成都寫字樓升溫 眾投資客棄宅從

    盡管就全國而言，相對于住宅市場交易的火爆，商業地產仍然有些冷清，但成都寫字樓市場不斷地升溫，自今年2月寫字樓成交量破冰后，目前市場均價漲幅已經超過12%。上半年總成交面積同比增長70.2%，超過了2008年全年總成交面積，同時，寫字樓租金出現回暖，空置率明顯下降。針對目前成都樓市更多實力雄厚的投資者開始將目光投向“快熱”的寫字樓市場，李東認為，樓市的持續升溫以及國內經濟逐漸復蘇的利好，將令寫字樓漲價的預期不斷上升。而在9月19日，即將公開發售的新希望國際B座首批特惠房源均價僅為5900元/平方米左右，此價格僅相當于周邊住宅的價格，必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

市場現狀成都寫字樓售價追漲

    目前在國內寫字樓市場受到經濟環境較大影響的情況下，成都高端寫字樓銷售和租賃市場依然表現良好，投資回報率遠高于一般社區商鋪和住宅投資，寫字樓市場進入了一個普遍看好的投資時期。

    據中原地產研究數據，6月份成都寫字樓成交量刷新歷史單月最高記錄，高檔寫字樓尤其受到市場青睞，新希望國際、新希望大廈等高檔物業成為成交主體，而中低檔寫字樓和二手市場較為冷清。

    隨著住宅價格飆升，寫字樓價格也逐漸上揚。目前市中心甲級寫字樓每平米均價在9000元到14000元，乙級寫字樓每平米銷售價在7000元左右，較前期價格已經出現10%到25%的漲幅。今年1-8月成都市寫字樓成交均價為8000元/平方米，同比增長7.32%，其中部分物業售價相比2008年底漲幅普遍在10%-15%之間。漲幅最明顯的新希望國際A座均價從最初的6000元/平方米一路上漲，超越7500元/平方米。從4月底開盤截止到7月底，短短3個月時間，新希望國際A座共4萬余平方米就被搶購一空�！岸鄶等硕颊J為商品房價格還會繼續上漲，但對于實力雄厚的投資者而言，追高房價不如轉戰寫字樓市場更安全�！彼拇ㄐ孪Ｍ康禺a開發有限公司副總經理姜孟軍如是說。在當前經濟回暖的背景下，投資寫字樓的關鍵在于地段�！安簧夙椖恳蛉ツ晔袌龅兔远姹P，今年隨樓市上漲而入市，特別是‘4月中旬成都市《關于進一步加快金融業發展的若干意見》’的下發激活了成都寫字樓市場，寫字樓的新增上市隨即在二季度明顯增多�！敝性禺a研究數據表明，人民南路南延線和南湖板塊等核心區域新盤的熱銷，帶動了成交量的大幅上揚。隨著住宅市場持續高位運行，寫字樓市場也緊緊跟隨，由于住宅售價反彈過快，投資者重新把眼光投向商用物業市場。另外，根據高力國際、戴德梁行等機構的調查數據顯示，從2008年到現在，成都寫字樓投資回報率優于北京、上海、廣州等一線城市，保持著異常穩健的高額投資回報，這使得成都寫字樓市場長線看多，投資持續活躍。

    根據統計，2009年3-8月，成都商業地產的投資市場受金融危機波及程度并不深，其中寫字樓投資價值在此時體現得尤為明顯。與此同時，商鋪的成交量和供應量卻同比下降明顯。9月12日，記者在新希望大廈和新希望國際，都看到了不少遠道而來的投資客。一位來自深圳的服裝批發老總告訴記者：“現在在成都等內地一線城市不能投資住宅了，投資商鋪呢，選擇又太少了，寫字樓投資相對來說，收益穩定，總價不太高。只要口岸好，成都的寫字樓不愁租不出去�！背啥汲磳懽謽堑娜瞬⒎巧贁怠�

回報豐厚城南寫字樓驟然升溫

    世邦魏理仕資深人士稱，隨著國內外資本大旗爭先登陸成都，成都甲級寫字樓的吸納量不斷攀升，導致近年高端寫字樓租金扶搖直上。成都一般社區商鋪投資回報率為4%~7%，住宅投資回報率為3%~5%，而成都高檔寫字樓投資回報率普遍為7%~10%。因此投資客戶群普遍認為，投資成都的寫字樓就是投資成都的經濟發展前景。

    新希望國際、新希望大廈等一批高端物業受到資本市場追捧，這些高端項目設計超前，往往匯聚了甲級寫字樓、精裝公寓、國際酒店、精品商業等豐富的物業形態，形成了一個多功能的城市商務復合體，完全滿足了成都作為國際大都市所需的商務辦公條件，并順應國際商務寫字樓的發展趨勢，自然成為國內品牌企業乃至全球知名企業青睞的商務辦公場所。有關專家認為，這些高端復合項目的熱銷，同時預示一批新興商圈的崛起，目前投資高檔寫字樓市場正是一個好時機。

    但相比起處在風口浪尖的商品房以及二手房市場，動輒需要數百萬元資金投入的寫字樓市場，并非所有投資者都能玩動。對此，長期投資成都寫字樓的香港客商張云坦言：“這是范圍更小但量級更高的博弈，輸或者贏，都更加慘烈。2008年來成都之前，我把上海所有的住房都賣了，在成都城南購買了上千平米的寫字間用來出租，現在租金年回報能有近兩百萬元。雖然我目前在成都還在租房子住，不過，我是賭贏了�！�

    記者了解到，位于地鐵1號線城南熱點區域的新希望國際，包括已確定在年內動工的希爾頓國際廣場等高端寫字樓項目，成為了目標客戶群密切關注的焦點。在已經開盤的高端辦公物業中，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價比的新希望國際僅3個月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業界咋舌。商鼎國際、國航世紀中心等高端寫字樓交房一年，入住率已高達90%以上。

    四川新希望房地產開發有限公司副總經理姜孟軍坦言，項目推出前并未預料到兩大寫字樓的市場反響會如此熱烈，特別是新希望國際的受歡迎程度出人意料。究其原因，最根本在于新希望地產與城市向南發展的腳步一致，而城市向南的趨勢日益明顯并已被大眾接受、認可。自從天府新城的全新規劃出爐，城南就迎來再度發展的機遇，以不可阻擋之勢向國際化靠近，向現代、科技、商務、時尚、宜居的南部新城出發。

地鐵之門開啟商務掘金潮

    目前成都的商務辦公區主要集中在人民南路至天府大道、東大街金融一條街、傳統的青羊區內。幾個金融區打擂，規劃超前、資金投入巨大、甲級寫字樓集中、多數大型公司進駐、地鐵1號線明年就將投入運營的南部新區無疑最受關注。幾乎所有人在驚嘆天府新城變化的同時，也意識到這個南部新城將迅速與上海浦東新城、天津濱海新城、廣州珠江新城看齊，成為未來成都城市新中心、經濟發展新引擎，不少大型公司已將公司總部搬到天府新城。

    新希望地產副總姜孟軍透露，新希望國際的客戶不乏公司老總：“大部分高管已經搬到城南高端社區居住，覺得市中心辦公停車難，時間成本太高，現在上下班高峰三環路幾個路口都禁止入城。新希望國際的價格相當于周邊住宅的價格，所以多買來自用兼投資�！�

    新希望國際的一位香港客戶直言：“見證了廣州、上海新CBD的興起，經歷了地鐵對城市的巨大影響力，我對天府新城未來的發展有信心。2010年成都第一條地鐵線路1號線正式通車后，不僅將改善整個城市的交通也會極大拉升沿線的寫字樓物業價值�！彼J為，目前位于地鐵1號線世紀城站旁的新希望國際價格僅為市內甲級寫字樓價格的六七成，比起地鐵沿線的其他寫字樓項目的升值空間更大，三年內單價超過1萬元問題不大。對于新希望國際熱賣的原因，姜孟軍認為除了地段、地鐵優勢外，還在于項目自身超高性價比：“新希望國際的配置和新希望大廈不相上下，都是按照甲級寫字樓的要求嚴格執行，只是沒有中央空調，沒想到這反而成了成長型企業最青睞的一點�！彼懔艘还P細賬，配備中央空調的甲級寫字樓每月物管費一般為18元/平方米左右，新希望國際A座僅7元/平米，新希望國際B座僅6元/平方米。如果企業租500平方米，將自己使用空調支出的電費計算進去，每月也會節約5000元左右，對于成長型企業來講后期使用成本會大大降低。

低開高走

    挑戰寫字樓銷售奇跡

    據中原地產最新研究數據表明，2008年成都甲級寫字樓的總體銷售量約7萬平方米，一個甲級寫樓一年的銷售面積超過3萬平方米已屬不易，每一個甲級寫字樓的強銷期，則應該是主體封頂且外立面開始呈現時。而新希望國際A座直到被搶購一空也沒有封頂，創造了成都甲級寫字樓的快銷奇跡。

    4月底雙盤齊開以來，新希望地產在城市中軸人民南路及延線上布局的兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際”就成為寫字樓市場當仁不讓的銷售王。均處于城市中軸、地鐵黃金商務線上，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價比的新希望國際僅3個月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業界咋舌，因為按照成都甲級寫字樓正常的銷售速度，1年銷售3萬平方米屬正常，而新希望完成的速度僅僅一個月！9月，新希望再度和自己“較勁”，即將公開發售的新希望國際B座已經做好準備，欲再次挑戰自己創造的寫字樓銷售奇跡。而其一貫的低開高走價格策略——首批特惠房源均價5900元/平方米左右，也必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

    繼成功運作商鼎國際后，今年4月底新希望地產攜兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際A座”亮相，正式拉開“運營城市中軸，開啟地鐵商務黃金線”帷幕。項目公開發售后，新希望國際呈現出異�；鸨膽B勢，短短6天首批次推出的1.5萬平方米就宣告售罄，應客戶要求又加推的1.5萬平方米9天后再次清空。之后，新希望國際便一發不可收拾，吸引了眾多投資客、成長型公司購買者，盡管價格一路上漲也無法抑止其投資欲望。