不堪高額租金 連鎖企業(yè)強(qiáng)勢(shì)沖擊商業(yè)地產(chǎn)

　　繼8月中旬蘇寧曝出有意在春熙路拿地建商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目后，上海美特斯邦威服飾股份有限公司也在隨后傳出消息，稱已拍得春熙路“京都大廈”的1至5層商業(yè)用房及地下車庫(kù)。近日，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，近年來(lái)傳統(tǒng)連鎖企業(yè)紛紛搶灘商業(yè)地產(chǎn)，或許高額租金以及商業(yè)地產(chǎn)的豐厚利潤(rùn)才是其背后的根本原因。

　　成都商業(yè)地產(chǎn)火熱

　　據(jù)上海美特斯邦威服飾相關(guān)公告，美特斯邦威已以37700萬(wàn)元的價(jià)格，成功拍得成都市春熙路步行街大科甲巷43-75號(hào)“京都大廈”1至5層商業(yè)用房和地下負(fù)一層車庫(kù)，物業(yè)總建筑面積為10658.8平方米。其實(shí)自購(gòu)商業(yè)物業(yè)，這在美邦并非首次。在此之前，美邦服飾已經(jīng)于今年4月和去年年底在廈門、平頂山、南昌和遼寧丹東市斥資3.7億元買下四處商業(yè)地產(chǎn)。

　　當(dāng)然，類似這樣的傳統(tǒng)連鎖企業(yè)進(jìn)軍春熙路商業(yè)地產(chǎn)，美特斯邦威既不會(huì)是第一個(gè)，也不會(huì)是最后一個(gè)。早在8月13日，本網(wǎng)就曾報(bào)道，蘇寧已瞄準(zhǔn)了寸土寸金的春熙路。據(jù)了解，蘇寧看上的地塊為原成都市第一人民醫(yī)院舊址，該地塊目前正在進(jìn)行土地整理，地塊總面積約13353.4平方米，目前蘇寧已經(jīng)對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行了前期考察，拿地意愿十分強(qiáng)烈。據(jù)稱，蘇寧擬在此建設(shè)集五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓、高檔商業(yè)于一體的城市綜合體標(biāo)志性建筑。

　　高額租金推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)

　　傳統(tǒng)連鎖企業(yè)何以突然出手，搶占成都商業(yè)地產(chǎn)“高地”。有分析人士認(rèn)為，金融危機(jī)過(guò)后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)中，住宅恢復(fù)最快，而商業(yè)地產(chǎn)則較慢，目前商業(yè)地產(chǎn)的買進(jìn)價(jià)格相對(duì)合理，加之不斷升溫的通脹預(yù)期以及各地黃金商業(yè)地塊的租金重負(fù)，所以傳統(tǒng)連鎖此時(shí)購(gòu)進(jìn)物業(yè)，不但能卸下重負(fù)，亦能指望固定資產(chǎn)的保值、增值。

　　以美邦服飾為例，半年報(bào)顯示，今年上半年，美邦服飾營(yíng)業(yè)總收入和營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比增速分別為11.29%和-42.86%，分析人士稱，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)大幅同比下降的原因在于美邦大力發(fā)展直營(yíng)業(yè)務(wù)，數(shù)據(jù)顯示，上半年美邦加盟和直營(yíng)業(yè)務(wù)收入同比增速分別為-7.39%和42.05%，而直營(yíng)業(yè)務(wù)收入占公司主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的比重由去年同期的37.18%大幅上升至47.58%。

　　安信證券分析師分析認(rèn)為，由于美邦上年半開(kāi)始加速推進(jìn)直營(yíng)店的建設(shè)，因此在店面租金及租賃押金方面產(chǎn)生了大量費(fèi)用，同比增長(zhǎng)252.66%，所以使得公司營(yíng)業(yè)利潤(rùn)同比下滑了42.86%。

　　不過(guò)，盡管美邦上半年?duì)I業(yè)利潤(rùn)同比下降了42.86%，但凈利潤(rùn)卻實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)28.02%，而這，也正是因?yàn)橹睜I(yíng)業(yè)務(wù)增加所造成的。

　　分析人士稱，近年來(lái)美邦為了提高凈利潤(rùn)及加強(qiáng)品牌建設(shè)，開(kāi)始逐漸收縮加盟店業(yè)務(wù)，而更注重直營(yíng)店的建設(shè)。但直營(yíng)店的租金費(fèi)用卻是個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，據(jù)相關(guān)測(cè)算，租金成本往往能占到休閑服飾品牌店鋪銷售收入的10%-15%，而在一些城市的黃金地段，租金年增長(zhǎng)率甚至高達(dá)30%，從這個(gè)層面來(lái)看，租金既是休閑服企業(yè)重要的營(yíng)運(yùn)成本，也是休閑服企業(yè)盈利的關(guān)鍵。

　　所以，面對(duì)高額的租金重負(fù)及為了提高利潤(rùn)，美邦服飾上半年毅然決定在商業(yè)地產(chǎn)上大展拳腳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前8個(gè)月，美邦服飾共買下6處商業(yè)地產(chǎn)，涉及金額7.85億元，同時(shí)也在上海等16個(gè)省市租下33處門店，涉及租金1.47億元，買店投入為租店投入的五倍多，而第三、四季度，美邦服飾購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的行動(dòng)預(yù)計(jì)還會(huì)繼續(xù)。
　　
　　連鎖企業(yè)進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)應(yīng)慎重

　　成都世家機(jī)構(gòu)首席分析師樊邦勇稱，租金正在成為連鎖企業(yè)的沉重負(fù)擔(dān)，一旦市場(chǎng)出現(xiàn)不景氣，企業(yè)將會(huì)遭遇重創(chuàng)。而通過(guò)購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)的方式，既可以使連鎖企業(yè)獲得穩(wěn)定的店鋪資源，也能夠減少租金快速上升帶來(lái)的成本壓力，確保其持續(xù)的盈利能力，同時(shí)亦會(huì)令其固定資產(chǎn)增值，即使行業(yè)發(fā)生變故，商業(yè)房產(chǎn)的價(jià)值卻仍可能為其帶來(lái)其他的利潤(rùn)。

　　據(jù)樊介紹，雖然一次性購(gòu)置商業(yè)地產(chǎn)，需要大量資金，但是目前很多城市尤其是成都，商業(yè)地產(chǎn)鋪面空置率仍在增加，所以在這種市場(chǎng)低迷的時(shí)候，連鎖企業(yè)吃進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)的確是一筆劃算的買賣。

　　不過(guò)，對(duì)于連鎖企業(yè)大量購(gòu)進(jìn)商業(yè)物業(yè)，樊邦勇還是提醒企業(yè)要注意風(fēng)險(xiǎn)。樊稱，商業(yè)地產(chǎn)并不是光有錢就能做的，必須符合兩個(gè)條件。首先，商業(yè)品牌必須足夠強(qiáng)勢(shì)，其次，連鎖企業(yè)必須靠自己?jiǎn)为?dú)整合足夠的商家。

　　“自己購(gòu)置物業(yè)，自主品牌經(jīng)營(yíng)也未必是必然趨勢(shì)。”樊邦勇稱，連鎖企業(yè)自己購(gòu)置物業(yè)不但需要耗費(fèi)大量的資金，還要具備相當(dāng)?shù)膶�業(yè)要求才能將商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)好。只有連鎖企業(yè)品牌經(jīng)營(yíng)到了一定高度，具備足夠的資源整合能力，再加上資金充足，才應(yīng)該考慮價(jià)值鏈的進(jìn)一步延伸、進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)。