資深業內解析：樓市"八大亂象"推高2009年房價

　　亂象之一：鼓吹利好政策，透支未來購買力
　　南匯并入浦東之后，盡管到目前為止，房源地段、周邊配套設施沒有絲毫改變、僅僅是“南匯人”成為“浦東人”的概念轉變，但這已促使買賣雙方的心態產生了微妙變化。其中，南匯部分樓盤如周康板塊的二手房掛牌價，在不到一周內已猛然提價10%。
　　南匯并入浦東之后，周康板塊板塊的追漲也吸引了投資客的目光。從今年4月起，周康板塊的投資客占到了總成交量的20%-30%，比例雖然不高，卻是看好這一地區的明顯信號。
　　南匯并入浦東后，投資者/購房的心態在此時都在改變，獲利成為浦東人心態導致買賣雙方追漲。但是，樓市的運行都是按照市場規律來運行的，不是一個新的概念就可以馬上解決一切問題的。
　　南匯并入浦東后，到2009年9月為止，大浦東的政府才剛剛組建完畢，而對于一些樓盤而言，地段、周邊配套設施更是毫無變化，周康板塊也不可能立即變成“陸家嘴”，發展還需要一個長期循序漸進的過程。筆者認為，現在該地區市場形成了一波炒作氣氛，僅僅幾個月有的樓盤漲價幅度在50-80%，樓盤價位虛高，一定程度上透支了未來的資產升值空間，也透支了未來的購買力。
　　如今“大虹橋”又橫空出世，真如副中心也被炒作的如火如荼，利好政策在2009年似乎沒有間斷過。“大虹橋”復制“大浦東”的行情似乎在重現。這些利好政策讓業界的從業者和投資者看到未來樓市是多么“欣欣向榮”。
　　亂象之二： “流動性”泛濫與通脹預期，導致投資需求過熱
　　上半年住宅市場增長的背后是貨幣供應量快速增長，金融機構貸款大幅增加。據統計，6月末，新增信貸規模達到7.37萬億元，遠超出年初預計5萬億元的目標。預計全年信貸投放量將達10萬億元。另據國務院發展研究中心宏觀經濟研究部副部長魏加寧預測，上半年有可能有20%左右的信貸資金流入了股市，大量資金在金融系統內部自我循環，容易提高股價，也推高了房地產市場價格。樓市股市代替實體經濟成為最大的“受益者”。
　　由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價飆升股指大漲。最終導致“量變引來質變”，資金持有者越來越多地選擇進入房地產市場，以實現資產保值,通脹預期上升。上海、北京等一線城市的房價由于投資型或改善型需求入市，漲速已明顯脫離宏觀經濟基本面。
　　亂象之三：開發商捂盤：少量多批，多批推盤
　　不管是少量多批還是多批推盤，都給購房者造成一種供應緊張的情況，誤導購房者，從而開發商在其中謀取最大的利益。
　　在樓市相對較好的時候，開發商通過這種手段，先把位置相對較差的房源率先推向市場，即使以后市場不好，好房源在手頭相對其他樓盤而言還是能夠促成交的；還有開發通過少量房源先入市，先試水市場對價格接受度，然后在做價格調整。
　　實際上不管那種方式，售樓人員通過“少量多批，多批推盤”方式對消費者進行說辭，基本道理就是“多數房源位開盤就已經被人預定，其他位置你買不了，不買開盤以后這個就沒有了”。購房者相對都處于弱勢的低位，開發商想賣什么房子就可以賣那個位置，你想買那個位置，開發商不想賣，你就買不到。
　　亂象之四：“地王”頻現
　　7月23日，青浦區趙巷特色居住區10號地塊由金地集團以總價30.48億元，樓板價1.45萬元/平米榮獲“地王”。與此同時，杭州上城區18號地塊由義烏小商品城以18.9億，20650元/平米的樓板價得手。滬杭兩地同現“新地王”，引起市場高度關注。國務院相關部門也高度重視，下發文件要求實時匯報各地“地王”的最新情況。
　　之后，人們對于未來樓市預期開始悄悄發生變化，“地王”隨后也再現各大媒體報端。9月10日，中海地產億70.06億奪“長風地王”，中國新地王在滬問世。
　　筆者在7月10博客《“地王”的魅力在于N種心理警示》一文中重點闡述了“地王”的一些心理預期：“地王”的出現暗示市場回暖開始，成為心理上房價上漲，市場通脹開始的預期；“地王”也警示樓市過熱；“地王”也警示購房者心理的“買跌不買漲”與“買漲不買跌”變化。
　　亂象之五：購房者“買漲不買跌”
　　2009年3月，開放商采用“少量多批，多批推盤”策略，與此同時， 3月房展會展開促銷、價格戰，在剛性需求驅動下，導致2009年3月份上海商品房交易每周保持10%以上漲幅連續沖高。于是，部分開發商抓住消費者買漲不買跌的心理，迫不及待的提高價格，形成3月份“階段性回暖”的高峰。
　　南匯并入浦東后，投資者/購房的心態在此時都在改變，獲利/成為浦東人心態導致買賣雙方追漲。相對于五一以前，該地區房價短期內飆升20-30%，有的樓盤到現在為止提價50-80%。
　　整個5-8月份上海樓市亦是如此。由于“流動性”充裕，投資過熱，上半年樓市股市回暖，住宅房價飆升股指大漲。最終導致“量變引來質變”，資金持有者越來越多地選擇進入房地產市場。此時，房東頻繁跳價，購房者開始買漲不買跌，購房者的心態一定程度上導致樓市價格上行。
　　亂象之六：小豬“拱”高房價
　　國家統計局日前發布的8月中旬(8月11日-20日)50個城市主要食品平均價格變動情況顯示，相比8月上旬，豬肉和雞鴨成為價格變動最大的食品品種。其中，豬后腿肉和五花肉，價格都比上旬上漲了2.8%。從國家統計局的監測來看，從6月中旬開始至今，豬肉價格已經上漲了70日。
　　豬肉和蛋類農產品價格的上漲引發了一些人士對通脹預期的極大擔憂。一些細心的媒體發現國家發改委8月份出臺了四份關于穩定物價的文件，被解讀為對通脹預期的預警。特別是一些人士拿2007年那次通脹說事，把通脹的責任全部推到了農產品漲價上。2007年由豬肉價格瘋狂上漲引發的通貨膨脹人們還記憶猶新，在豬肉和雞蛋的帶領下，似乎新一輪的農產品上漲勢頭已經到來。這次由豬肉價格上漲進而帶動農產品漲價，會不會成為引發下一輪通貨膨脹的誘因，成為人們的心頭之患。
　　有些人把農產價格上漲說成是通脹的“帶頭大哥”，以這樣的由頭來，利用CPI要轉正為題材進行炒作，引導人們對于通脹的預期，進而導致投資需求的迸發，推高房價。
　　亂象之七：GDP綁架高房價
　　通脹不是我們需要的,通縮也不是我們所希望的,因為它們都會傷害經濟健康發展,我們所希望的是保持在合理水平上的價格。...2009年二季度,中國GDP增速高達7.9%,上半年累計為7.1%,增速雖然繼續大大低于2008年上半年的10.4%,但現在中國2009年上半年的GDP在投資的拉動下，已經在7.1%，中國的經濟基本面已經占在利好的方面了。
　　在未來的經濟走向方面，樓市股市估計會受到政府的微幅調控，使樓市股市投資過剩資金回流至實體經濟，以適應實體經濟發展。如此這樣分析，實體經濟發展了，整個宏觀經濟形勢好了，房價不漲也好像沒有道理。
　　亂象之八：第五個城市副中心胎動：三林規劃建成世博新城——聯動世博會機會炒作房價
　　“世博論壇?世博與浦東發展高層研討會”透露出一則引人注目的消息：以三林世博功能區為代表的浦東新區世博周邊區域，到2020年將逐步建成一座“世博新城”，三林地區將成為上海第五個城市副中心。
　　2010上海世博會后，以三林世博功能區為代表的浦東新區世博周邊區域將迎來新的發展機遇，到2020年逐步建成一座“世博新城”，成為上海城市建設的新地標，并與陸家嘴、外灘等區域一起，形成上海中心城區城市發展的沿黃浦江增長帶。
　　三林規劃建成世博新城后，也將吸引大量外資企業高管的高端住房需求，無論是租賃還是買，整個高端市場這一塊會更加火熱。另外，中國本地人的高端需求也不甘示弱，國內一些有實力的精英及港澳臺人士也會優先選擇在此投資或安家。
　　除了世博效應外,影響三林地區近期房價上漲的重要因素還有軌交通車因素。 這樣，軌道交通、第五個城市副中心三林規劃建成世博新城聯動世博會機會，這些利好導致該地區房價得到機會性上漲，推高房價。