多極化催生第五商圈

　　在嵩山路與長(zhǎng)江路交會(huì)處，有一顆耀目的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——亞星財(cái)富廣場(chǎng)，歷經(jīng)多時(shí)籌備，在不久前盛大開盤。在景氣度并不高的商業(yè)地產(chǎn)氛圍中，吹皺了鄭州西南乃至全市的一池春水，更引起人們對(duì)“第五商圈”的無盡遐想。
　　“第五商圈”擁有怎樣的資本生態(tài)？又有怎樣的供需合力支撐起了鄭州新的商業(yè)中心？
　　梁冰
　　崛起大勢(shì)：
　　“多極化”催生新商圈
　　鄭州作為一個(gè)“火車?yán)瓉淼某鞘小保�一個(gè)世紀(jì)以前，以火車站物流為中心，建起了國內(nèi)為數(shù)不多的商業(yè)步行街德化街，德化街又催生了后來二七區(qū)乃至整個(gè)鄭州市商業(yè)的發(fā)展，并在一輪又一輪的新舊更迭中逐步形成了遐邇聞名的二七商圈。
　　繼二七商圈之后，農(nóng)業(yè)路、花園路商圈大勢(shì)漸成，碧沙崗商圈悄然成型，鄭東商圈默默醞釀。如今，以亞星財(cái)富廣場(chǎng)為核心的嵩山路第五大商圈迅速崛起，均衡了鄭州商業(yè)的現(xiàn)狀，滿足了西區(qū)、南區(qū)居民對(duì)現(xiàn)代化區(qū)域型商業(yè)的需求。
　　其實(shí)，用“新商圈”來呼應(yīng)“老商圈”，甚至分擔(dān)“老商圈”的部分職能，既是一種被動(dòng)選擇，又是一種經(jīng)濟(jì)潮流的順應(yīng)。隨著時(shí)代的發(fā)展，鄭州市最聞名和核心的二七商圈及其咫尺相鄰的火車站商圈，逐漸暴露出了先天不足的劣勢(shì)。由于沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，缺乏整體的管理，整體業(yè)態(tài)水平偏低。加上基礎(chǔ)設(shè)施陳舊，購物及交通環(huán)境較差，已不能適應(yīng)鄭州這個(gè)全國區(qū)域性中心城市發(fā)展的需要。
　　與此同時(shí)，鄭州市城市化快速發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)大，決定了城市商業(yè)格局已開始向多極化、次中心的方向演變。
　　據(jù)調(diào)查，“十五”以來，每年有近10萬人擁入鄭州。加上多種用工形式帶來的暫住人口的增加，使城市人口總量已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了戶籍統(tǒng)計(jì)的數(shù)字。僅以二七區(qū)為例，該區(qū)的戶籍人口接近65萬人，但是根據(jù)有關(guān)部門調(diào)查，實(shí)際居住的人口在110萬人左右。城市的擴(kuò)容為這一區(qū)域發(fā)展新的產(chǎn)業(yè)特別是商業(yè)提供了良好的空間。
　　按照鄭州市城市規(guī)劃，2010年鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)810萬人，其中中心城區(qū)總?cè)丝?00萬人；2020年，鄭州市域內(nèi)總?cè)丝趯⑦_(dá)到1000萬人，其中中心城區(qū)的總?cè)丝跒?00萬人以上。如此一個(gè)人口消費(fèi)規(guī)模，從城市功能需求意義上說，僅有一個(gè)二七商圈是不夠的。
　　事實(shí)上，從傳統(tǒng)的二七商圈，到正在崛起的東區(qū)商業(yè)帶，再到亞星集團(tuán)在西南構(gòu)筑的“第五商圈”，鄭州的商業(yè)格局正發(fā)生著“一城多心”的發(fā)展態(tài)勢(shì)，這符合一個(gè)城市國際化都會(huì)進(jìn)程的發(fā)展需求。從上海的發(fā)展歷程來看，在它完成國際化大都會(huì)的整個(gè)進(jìn)程中，共形成了31個(gè)區(qū)域性商圈，其中市級(jí)核心商圈就有4個(gè)，鄭州比起這個(gè)數(shù)量來，還相差很遠(yuǎn)。在西南發(fā)展一個(gè)區(qū)域性商圈，是鄭州商業(yè)發(fā)展的整體需求，也是鄭州城市發(fā)展的迫切需要。
　　供需分析：合力圍城“第五商圈”
　　當(dāng)寒流襲擊佛羅里達(dá)時(shí)，美國超市的橘子價(jià)格都上升了；每年夏天，當(dāng)新英格蘭地區(qū)的天氣變暖時(shí)，加勒比地區(qū)飯店房間的價(jià)格直線下降。這些事件的共同之處是它們都表現(xiàn)出供給與需求的市場(chǎng)作用。
　　為什么“第五商圈”是西南的嵩山路一帶？有哪些供需支撐了這個(gè)商圈的成型和崛起？經(jīng)過深入調(diào)查，發(fā)現(xiàn)五大支撐因素。
　　“第五商圈”的成因，政府用有形之手發(fā)揮了重要的指引作用。一年前鄭州市委、市政府公布的《鄭州城市總體規(guī)劃(2008~2020)》，提出鄭州未來的發(fā)展方向是“以東為主，兼顧西部，培育南部，控制北部”，也即鄭州未來將向“東、西、南”三個(gè)方向發(fā)展。在大西南，一個(gè)集居住、休閑和商業(yè)“多位一體”的現(xiàn)代化新城區(qū)漸漸彰顯。
　　“中心”優(yōu)勢(shì)功不可沒。西南區(qū)是鄭州市委、市政府所在地，是鄭州除鄭東新區(qū)外的第二個(gè)政治、文化、經(jīng)濟(jì)中心。行政和經(jīng)濟(jì)資源的匯集，必然帶來區(qū)域未來的發(fā)展空間。而且，這里整體地勢(shì)高于市區(qū)數(shù)十米，區(qū)域內(nèi)空氣清新，沒有工業(yè)污染，沙塵和噪聲污染小，在這些適宜人居的要素吸引下，越來越多的商家將目光投向此處。
　　消費(fèi)潛力奠定了“第五商圈”的市場(chǎng)基石。西南板塊大盤林立，亞星財(cái)富廣場(chǎng)周邊更是云集了以亞星?盛世家園、亞星?城市山水等為代表的20多個(gè)高檔社區(qū)和家屬院，區(qū)域常住人口達(dá)10萬余人，如潮的人流昭示巨大的消費(fèi)潛力。隨著數(shù)十個(gè)高端社區(qū)的陸續(xù)入駐，該區(qū)域在3年內(nèi)還要增加至少20萬常住人口。
　　然而，西南區(qū)的商業(yè)形態(tài)目前主要以專業(yè)商品市場(chǎng)和零散分布的社區(qū)小商業(yè)為主，規(guī)劃形態(tài)相對(duì)滯后，無法滿足西南區(qū)日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求。因此，率先在西南區(qū)打造一個(gè)新型商業(yè)中心，是鄭州城市發(fā)展的必然。
　　為這個(gè)新商圈打通了“任督二脈”者，為“交通帶動(dòng)”。尤其是亞星財(cái)富廣場(chǎng)周邊一帶區(qū)域內(nèi)，三縱四橫(三縱即桐柏路、嵩山路、京廣路，四橫即長(zhǎng)江路、航海路、中原路、建設(shè)路)的交通網(wǎng)，大幅增強(qiáng)了商業(yè)輻射力和輻射范圍。同時(shí)，地鐵1號(hào)線、快速公交BRT、地鐵5號(hào)線重大市政工程建設(shè)的逐步落實(shí)，進(jìn)一步加強(qiáng)了本項(xiàng)目的交通優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也意味著包括亞星財(cái)富廣場(chǎng)在內(nèi)的“第五商圈”的商業(yè)輻射力更強(qiáng)、更大。
　　最后一個(gè)支撐因素是其強(qiáng)大的輻射。亞星財(cái)富廣場(chǎng)所處的嵩山路一帶，扼守新密、登封等鄭州郊邊繁華縣城的交通入口，擁有高達(dá)150萬的消費(fèi)人群。
　　亞星扛鼎：市場(chǎng)要素流動(dòng)之必然
　　在“第五商圈”中，亞星財(cái)富廣場(chǎng)扮演著舉足輕重的角色，也成為“第五商圈”的核心聚集區(qū)。這一地位的確立，并非某人或某機(jī)構(gòu)的“一家之言”，而是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中經(jīng)濟(jì)要素的自由流動(dòng)和配置。
　　在經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中, 人們把“水往低處流”這種自然現(xiàn)象引申為一個(gè)新的經(jīng)濟(jì)概念, 叫“洼地效應(yīng)”。那么，在西南板塊，亞星財(cái)富廣場(chǎng)具備哪些優(yōu)勢(shì)？
　　品牌是一個(gè)“聚集器”。亞星地產(chǎn)集團(tuán)20年品牌積淀，累計(jì)開發(fā)面積160萬平方米，已成為中原乃至全國較具實(shí)力的開發(fā)商。更為令人關(guān)注的是，這個(gè)品牌開發(fā)商以“塑造城市精品、建設(shè)城市經(jīng)典”的開發(fā)目標(biāo)，折射出了一個(gè)城市運(yùn)營商所肩負(fù)的使命感和責(zé)任感。
　　亞星對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的“實(shí)戰(zhàn)”和“專業(yè)”，則為投資者打出了一張“信任牌”。幾年來，亞星在鄭州西南板塊精耕細(xì)作，全力打造西南品質(zhì)大盤亞星?盛世家園、亞星?城市山水。為了完善西南板塊城市配套和城區(qū)功能，充分挖掘西南板塊的商業(yè)潛力，亞星地產(chǎn)集團(tuán)專門成立了亞星商業(yè)運(yùn)營中心，肩扛打造大鄭州第五商圈的責(zé)任和使命。
　　“打鐵還得自身硬”。品牌也好，專業(yè)運(yùn)營也罷，其實(shí)投資者更看重的是項(xiàng)目本身。2008年~2009年，亞星?財(cái)富廣場(chǎng)項(xiàng)目啟動(dòng)，亞星商業(yè)團(tuán)隊(duì)為了保障亞星財(cái)富廣場(chǎng)后期的成功運(yùn)營，在項(xiàng)目定位、規(guī)劃上花費(fèi)了大量心血，僅設(shè)計(jì)圖就20次易稿、反復(fù)修改。為日后商鋪更實(shí)用、更符合經(jīng)營者的需求創(chuàng)造了先天條件。亞星?財(cái)富廣場(chǎng)商業(yè)總體量4萬平方米，共分兩塊，一塊是四層的11000平方米獨(dú)立商鋪，酒店、大型百貨等均適合落戶于此；另一塊是面積多為500～2000平方米一至三層的臨街商鋪，適合品牌餐飲、洗浴、KTV、銀行等休閑娛樂進(jìn)駐，定位科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)。可以說，經(jīng)營者的每一處需求在這里都可以得到滿足。
　　正所謂“洼地效應(yīng)”，亞星財(cái)富廣場(chǎng)的區(qū)位，能否使各類要素向這里流動(dòng)？在亞星財(cái)富廣場(chǎng)周邊2公里內(nèi)已有華潤(rùn)萬家、世紀(jì)聯(lián)華在西南板塊布局，20個(gè)千戶大社區(qū)、30萬常住人口的強(qiáng)大購買力是區(qū)域性商業(yè)中心的強(qiáng)大支撐。據(jù)調(diào)查，亞星財(cái)富廣場(chǎng)嵩山路周邊商鋪銷售價(jià)格，2004年均價(jià)是4600元/平方米，到2009年已經(jīng)突破13000元/平方米，僅僅相差4年就增加了近3倍，足以見證這一區(qū)域的魅力，也為大鄭州“第五商圈”的崛起速度和未來發(fā)展空間提供了無盡的遐想空間。