2005年4月1日,西方的愚人節,正是在這一天,東海廣場竟經歷了一天內3次轉賣的荒誕交易,身價翻番
許久未現大宗收購項目的上海地產界近日因潘石屹的闖入而風生水起。有著“上海第一爛尾樓”之稱、身處黃金地段卻十余年深陷產權糾葛的東海廣場,被潘石屹的SOHO中國以24.5億元的價格從摩根士丹利手中買下了一期項目。這也是潘石屹頭一遭走出北京。
但就在SOHO中國宣布收購該項目前幾天,一家名為上海天怡的房產公司向潘石屹遞送了律師函。
這封名為《“東海廣場”權屬未清,SOHO中國應審慎收購》的律師函聲稱,天怡才是該項目的原權利人,其在東海廣場的權益嚴重受損,而鑒于東海廣場目前權屬未清,建議SOHO中國謹慎交易。
陷阱還是餡餅
“我看老潘:不怕死的來了!”對于東海廣場的再度轉手,知名樓市專家蔡為民在博客中不客氣地撰文評述。
潘石屹在地產界向來以保守著稱,但此次收購過后,卻有人評價其為“冒進的機會主義者”。
從1994年正式立項至今,東海廣場可謂歷經坎坷,爛尾十四年六度轉手,始終未能完成開發,在周邊嘉里中心等高檔寫字樓的“夾擊”下不免相形見絀。
與先前傳出的整體收購不同,SOHO中國此次收購僅是將項目一期的寫字樓納入囊中,該項目高217米,項目地上總建筑面積71671平方米,地下總建筑面積8838平方米,為一幢52層辦公及商業綜合樓。之后,這個項目將被更名為SOHO東海廣場。
對于這項耗時半年、價格逾3萬元/平方米的收購,潘石屹坦言很劃算。然而,不和諧的音符仍未消逝。
8月18日,SOHO中國正式宣布收購東海廣場一期。緊接著就有部分媒體發布了《潘石屹新項目東海廣場疑漏稅6億》之類的報道。SOHO中國反應迅速,8月21日,其在香港專門發布澄清公告,指出相關報道純屬“不實、誤導”,將保留采取法律行動權利。
之后,本刊記者致電SOHO中國,其媒體負責人王洋告訴《瞭望東方周刊》:“(天怡)這個事已經過去了,沒什么影響。”至于訴訟對產權過戶等是否會有潛在影響,王洋表示自己無權回答。
但天怡的“攪局”看來并未影響潘石屹的心情。8月23日,他還特意在外灘十八號七層的Rouge酒吧舉辦了“SOHO中國上海之夜”。
作為當晚的主角,潘石屹還是一貫的裝扮:短寸頭、黑框眼鏡、黑色套裝、銀色領帶,言談間毫不吝惜對收購項目的溢美之詞。
面對仍在訴訟當中的產權紛擾,潘石屹以“善意的第三方”輕松帶過:“我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時出具了法律意見,他們認為天怡公司的主張和觀點很難得到法院的支持,并且在訴訟程序上也存在著缺陷。退一萬步,假如天怡公司贏得了行政訴訟,告贏了上海市政府,我們的購買是一個善意的第三方取得,我們與摩根士丹利的交易也是受法律保護的。”
他還強調:“我已經買下了房子,上海市政府也已把房產證辦到我們公司名下了。之前這幾家公司怎么倒手和我們沒關系。”
但一些接近東海廣場的業內人士對該項目的前景不樂觀。知情人士透露,包括上海飛洲集團等為數不少的企業都曾考慮過收購東海廣場,但在了解到其復雜的產權變遷后,均選擇了放棄。
“我們都說來了個‘沖頭’。”上海天怡房地產開發有限公司董事長張靖苦笑著向本刊記者評論道。
“苦主”天怡
張靖小心翼翼地取出幾本保存多年的資料,向本刊記者證明自己才是東海廣場相關項目的真正主人。
張靖從部隊轉業后進入虹口區政府的房屋管理局工作,1990年前后下海組建了天怡房地產開發有限公司,并擔任公司董事長兼總經理。在公司運轉順利的那幾年,員工人數曾達到100多名。
1993年至1994年,正是上海房價高峰時期,高端寫字樓動輒數萬元每平米的價格,吸引了眾多具備資金實力的企業投身地產界。
上海計算機廠的管理層也想在商業地產大潮中分一杯羹。
東海廣場所在的地塊,原本為上海電子計算機廠(原上海無線電十三廠)的廠房。1994年,該廠決定在該地塊籌建一個綜合性房地產項目。
“我那時在做房產咨詢,長江計算機公司的焦總讓我出出主意怎么開發。他們本來是想做住宅類項目的,我建議做辦公樓。”張靖告訴《瞭望東方周刊》。
經過協商,天怡公司與上海浦發銀行屬下的社會基金保障部、上海長江計算機公司三方達成合作協議,即由社保部出錢、計算機公司出地、天怡公司負責開發建設等,該項目名稱就是今天的“東海廣場”。
浦發社保部的錢,全部來源于上海市勞動局管轄下的社會保障基金。當年,浦發銀行受托負責這部分社保基金的增值運營,并為此專門成立了社保部。
合作三方的利益分配方案是:工程完工后,計算機公司得到一定數額的樓層,社保部按投入資金先得到20%的利息,再按照樓盤的收益6∶4分成,社保部拿6,天怡公司拿4。
注冊在嘉定區的天怡房產公司,彼時并沒有顯赫的開發經驗。之所以能獲得合作機會,是由于合作方看中了其房地產項目的開發資質。
張靖至今仍保存著東海廣場項目的最初規劃,這曾傾注了他的全部心血與夢想。精美的規劃效果圖顯示,規劃的東海廣場項目共分3期,一期建造的是一幢52層高的A級智能化寫字樓,二期是擁有138 套房的公寓式酒店,三期計劃保留上海長江計算機廠的2幢樓以建造商場。
1998年,一期高樓接近結構封頂。
但天怡公司最終功敗垂成。由于1997年前后樓市過熱,供過于求,國務院開始清理各種違規投向房地產業的資金,明確規定社保基金已進入房地產市場的要全部退出。
到1998年3月,浦發社保部已陸續注入資金5億元,此時必須抽回銀行。資金鏈的斷裂讓東海廣場項目被迫停工。
浦發銀行急于追回當初投入的資金,作為承建方的天怡不僅沒有了資金來源,還要想方設法歸還已投入項目的5.6億資金。
內憂外患中,天怡公司被逼到了破產邊緣。張靖無奈地垂頭嘆息:“自從東海廣場出事以來,公司就陷入了困境,不斷搬家,每搬一次就走掉一批人,現在只剩下8個人了。”
糾葛
1998年,天怡公司與德國投資者合作成立了上海天堡房地產投資有限公司,意在轉向外方融資。
1999年1月,浦發行社保部將天怡公司告上法院,要求中止后者侵權行為,并明確自身在東海廣場的投資。這起糾紛鬧得沸沸揚揚,成為當時上海最大的一起房地產糾紛案。
2000年11月10日,上海市高級人民法院作出一審判決:判定天怡公司返還浦發銀行投資資金4.8億元,利息6000萬元,合計5.4億元。在此之前,浦發銀行已對東海廣場項目申請保全。
2001年4月,三方達成和解協議:將全部在建項目和土地以資抵債給浦發銀行社保部,社保部指定其屬下的安聯投資有限公司(下稱安聯公司)受讓這筆債權。
和解協議特別約定:“如果在兩個月內未辦理轉移登記,則視為本協議未履行,社保部有權向法院申請恢復強制執行”。但安聯公司未在兩個月內辦理轉移過戶。
2001年6月25日,上海市高級人民法院向靜安區房地產管理局發出了一份“協助執行通知書”,要求房地產管理局將東海廣場轉移過戶至安聯公司名下的同時解除凍結。但安聯公司依然未采取行動。
與此同時,天怡公司一直在尋找各種途徑籌集資金以贖回樓盤,但由于金融風暴的影響,談好的合作方屢屢變卦。
2003年前后,上海房地產業出現明顯向好態勢。沉寂許久的東海廣場又有了動靜,安聯的施工使一期50層的高樓正式結構封頂。
此時的天怡公司也終于籌措到足夠資金以償還債務。張靖特意向本刊記者出示了2004年與印尼首富林紹良在香港簽訂的協議書。
然而,還錢無門。天怡公司向上海市高級人民法院提出履行判決并清償債務申請,卻始終未得到任何答復。
之后的峰回路轉讓天怡公司措手不及。2005年3月24日,張靖在《新聞晨報》第4版忽然發現一文,文稱東海廣場項目已由上海安聯投資發展有限公司轉讓給了上海開開實業股份有限公司,以后該項目又經歷了一系列的轉讓過戶,變為由上海靜宇置業有限公司等56位權利人注冊登記在案。
“東海廣場還在我們公司名下,安聯根本不是權利人,怎么可以由它轉讓呢?”張靖氣憤不已,多方打聽后,他慢慢搞清了整個交易過程的來龍去脈,他將其稱為“房產史上前所未有的違法違規行為”。
原來,早在2004年11月15日,上海市靜安區房地產管理局就為安聯公司辦理了東海廣場的產權轉移過戶手續。而這一切均是在原權利人天怡公司毫不知情的狀況下進行的。
此后,安聯公司按照相關約定要將東海廣場以7.38億元繼續過戶給靜安區的名牌企業開開集團。但就在此關鍵時刻,2004年的12月31日,傳出了開開實業老總張晨卷款12億元出逃的消息。此前,張晨借開發爛尾樓成立了上海畢納高房地產開發有限公司,設局將開開實業、開開集團及三毛派神均拖下了水,東海廣場成了不法商人的圈錢工具。
東海廣場此時若按原計劃移交給開開集團,必將被各路討債人馬瓜分殆盡。在相關部門的操作下,這個命運多舛的爛尾樓于2005年1月31日以7.38億元的價格轉到了靜安區土控公司。
愚人節的資本騰挪
這還遠非東海廣場的最后歸宿。2005年4月1日,西方的愚人節,正是在這一天,東海廣場竟經歷了一天內3次轉賣的荒誕交易,身價翻番。
先是靜安土控公司以7.38億元平價轉讓給開開集團,之后是上海綠宇房地產開發有限公司以13億元的價格從開開手中接盤,再是綠宇以13億元平價轉讓給上海靜宇置業有限公司。通過這一系列眼花繚亂的操作,開開集團立賺5.6億元,緩解了張晨卷款后留下的虧空。
一位接近靜安區政府的人士向《瞭望東方周刊》描述了當天的“盛況”:“靜安區兩個副區長,兩個房地產局局長(副局長)坐鎮,各關聯方一共76個人,一起出席了當天的簽字大會。兩個銀行的分行負責人也去了,因為同時要辦銀行登記手續。做完交易以后,他們還一起大吃了一頓。”
“按照程序,樓盤必須過了戶才能進行下一步轉讓,一天交易三次是嚴重違規的。”張靖憤然道。
此外,張靖找律師調查了靜安區房屋土地管理局的這一系列過戶行為,發現其中多起過戶無檔案可查,也沒有繳納在建房地產項目過戶應交的3%契稅。
工商資料顯示,靜宇公司為綠宇公司相對控股的房地產項目公司,其股份比例為綠宇公司占49%,上海精統置業有限公司占46%,上海國際建設總承包有限公司占5%。而后兩家公司的控股大股東都是上海精文投資有限公司。根據該公司主頁的介紹,“上海精文投資有限公司是中國首家從事政府性文化建設及文化產業投融資的國有獨資企業,公司直屬中共上海市委宣傳部。”
本刊記者致電綠宇公司,其綜合部經理文穎表示:“這個事情主要是靜宇操作的,我沒有參與。”本刊記者追問:“靜宇不是從綠宇轉過去的嗎?綠宇不是靜宇公司的控股方嗎?”文穎答:“這個事我不知道,不在場。”
綠宇公司與靜宇公司均為浙江綠城集團的項目公司。綠城集團企劃部的鄭女士告訴《瞭望東方周刊》:“因為東海廣場項目不做了,靜宇的人都走了,去海南開發新項目了。”
最后的歸宿?
靜宇接手東海廣場后,也未對項目進行任何開發,而是在一年后的2006年4月,以19.6億元的價格轉賣給了摩根士丹利。
完成交易沒多久,綠城集團如愿在香港上市。
一個蹊蹺的細節是,根據靜安區房地產登記處2006年8月6日的登記資料,當年6月,大摩并未以自己的名義與靜宇公司進行產權交割,而是采用分割交易的辦法,以新金寶公司、萬琦公司、國翔公司等10個產權人名義,將整棟寫字樓納入囊中。
2009年3月,大摩爆發“賄賂門”,中國房地產主管蓋斯·彼得森因涉嫌行賄接受美國證監會調查,調查內容就包括東海廣場的交易。
2006年以來,天怡公司先后對上海市房地局、靜安區政府、上海市發改委等提起行政訴訟,而法院對“東海廣場”權屬之爭案件的審理至今未結。
張靖想不通,為何自己對該項目投入了全部精力,卻一無所獲,而從未出力的幾家公司卻能在一夜之間“空手套白狼”。
另一邊廂,社保基金對東海廣場的投資,曾被內部人士評價為社保基金遭遇的第一次“重大風險”。因為天怡公司一直拒絕就東海廣場設立項目公司,浦發社保部的巨額投資不能體現為項目產權,只能采取借款名義。張靖解釋說,這是由于前車之鑒:“明天廣場、東銀大廈,和社保部合作成立項目公司的房產商最后都被逼出局。”
大摩接手東海廣場后,曾耗資5000多萬元對大樓進行了最后的建筑工程收尾和裝修。但“上海第一爛尾樓”并未因此起死回生。
隨著新一輪金融危機的降臨,2008年下半年起,大摩開始頻頻套現在華物業,東海廣場再次待價而沽。
十余年的兜兜轉轉中,東海廣場幾乎與全球絕大多數一線投資商都有過接觸,卻始終未摘去“上海第一爛尾樓”的稱號。
這一次,來的是房產界“四大天王”之一的潘石屹。