獨家：商鋪越貴越好賣 七浦路3樓鋪單價賣11萬

　　上海商鋪市場長期以因為嚴重供過于求而滯銷，月成交量不足15萬平方米的商鋪，網上可售存量達到592.28萬平方米。同期，網上商品住宅的可售存量為509.05萬平方米，而住宅的月銷量在150萬平方米以上。

　　然而，就是這么一個嚴重滯銷的商鋪市場，卻出現越貴越好賣的奇異現象。

　　易居中國的調研報告顯示，7月24日新七浦服飾批發市場推出了3樓的120個鋪位，這批處在商場3樓的2763平方米的鋪位，在不到半個月時間里就以超過11萬元/平方米的價格銷售一空。5月9日推出的博覽匯廣場107個鋪位11609平方米也是短時間銷售一空。08年12月26日推出36個鋪位的御翠豪宅，除有2層11個鋪位原先打算整體出售現又分散出售外，其余的25個鋪位也已銷售一空。但于由客戶和貸款手序等方面的原因，這些項目已經進行網上登記的分別只有117、97和24個。

　　其中，御翠豪庭的2樓鋪位，原先打算做為整體商場出售，但由于早前未能成功購入首層臨街商鋪的人太多，故為了滿足需求，據了解發展商正考慮分拆為中小型商場商鋪，由于該鋪下面的1樓有兩個小面積鋪位成交價達到13-14萬元/平方米(御翠豪庭59625元/平方米的均價，是其1樓、2樓和地下1層成交鋪位的平均價)，保守估計2樓的鋪位均價會在7-8萬元/平方米左右。

　　據薛建雄的分析，這三個鋪位都處于區域相對供不應求的狀態，但又各有特點，其中御翠豪庭位于古北黃金城道步行街，古北的商業旺盛，商鋪租金一直領銜于市場，黃金城道更是政府規劃的上海乃至全國最頂級的商業步行街，就連日本最頂級的百貨公司高島屋也將入駐其附近，一些投資者因此趕在今年十一黃金城道預期開街前入市。博覽匯則處在上海國際展覽中心對面，對商業的需求非常旺盛，但商業供應匱乏。新七浦服飾批發市場則是上海及至全國知名的七浦路批發市場的優質鋪位，該區域的鋪位一直受到投資者追棒。

　　由于上海的消費能力巨大，而商業雙容易形成集中消費氛圍，所以商鋪越貴越好賣。差的鋪位本身就難于為繼，再加上鋪位嚴重供過求的影響，就越便宜越沒人要。

　　易居中國報告顯示，至2008年上海人均商業面積已達2.3平方米，全國最大，是排名第二位深圳1.02平方米的2.25倍。且未來3年內，上海還有576萬平方米的商業供應量，使得人均面積上升至2.61平方米。

　　按照國際標準，人均占有商業面積在1.2平方米是一個比較合理的參照值。由于中國的社會經濟和商業發展尚未成熟，居民消費能力水平較低，因此對于商業用房的需求也相對較少。根據行業測算，城市發展程度的不同，對于商業面積的需求也不一樣，合理的人均商業面積一線城市應為1平方米，二線城市0.75平方米，三線城市0.5平方米。