美國地產抄底者的“機會論”

　　金融危機之下，中國資本受到美國地產商的青睞。

　　9月9日，根據《華爾街日報》的報道，中國的主權投資基金中國投資公司（下稱中投公司）正在尋求投資美國的房地產，包括可能通過美國政府的一項計劃收購陷入困境的抵押貸款證券。目前，中投公司的管理人員與貝萊德(BlackRockInc.)、InvescoLtd.和Lone Star Funds等美國私募股權基金公司的經理商談房地產的投資機會。

　　與此同時，兩周前，四十多歲的布萊恩·杰·凱利，風塵仆仆地趕到中國。作為美國巨龍房地產資產管理有限公司（下稱巨龍公司）總經理，他此行的目的正是尋求長期可靠的資本，用于抄底美國民用房產市場。

　　9月4日，王府井萊佛士酒店，由中國美國商會理事陪同的凱利接受本報記者的采訪。其與團隊都認為，在未來的6—12個月內，將是抄底美國地產的最好時機。

　　截至記者發稿，巨龍公司已經和五家中國企業簽署了意向性合約。其中有四家為民營企業。

　　在美國，商業房地產的價值已比高峰期下跌了35%。這是否是抄底的最好時機？

　　借力

　　“在美國的幾次經濟低迷時期，亞洲資金的及時介入都會產生一個造富的時代�！眲P利認為，現在中國有更多的投資者在關注著海外發展的機會。

　　8月底，中投與卡塔爾控股、格利克以及摩根士丹利房地產基金三家國際投資者組成財團，與英國歌鳥房地產公司達成協議，認購后者增發的新股。上述舉措或許讓美國地產業看到外來抄底的可能。

　　對凱利或巨龍公司而言，12年的經驗或許還不足稱道，但該公司的合伙人是馬薩諸塞州威爾士家族。這一家族世代從事房地產建筑，在地產界有32年的從業經驗。凱利和他的合伙人過去建設的地產項目超過了1億美金。

　　這一背景，使凱利便于通過其另外一個合作伙伴——馬薩諸塞州競選州長候選人，了解到美國政界的很多信息。

　　同時，凱利發現來自于中國政府的聲音也在鼓勵中國企業和資本在合適的時機，到海外進行抄底。由此，他便通過中國美國商會的平臺來到中國，兩周之內，輾轉于香港、北京、上海等地。

　　凱利表示，“已見過10多家了，很多都表示很感興趣。目前，沒有人不同意這是美國住宅型地產的谷底，時機決定一切。”

　　不過，投資群體表現出兩種截然相反的態度。

　　部分投資人對于凱利的項目不以為然。國內一家知名的風投公司對此看法是，雖然可以通過法律手段保證既得利益，但是由于項目在美國，去了解當地的文化的時間和成本，不如在國內同等環境下做投資收益更可控。

　　國內一位資深投資人指出，國內同樣也處在國際大經濟背景影響之下，在這種情況下，手握現金只有找到最合適的項目才出手，凱利的項目只能作為一個備選。

　　易憲容指出，投資者擔心的問題可能是長期回報問題�！懊绹�地產投資，房價會保持長期恒定，從長遠來看，不像國內地產有炒作價值”。

　　但也有投資人表現出了熱情。AscentPartners投資有限公司的合伙人EllenOR9月7日對本報記者表示，“三個月前還不敢對美國宏觀經濟做任何評價，但現在美國經濟的見底是毋庸置疑的。”

　　據記者了解，凱利有可能近期再簽下兩份意向性合同。

　　現實

　　凱利對美國資本市場有些無奈，“雖然看到的美國地產的低迷時期，但是大量的美國投資者的資金都早已投入在其他項目里面。”

　　其實，凱利中國行的緣由要追溯到8月份。當時，巨龍公司忽然迎來了不少新房的簽單者。這些房產投資項目本來計劃要過了今年，到明年春天才能有更多消費者。

　　巨龍公司2月份根據專業預測模式預測出的一個結果與現實情況相符。上述預測顯示，住宅型地產在8月底到底，從9月份開始回暖。因而，該公司認為，到今年年底的這段時間，應該是進入美國的住宅型地產最好的時機，商業地產回暖則要到明年年初。

　　據凱利分析，美國住宅型地產呈現東西發展不均衡的特點，東部房市已經見底，而西部由于過度開發，價格仍處在谷底徘徊階段。

　　“西部的內華達州，亞利桑那州，佛羅里達州，南加州這四個地區，前幾年地產過度開發，但是需求又沒有達到，所以該地區地產還需要很長一段時間恢復。東部特別是新英格蘭地區，因為人口密集，生活環境，教育環境都比較好，相對來講，現在是一個最好的時機。”

　　在經濟蕭條來臨之時，美國地產商們很多都不得不面臨尷尬的市場和現實處境。

　　凱利介紹，危機爆發的幾年前，一些美國地產業人士囤積了很多土地，而這些地塊很多是“生地塊”(主要指基本設施不配套)，需要到政府去審批。在拿到政府批文之前，每個月都要支付大額的銀行貸款利息。由于原本買地的價格比較高，加上后來的利息成本，趕上市場價格下調，這些地產項目就砸在手里了。

　　談到此次危機進入地產市場的利潤，凱利簡單地算了一筆賬：如果現在進入，實際上只需支付幾年前所支付的50%以下的土地價格，且不需再經過長時間的政府審批流程，就可以把項目做實。“土地占所有成本大半，而新英格蘭地區的房價較上述四州并未因金融危機受太大的沖擊”。

　　此外，記者了解到，截至第二季度，美國兩大房地產貸款巨頭房利美和房地美已經向美國政府申請了近1000億美元救助資金。同時，美國房地產行業高管正在進行游說，希望修改稅法鼓勵海外資本流入美國地產市場，以協助阻止商業地產價值進一步下滑。