大通投資集團營銷總監(jiān)尹永紅
　　【論壇背景】：
　　2009年，天津房地產市場經歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。
　　本周的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產的發(fā)展現狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。
　　【論壇實錄】：
　　【主持人】各位網友大家好，歡迎來到本次的焦點關注。2009年，天津房地產市場經歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場日益火爆的同時，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。本此的焦點關注將會和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產的發(fā)展現狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。首先介紹一下本次的到場嘉賓大通投資集團營銷總監(jiān)尹永紅，歡迎您！我們經常說商業(yè)地產，但其實很多人并不知道商業(yè)地產都包括哪些類型，您先給介紹一下？
　　【尹永紅】商業(yè)地產越來越成為房地產從業(yè)者的熱門話題，都認為操盤商業(yè)地產需要更加高深的理論和經驗做支撐才行。但有時深究商業(yè)房地產到底是什么的時候，大家都各執(zhí)一詞，莫衷一是。標準而又簡潔的說法是“具備多種商業(yè)功能的經營性物業(yè)”，商業(yè)地產，人們大多關注的是地產，而沒有關注地產的根本屬性——經營性。
　　其實商業(yè)地產的分類林林總總，但能概括其特點和清晰邊界的還是商貿地產和商務地產，他們的特點一般都是商業(yè)公建類用地性質，商貿地產其實就是跟商貿零售活動直接相關的百貨、賣場、購物中心、商業(yè)街等，通常人們會叫他“商業(yè)”，我覺得叫商貿地產更加確切；商務地產就是服務于商務交流活動的地產類別，例如寫字樓、酒店、公寓、會所等等、比比皆是。
　　【主持人】您認為目前天津的商業(yè)地產發(fā)展如何？存在哪些問題？有哪些經驗值得繼承和發(fā)揚？
　　【尹永紅】面對龐大的商業(yè)地產范疇，很難籠統的說到每個分類市場的具體問題。整體來看，天津城市已經完成了商業(yè)地產市場發(fā)展的積累和構建階段，市場布局也開始由單極化向多極化發(fā)展的階段，但問題始終很多，集中表現在一下幾個方面：第一個就是聚集度過高。商貿類地產仍然集中在濱江道、和平路、小白樓、東馬路商圈，新興商圈只有友誼南路、中山路、新開路、大胡同、鞍山西道這些區(qū)域性和專業(yè)性的商圈能夠經營的較好，其他的奧城、西站、柳林、解放南路商圈基本上都還沒有找到商圈發(fā)展的感覺和方向，實在是商業(yè)資源的巨大浪費；第二個問題缺乏統一規(guī)劃。中國的區(qū)域發(fā)展和城市發(fā)展，都跟目前的商業(yè)狀況一樣，只有行政規(guī)劃，沒有專業(yè)的市場規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。說到底，商業(yè)規(guī)劃不是人為的建造一些房子就萬事大吉了，而是要研究區(qū)域板塊的消費需求，而合理布局各類商業(yè)地產。我們目前基本上就是先造房子，再拉市場，操盤難度可想而知；第三個問題社區(qū)商業(yè)欠發(fā)展。雖然對社區(qū)規(guī)劃中我們總是會保留適當的建筑面積留給社區(qū)商業(yè)，但是目前的社區(qū)商業(yè)依然發(fā)展的很落后和不方便，就是基本的生活用品也不能找到幾個很方便的地方。這有統一規(guī)劃考慮不足的原因，更重要的還是我們對社區(qū)商業(yè)的發(fā)展和扶持力度不夠，“便民設施”“菜籃子工程”，都變成了個別案例和空話，依靠市場自由調節(jié)，市場成熟速度是很慢的；最后一個就是只關注一次性租售，不關注經營。無論商貿類還是商務類地產，都脫胎于開發(fā)商的短視行為和短期單調的融資環(huán)境。就比如說已經數次起生回死的天津女人街和五金城，內街商鋪的設置，就是為了更好更快速的銷售。而接下來最關鍵的經營環(huán)節(jié)沒有跟上，造成現在的尷尬境地。要說什么是經營，那就去問問曾經獨立支撐東馬路商圈的香港新世界好了，這是靠經營水平打開商業(yè)旺銷旺租的典型案例。
　　【主持人】商業(yè)地產的開發(fā)和商品房市場開發(fā)有何不同？需要經歷哪幾個環(huán)節(jié)？在每個環(huán)節(jié)中需要注意什么問題？
　　【尹永紅】基本的流程相對統一，因為發(fā)展環(huán)境和政策是相近的，市場調研、發(fā)展策劃、營銷組市，租售管理，售后管理，但最大的區(qū)別在商業(yè)市場的需求研究，而不再僅僅是房產市場基本面的研究。所以，根本差異不體現在基本流程里面，而體現在商業(yè)操盤所需的技術環(huán)節(jié)。我們要從商業(yè)經營角度來統籌每個行動，經營是所有技術環(huán)節(jié)的出發(fā)點和歸宿點，租售只是這個過程的階段性行為之一。
　　從商業(yè)的經營角度出發(fā)，思考商業(yè)地產全流程的營銷環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產運作的重點。憑借多年的商業(yè)地產運營經驗，我認為要遵循“三分商圈，七分經營”的策略。三分商圈主要是指分析商圈特點，尋找潛在的或互補性需求，是商業(yè)地產操盤的重點，但好的商圈也不能保證每個商業(yè)都能夠經營成功。但是，雖說是商圈占三分，但商圈的特點和潛在市場需求的研究卻是商業(yè)運營成功的前提。商圈研究解決的是商業(yè)地產的核心運營策略的問題；七分經營主要是指經營不只是廣告語、不只是招商、更不只是做出漂亮的效果圖，確切的說經營是一個階段性的商業(yè)運營活動。招商、簽約、落位、開街、商管、物業(yè)、品牌、組合、調整、提升，是整個商業(yè)項目在完成核心策略之后的一系列扎扎實實的經營動作，這對商業(yè)經營者的經營能力要求很高，如果你沒有卓越的經營團隊配置，還是不要自己持有商業(yè)經營的好，這樣的商業(yè)，就像一個吃錢的機器。
　　【主持人】我們也發(fā)現一個問題，很多經營者為了短期的利益提高租金導致很多商戶臨時撤租，您對這種現象怎么看？
　　【尹永紅】這是開發(fā)商短期銷售利益迫使經營者提高租金的結果，這是現階段商業(yè)房地產最大的矛盾和問題，這涉及到商業(yè)地產運作模式和金融環(huán)境、開發(fā)商資金狀況等系統問題，一時難以得到有效的解決。
　　投資者（小業(yè)主或分業(yè)主）不理性的購買了被開發(fā)商炒到了天上的商業(yè)地產價格，造成租金回報要求較高，這種高租金壓力很快就會傳導到商戶那里。這不是商業(yè)經營者的短視行為，而是商業(yè)地產投資市場矛盾的集中爆發(fā)。這樣的案例多了，有助于教育市場，可以讓商業(yè)房地產投資更加理性。
　　【主持人】目前有很多商業(yè)巨頭進駐天津市場，如大悅城、萬達河東廣場、7-11等等，這些商業(yè)地產巨頭的進駐，會對天津的商業(yè)地產發(fā)展帶來怎樣的影響？
　　【尹永紅】這些商業(yè)巨頭都帶來了大型的百貨和品牌主力店，或者直接帶來的就是成熟的商業(yè)經營模式。這很好，為天津的商務和零售市場帶來了很多新的開發(fā)理念，并有助于市場經營理念的逐漸成熟。以萬達為例，萬達的商業(yè)地產開發(fā)模式再加上他的主力店首先入場經營的經營模式，就是典型的對商業(yè)地產的經營屬性給與了足夠的關注。百貨、酒店、院線、公寓、寫字樓、賣場等經營模式的同期進入，為整個項目提前預訂了項目的主力門店，商圈環(huán)境會加速形成，商業(yè)物業(yè)的價值更能夠快速的體現出來。如此的商業(yè)開發(fā)模式，再加上租售并舉的核心策略，萬達的商業(yè)房地產開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)避了一個又一個商業(yè)地產市場操盤難點。
　　【主持人】您對天津未來的商業(yè)地產發(fā)展有何看法？
　　【尹永紅】天津最近幾年的社會零售商品總額和國民生產總值的增速是遠高于國家和地區(qū)的平均水平的，外來人口的增速也接連創(chuàng)下歷史新高。城市建設正快速進入高速發(fā)展期，無論是住宅市場還是商業(yè)房地產市場，都有很大的發(fā)展和提升空間。尤其是從城市經營角度來看待天津的商業(yè)地產發(fā)展，天津尚有很多發(fā)展熱點，社區(qū)商業(yè)就將是一個最為引人關注的熱點。城市也會伴隨這些商業(yè)項目的落成，躍升到一個更高的發(fā)展平臺。
　　【主持人】非常感謝尹總能夠就天津商業(yè)地產帶給焦點網如此專業(yè)的解答，本次焦點關注到此結束，謝謝各位的參與！