河南“大虹橋”孕育淘金機會 利好頻頻一路向陽

    從該層面上說，虹橋交通樞紐規劃中軌道2號線西延伸段的建設將為徐涇板塊的居住環境帶來質的飛躍。交通方面，七寶板塊周邊有外環線、滬青平公路等城市主干道，可以方便到達市區各地，尤其是虹橋、徐家匯等地。
　　據房地產時報報道，邊界尚未確定，影響已開始逐漸顯現。86平方公里的大虹橋板塊規劃仍未最終定稿，很有可能繼續擴容。不確定就意味著改變，改變就意味著機會。毫無疑問，這一集空港、城鐵、高鐵、輕軌、磁浮等多種換乘方式于一體的交通“巨無霸”，已給周邊板塊帶來了巨大的影響，也將改變很多人的生活方式。房地產時報記者實地踏訪大虹橋腹地，解析周邊板塊、探究淘房機會。
　　創業板新股發行本周啟動
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　　古北板塊
　　利好頻頻一路向陽
　　現狀：古北板塊是上海老牌國際社區聚集地，境外人士云集。古北板塊作為老牌服務于虹橋商務區的住宅區域已發展得非常成熟。古北一期近靠家樂福，依托延安西路主干道，生活交通都非常便利，古北二期的樓盤品質上乘，因此受到投資客和租賃客戶的青睞。待虹橋交通樞紐建成，將會吸引更多短期駐扎上海的外籍人士。
　　影響：古北板塊最近利好不斷。軌道交通10號線打破了古北板塊內的軌交真空，這一黃金走廊把古北與淮海路商圈、徐家匯商圈、豫園商圈、南京路商圈緊密地連接在一起。這一利好讓古北的房價走出年初的低谷，一路向陽。年中黃金城道步行街招商啟動，頂級品牌不斷進入，給古北注入了新的活力，樓盤價格再創新高。
　　太平洋房屋副總經理熊智誠表示，大虹橋的影響已經開始顯現，不少臺商紛紛咨詢大虹橋對房產帶來的影響，目前最關注的焦點仍是古北板塊�！芭_商最大的特點是不在乎高房價，只要地段好，目前古北仍是最值得關注的地段。”從太平洋旗下的門店來看，古北、金匯、吳中等門店價格沒動，成交量下降，但房東心態比較“堅定”，有往上走的趨勢。
　　熊智誠認為，大虹橋板塊長遠來看預期是好的，但近期影響不會立竿見影，交通死結仍是制約虹橋發展的瓶頸。他建議想在大虹橋尋找“淘金”機會的購房者，多聽、多看、多問，掌握更多及時準確的信息。從規劃上看，大虹橋還有很多不確定因素，政策因素影響比較大。
　　樓盤：
　　住宅項目多，選擇余地大。
　　新盤有御翠豪庭，總建面15.8萬平方米，占地面積約5萬平方米，由15幢豪華高層、小高層公寓組成。四室兩廳面積225.4－243.17平方米、復式面積397.55－425.5平方米。2008年已推出的房源主打小戶型，67－150平方米的一房兩廳、兩房兩廳和三房兩廳。目前在售的均為四房的大房型，總價在800萬元上下。虹橋城市花園（圣美邸）位于黃金城道99弄近宋園路，在售房源為5號、6號樓，房型包括110、121平方米的兩房，集中于中間樓層，精裝修。小區處在古北社區二期，該區域目前已成為高檔居住區，9大開發商齊聚開發了眾多高檔次品牌樓盤。路與路之間的樓盤分割得很協調。其中較早開發的樓盤，已有6年房齡，區內規劃有公園式綠地和水景，綠化覆蓋率近70%，整個小區由8、11層的小高層和獨棟別墅組成，內部配套有兒童樂園和網球場。
　　目前古北一期的二手房代表樓盤是名都城一期，均價為2.5萬元/平方米，古北二期代表樓盤有國際花園和華麗家族，成交價分別為4萬元/平方米，4.4萬元/平方米。
　　徐涇板塊
　　別墅利空公寓利多
　　現狀：徐涇板塊（表一）是上海發展最為成熟的別墅區之一，虹橋樞紐對該區域的利好將更多地體現在交通和商務環境的升級上。連接徐涇和市區的主干道――滬青平公路在高峰時擁堵情況非常嚴重，軌道交通2號線延伸段在青浦區設置徐涇站，將為該區域的交通增加極大的便利性。虹橋交通樞紐在聚集大量人流、物流、信息流之時，也必將帶動區域商務環境的提升。據規劃，青浦區徐涇以及趙巷已被定為商務成長區，鄭明明、上海家化等名企及經濟園區同步結合趙巷奧特萊斯等商業資源成為商貿集聚點。
　　影響：
　　利好：交通和商務環境提升。21世紀不動產上海區域市場中心分析師指出，徐涇板塊進可便捷地進行商務活動，退可享受舒適的別墅生活，從交通和商務環境來看，徐涇板塊將會更為宜居。
　　利空：打破幽靜別墅區生活。盡管一些別墅樓盤在開賣時引入“大虹橋”概念作為宣傳賣點，但是上海中原長寧區高級區域總監陳剛認為，現在談交通樞紐建設對徐涇別墅區的利好為時過早。他認為，無論是在工程的建設周期內還是建成后，所產生的粉塵、噪音等污染問題都可能會對部分沿線別墅物業產生影響�！岸鄶蹈叨丝蛻魧τ谒矫苄�、安靜性有著較高要求。當年古北家樂福開張時，由于大量人流涌入超市，產生噪音、交通擁堵等問題，導致周邊高檔公寓的歐美租賃客戶大量撤離，租金下滑一成以上。一年后，才陸續有客戶回歸，但是租客也換成了以喜好群居、熱鬧為主的日韓客戶�！�
　　樓盤：目前板塊內別墅項目眾多，如久事西郊、西交大公館、居禮別墅、九溪十八島等，目前價位在2.5萬元-3.5萬元/平方米。
　　投資點：利空也是機會
　　徐涇板塊及其周邊作為上海浦西最大的別墅區，以別墅產品品種多樣、滿足各檔次群體需求而著稱，但一直以來交通問題成為阻礙該區域樓市進一步發展的瓶頸。房地產時報記者調查發現，該板塊通往市區的主干道――滬青平公路常年擁堵，即便避開早晚高峰，也有可能因為西區入市車輛多而擁堵不堪。同時公交線路的配備，如滬朱線、滬青平線等也無法承擔居民出行的壓力。對于大部分別墅居住者來說，在享受幽靜生活的同時，也要忍受交通的不便。對于一些公寓居民來說，完全依靠小區班車也有些不便。
　　從該層面上說，虹橋交通樞紐規劃中軌道2號線西延伸段的建設將為徐涇板塊的居住環境帶來質的飛躍。隨著軌交線路打通徐涇和市中心的直線距離，相對較低的房價將吸引長寧區西部的改善型需求群體大量導入。尤其是隨著2號線延伸段建成期的日益臨近，越來越多的來自長寧、閔行、松江的購房者來徐涇“探路”。因此，未來徐涇板塊的公寓市場可能迎來一輪高漲期。
　　據易居臣信徐涇店店長劉克農介紹，該地區公寓項目很少，除了一些別墅樓盤自搭開發的部分公寓房外，公寓市場主要就是前幾年開發的海天花園、上海豪都國際花園、廣虹公寓等。近期開盤的綠中海公寓房以接近1.5萬元/平方米的成交均價令人刮目相看，并成為該板塊的高檔公寓代表。由此預計，未來徐涇板塊的住宅市場將迎來一輪高漲期。
　　相較而言，上海中原豪宅部區域經理徐子晴則表示樂觀，她認為，3年后的徐涇將成為第二個“虹橋”，發展潛力巨大。此外，“大虹橋”的空港規劃，將帶給徐涇部分中高檔別墅市場新的機會�！皬�2002年底開始，虹橋機場的所有國際航線遷至浦東國際機場，從那時開始整個虹橋地區的涉外買賣、租賃市場都逐漸向下，中高端物業受影響明顯。而到了2007年，隨著虹橋機場部分日韓航線的恢復，虹橋的高檔公寓、別墅又迎來了春天。”在徐子晴看來，新的虹橋交通樞紐建成后所提供的國際航班、城際高鐵、出租車都是商務人士常用的出行工具，因此徐涇的別墅區還將繼續熱銷。以中原地產為例，僅七八兩個月，華漕、徐涇交界區千萬元以上級別獨棟別墅成交已達11套，成交單價較去年年底翻一番。
　　華漕板塊
　　交通改善先苦后甜
　　現狀：華漕鎮隸屬于閔行，東與長寧區和龍柏街道相接，西與青浦區相連，南與七寶鎮相鄰，北以吳淞江與嘉定區為界，面積46.3平方公里。日前閔行區華漕鎮及龍柏街道的部分區域籌備合并組成“虹橋商務區街道”，此舉被視作大虹橋區域內資源整合的開始。華漕板塊位于滬青平公路最西端，周邊商業配套不夠完善，交通條件一般，居民出行主要依靠公交和自駕車。
　　影響：
　　利空：目前區域內由于大規模施工的影響，粉塵污染比較嚴重，直接影響沿街樓面居民的生活，這種狀況可能要到虹橋交通樞紐建成才能好轉。據最新消息，大虹橋交通樞紐80%的設施將在明年5月上海世博會開幕之前投入使用，屆時區內居民將告別塵土飛揚的日子。
　　交通便利同時帶來的還有噪聲影響，由于該地區距離虹橋交通樞紐較近，像盛世虹橋和金色西郊城都在虹橋機場航道下方，因此飛機噪聲較大，未來隨著虹橋機場的擴建，影響的范圍可能還會擴大。
　　利好：軌道交通樞紐給華漕帶來了交通利好。華漕板塊是虹橋交通樞紐主要工程所在地，區域及周邊的交通和環境會隨著大虹橋建設的完工有重大改變，一旦虹橋交通樞紐建成，軌道交通2號、5號、10號、13號、17號、青浦線、磁浮、京滬鐵路樞紐等將急劇提高這一區域的交通地位。
　　據上海市城鄉建設和交通委員會主任黃融透露，大虹橋交通樞紐建設對華漕板塊尤其是北瞿路華江路沿線居民的影響，將隨著工程的逐步完工，從今年年底開始逐步改善。5月份上海世博會開幕前，除磁浮項目外，80%的工程項目將完工并投入使用，屆時滿天塵土的情況將不復存在。
　　樓盤：項目目前以別墅為主，較具代表性的有西郊莊園、萬科蘭喬圣菲、上海年華瑞生花園，尤其是涉外住宅區的發展提升了板塊層次。西郊莊園開發較早，已經有一定的規模和知名度，公寓樓盤不多，近期將開盤的有盛世虹橋、金色西郊城。二手房已有一定漲幅，華江新村68平方米的房子在中介掛牌，到手價75萬元。
　　近期開盤項目：
　　盛世虹橋：盛世虹橋位于北華路168弄，距大虹橋樞紐1.8公里，小區門口就是836路終點站，直達徐家匯。預計11月開盤推出900多套小高層準現房，開盤價未定，售樓人員預計均價1.45萬元/平方米，主推兩房和三房房源，面積88-141平方米。目前樣板房已開放，接受客戶登記，10月1日開始辦理VIP卡，價值3000元，售樓人員特別叮囑帶現金。
　　金色西郊城三期：金色西郊城位于北翟路2000號，地處閔行、長寧交界，接壤臨空經濟園區、天山路生活區，為區域內規模大盤，總建筑面積50萬平方米。周邊有4條公交線路，直達莘莊與徐家匯。小區門口北翟路為主要交通干道，高峰期較擁堵。三期預計年底開盤，價格未定。目前一期、二期二手房均價為1.3萬元/平方米左右。
　　九亭板塊
　　雞肋板塊出行不便
　　現狀：九亭板塊（表二）位于上海西南城區、閔行與松江交界地帶，是松江距離上海中心城區最近的板塊。以滬松公路為界，九亭分為南北九亭，九亭南板塊發展歷史較長，生活配套設施相對齊全；北板塊生活配套設施成熟度略有不足，但區域城市規劃與建設層級較高，未來發展潛力被看好。
　　九亭板塊是近年來上海市有名的住宅地產開發和銷售熱點板塊，板塊內住宅市場隨著2004年底奧林匹克花園項目的入住啟動，經過四年多的持續開發建設，如今已建成和在建的住宅小區30個以上。同時受到虹橋交通樞紐、軌道交通9號線開通等利好性規劃配套的影響，區域房地產價值從2007年開始得到大幅提升。
　　影響：之前出臺的虹橋商務區規劃，九亭并未能“位列其中”，這使不少九亭居民失望不已。21世紀不動產九亭大街店經理張一表示，目前，大虹橋規劃對九亭板塊并沒有什么實質影響。“基本是自住客，還沒看到投資客的身影”。交通不完善，再加教育、醫療資源的缺失，這些都是制約板塊發展的“軟肋”。該板塊投資潛力大不大？張經理表示，如果是投資需求，單價1.4萬元左右，在上海的選擇余地比較大，未必要選擇在九亭。
　　家住九亭的世華財訊房地產行業分析師叢力表示，不少人認為，飛機噪音擾民問題會較大地影響板塊發展，但實際上，交通問題可能更嚴重，而且短期內很難解決。大虹橋的交通――嘉閔高架據說在九亭有個出口，但這個出口就在七寶蔬菜批發市場邊上，菜場卸貨車輛很多，容易造成交通擁堵。由于規劃落后，交通死結很難解開，這是制約九亭后續發展的最大因素�！昂芸赡艽蠛鐦虻慕煌ū憷麤]沾上，但飛機卻實實在在地多了�！彼�認為，短期來看，投資九亭板塊并不看好，但長期來看，受大虹橋規劃慢慢輻射，可能會發展成不錯的居住區。
　　樓盤：目前，南九亭房價在1萬元－1.1萬元/平方米，北九亭房價在1.4萬元－1.5萬元/平方米。新樓供應以大盤為主，金豐藍庭、綠庭尚城、九城湖濱國際公寓、綠洲香島花園等項目經過長期供應，大都已進入中后期，可選房源比較豐富。而中大九里德苑、中新上海青年城、上海奧林匹克花園等項目開發周期較長，存有大量后續供應。九亭樓市已形成良好的供應銜接梯次，且后續供應仍有較大潛力，供求兩旺的局面預計會維持較長時間。
　　七寶板塊
　　板塊交通飛速提升
　　現狀：七寶板塊（表三）位于閔行區的西北角，具體是指滬青平公路以南、外環以外、顧戴路以北的區域。從上世紀90年代開始，七寶出現第一個商品房小區，隨后，在萬科、萬兆等一些大品牌開發商帶動下，七寶逐漸由一個古鎮發展成一個大型居住區。
　　七寶的基本生活配套已經比較成熟，菜場、便利店、郵局、銀行、餐飲等生活基本配套應有盡有。有七寶老街、星鉆城和玖邦家居廣場等。教育配套方面，有七寶中心幼兒園、七寶外國語小學、七寶中心小學、七寶中學等一系列學校，其中的一些學校甚至是很多購房者選擇七寶的重要原因。休閑設施方面有七寶公園、閔行體育公園兩個城市綠肺，也有熱帶風暴、閔行體育館、七星滑雪場等體育休閑場所。
　　交通方面，七寶板塊周邊有外環線、滬青平公路等城市主干道，可以方便到達市區各地，尤其是虹橋、徐家匯等地。9號線在七寶有中春路站和七寶站兩站，目前9號線只開通到桂林路，但通過公交接駁可以到達宜山路，等桂林路至宜山路路段修葺完畢后，七寶軌道交通出行將更為方便。
　　影響：七寶板塊的新建商品住宅主要集中在9號線南面的南七寶，不少來到該區域的購房者都認為，虹橋樞紐規劃利好將使得未來七寶特別是交通等基礎設施都會變得更加完備，區域發展前景看好，這也是吸引他們前來購房的重要原因之一。除已通車的軌道交通9號線和即將建成的10號線外，板塊內的主干道漕寶路也將靠近虹橋樞紐的路段拓寬為雙向六車道加兩側“機非輔道”的“準快速路”形式。
　　樓盤：七寶板塊代表樓盤有萬科朗潤園、萬科城市花園、萬兆家園、碧林灣、萬兆東庭、皇都花園、萬科城花新園等。目前板塊內的代表樓盤萬科城市花園中：1995年左右的老房約為1.4萬元/平方米，萬科魅力之城約為1.7-1.8萬元/平方米，板塊內的一手房城花新園約為2萬元/平方米。
　　二手房選擇較多，比如房齡在12年左右的航華新村，價格多在1.2萬元-1.4萬元/平方米。另外如萬兆家園、萬科城市花園等公寓，目前均價在1.4萬元-1.5萬元/平方米左右。萬科朗潤園是板塊的標桿樓盤，單價在1.8萬-2.2萬元/平方米左右。由于七寶板塊房源豐富，各種總價、房型的房子都有，配套也比較齊全，軌道交通出行方便，所以房價一直保持增勢，自今年4月份開始，均價上漲了20%左右。
　　龍柏板塊
　　房價低點投資契機
　　現狀：龍柏地區從上世紀八十年代開始，因動遷和之后陸續新建了一批商品房住宅，商業和交通配套比較完善，生活十分便利，居住氣氛濃厚，目前板塊內已沒有新建樓盤，二手房交易和租賃市場都很活躍。
　　影響：隨著大虹橋規劃建設和軌交10號線在龍柏設站點，周邊還在建多個大型購物中心，今后龍柏地區生活更加方便，目前該區域房價比金匯、錦繡江南板塊都低。
　　樓盤：今年以來，二手房從3月份開始交易放量，某中介門店僅6月份就成交了約60套，“成色”較新的嘉富麗苑單價已達1.7萬元，一般售后公房成交單價達1.3萬元，比年初每平方米成交價分別上漲了3000多元和2000多元；而該地區租金也水漲船高，如次新房經緯府邸目前兩房租金為6000元/月，老工房一室戶租金為2000元/月，均比年初上漲了1000－2000元。目前該地區二手房交易單價增幅趨緩，房東都有議價余地。
　　其他關聯板塊
　　北新涇板塊
　　北新涇板塊房地產市場發展相對較為成熟，在區域配套、交通條件等方面比較優越。
　　北新涇板塊是虹橋樞紐規劃建設受益最早的板塊：軌交2號線西延伸段于2006年年底就已經開通，而2號線虹橋綜合交通樞紐交通中心配套工程將從現在的終點站淞虹路延伸到青浦區徐涇。此外，西郊百聯等商業設施的進駐，使該板塊正在受到越來越多的關注。
　　北新涇板塊南部是傳統的西郊別墅區，北部則是以售后公房為主。板塊內幾乎沒有可售的公寓新盤。目前板塊內的二手房代表樓盤為世紀之春，成交均價為2.3萬元/平方米，售后公房成交價格為1.6-1.7萬元/平方米。
　　21世紀不動產上海銳豐古北二店經理姚力藝指出，待2號線虹橋交通配套工程完工后，該板塊相對低廉的租金將會吸引一部分龍柏的租賃客戶。龍柏地區因靠近虹橋機場，故租賃市場交投活躍。目前次新房如經緯府邸兩房租金為6000元/月，老工房一室戶租金為2000元/月。而北新涇地區的租金相對較低，如次新房世紀之春兩房租金在4500元/月，老工房一室戶租金為1700元/月。
　　金匯板塊
　　金匯地區是上世紀九十年代開始陸續興建的住宅區域，金匯花園從一期到四期是該地區最大規模的社區，是在滬韓國、日本等境外人士集中居住區之一，商業和交通等配套齊全，生活居住便利。
　　目前區域內中高擋樓盤均價在1.5－2萬元/平方米，比今年初每平方米上漲2000－4000元，金匯華光城“成色新”，規劃好，好樓層和好房型的單價已高達2.2萬元。區域內正在建設的虹橋世貿購物中心，規模達12萬平方米，集購物、餐飲、休閑和娛樂為一體，預計今年“十一”前開張營業，將給金匯地區居民帶來更便捷的生活。
　　由于該區域多以自住客為主，目前地區的租賃價格比今年初略有增長，兩房租金6000－7000元/月。該地區大房型較多，適合改善型客戶購買和梯度置業購買。
　　錦繡江南板塊
　　該板塊多為2002年以后新建的住宅區，小區房型佳、規劃好、綠化率高，吸引了眾多韓國、日本等境外人士入住，區域內熱點樓盤有錦繡江南、風度國際等，成交單價在1.9－2.2萬元，比今年初每平方米上漲了3000－5000元，而租賃價格上漲幅度不大，現在兩房兩廳的月租金基本保持在8000元以上。目前在售的新盤是錦繡江南5期，大多為大房型，單價在2.2萬元。已經開通的軌道9號線和將要開通的10號線站點，都在該板塊附近，周邊有風度國際生活廣場，生活十分便利。
　　該地區大房型較多，適合改善型客戶購買和梯度置業者購買。
　　航華板塊
　　航華板塊是成熟的大型居住區，大部分住宅都是在上世紀建成，近年新建的小區不多，嘉豐新苑等樓盤建于2004年。今年以來該區域成交市場活躍，年初平均成交單價在1萬元以下，目前平均成交單價已達1.2萬元左右。
　　該板塊租賃市場一直保持在較高水平，尤其是一房和兩房市場需求大，月平均租金1500－2000元，原因是區域所處城鄉結合部位置，區域內原先有個大型汽配市場，盡管現在已經拆除，但租金仍居高不下。受“大虹橋”建設規劃利好，軌交10號線將在板塊內設立航華新村站，今后航華板塊生活更加便利。適合新上海人首次購房、中等收入者婚房，也適合梯度置業者購買。