房地產升溫 調控政策處于兩難境地？

　　自 6月30日，中化方興地產以40.6億拍得北京廣渠路15號地，迅速帶動了北京市樓價全面升溫，并促使全國一、二線城市房價迅速回升。
　　房地產市場全面回暖，65個城市環比出現上漲
　　根據國家信息中心房地產信息處提供的數據顯示，從今年上半年全國商品房銷售面積看，實現了銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%;其中，商品住宅銷售面積實現31500萬平方米，同比增長33.4%;商品房銷售面積同比大幅增長，市場出現全面回暖。
　　從各城市運行情況看，多數城市商品房交易量呈持續上升態勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產市場銷售面積均大幅增長。
　　今年二季度，全國70個大中城市房屋銷售價格保持不斷回升態勢，6月份，全國房屋銷售價格指數為100.2，比5月份上升0.8個百分點，比上年同期低8個百分點。
　　從城市看，6月份，在70個大中城市中有8個城市房屋銷售價格漲幅高于3%，同時有40個城市房屋銷售價格同比出現下跌。從環比價格情況看，有65個城市房價環比出現上漲，僅有三個城市的房價環比仍有下跌。
　　房價上漲，一方面由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對住房保值增值的預期;另一方面也是更重要的原因在于開發企業在資金壓力緩解后失去了降價促銷以回籠資金的壓力。
　　原全國人大常委會副委員長成思危于近日表示，全年的信貸計劃指標在一季度完成了90%以上，當季從銀行信貸轉到投資領域的資金大概是2.4萬億，其中，不可否認確有一部分資金流入了股市和樓市，所以造成了股市和樓市暫時的回暖。　　在成思危看來，本輪房價上漲一開始是由剛性需求推動的，但后市發展則與信貸大規模的投放、老百姓當前儲蓄率過高，出于對資產保值增值的需求等因素有關，這些因素推動了樓市求，從而導致了房價漲。
　　著名經濟學家茅于軾認為，房價上漲首先是GDP的上漲，一些人的收入比例已經超過了房價的上漲幅度。在收入增加的同時，也預示著收入增加中存在一些不平等的因素。而在投資方面，目前市民沒有新增投資的渠道。
　　“現在地產行業的好轉只是表面現象，是靠政府4萬億投資拉動”，茅于軾說，“但并不是地產市場已經進入到向好階段，當這個錢花掉之后將依然呈現出老樣子。”
　　“由于利率、交易稅費等與住房消費相關的政策為近10年來最好，近期房地產銷量的回升具有可持續性”，國務院發展研究中心市場所研究員鄧郁松在接受《中國發展觀察》采訪時表示，如不發生其它突發性情況，2009年全國住宅銷售量不僅將明顯超過2008年，而且有望超過銷售水平最高的2007年。
　　國家信息中心房地產信息處分析當前房地產市場主要有六個特征，首先，房地產開發投資增速逐月加快，90平方米以下住房投資增速較快。數據顯示，1-6月份，全國房地產開發完成投資14505.3億元，同比增長9.9%，增幅比上年同期回落23.6個百分點。二季度，90平方米以下住房完成投資3280.6億元，增長30.8%，增速較上年同期回落54.3個百分點。其次，土地購置與完成開發面積延續負增長，部分城市個別優質地段“地王”頻現。其三，商品房施、竣工面積增長平穩，新開工面積降幅減緩。分地區看，中、西部地區施工及竣工面積增速快于東部地區，但三個地區新開工面積同比均出現下降。其四，市場銷售持續升溫。其五，房屋銷售價格連續回升，大部分城市環比出現上漲。其六，個人按揭貸款資金規模增速加快。1-6月，全國房地產開發企業到位資金總計23703億元，同比增長23.6%，增幅比上年同期上升0.8個百分點。其中，其他資金來源9837.4億元，其中個人按揭貸款增長63.4%;國內貸款同比增長32.6%。
　　6月份，“地王”頻現，除了富力地產的廣渠門外10號地拍得10.22億元，中興40.6億元競得廣渠路15號地，上海朗華置業公司又以4.22億元競得上海長寧區周家橋街道91街坊地塊。
　　土地市場火爆致使房產價格整體上漲。5月份以來，房價形成新的分水嶺，并形成了市場參照系。在國務院發展研究中心副主任劉世錦看來，這是虛擬經濟的主要特點。
　　一、二線城市房產市場由自住需求為主向投資需求大幅轉變，市場泡沫成分增大?
　　“大家期望房地產市場重新活躍起來，對實體經濟有所貢獻”，國務院發展研究中心市場所副所長王微在接受《中國發展觀察》采訪時表示，“但是從房地產深層次結構看，房地產市場對實體經濟的帶動還有其問題。”在王微看來，從房地產固定投資增長來說，當前房地產投資主要投向已有在建項目，而新開工項目投資少，與基礎設施等領域的投資增長有較大差別;其次，二手房交易活躍且超過新建商品房市場;三是住宅市場升溫，而商業地產、寫字樓等市場依然清淡，租售價格仍在下降。
　　在王微看來，房地產投資與宏觀政策有直接聯系，特別是與信貸政策高度相關。以利率政策為例，2003年到2007年，中長期貸款利率從5.76%調整到7.83%，上升約36%。2008年10月份以來，中長期貸款利率從7.83%下調到5.94%，名義上下調了24%，但由于住房貸款有七折優惠，實際下降幅度超過46%，大大降低了購房的資金成本。這是近期房地產市場重新活躍起來的一個重要原因。
　　房地產市場再次呈現火爆勢頭，使供給出現壓力、房價過快上漲。中國指數研究院對上海、杭州、深圳等若干城市的監測顯示，以過去6個月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅供6個月的銷售，供給已顯不足。另據一些城市反映，隨著銷售情況的好轉，消化存量房的壓力已明顯緩解。但是一些遠離中心區的項目，由于交通等基礎設施跟不上和公共服務設施不配套，短期內也難以形成有效供給。所以在一些地方，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾將同時持續一段時間。
　　業內專家認為，住房價格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進一步釋放，另一方面也可能對房地產市場的健康發展和金融市場穩定產生不利影響。
　　從對當前房地產市場的判斷來看，全國房地產市場總體上已經探底回升，在31個省份中，還有6個省份上半年銷售價是下降的。一、二線城市房產市場由自住需求為主向投資需求大幅轉變，市場泡沫成分明顯增大。
　　日前，摩根大通董事總經理、中國區首席經濟學家龔方雄在接受媒體專訪時指出，內地房價仍會上漲，房價每年5%-10%的增長是正常的，因為內地經濟每年都是8%-10%的增長，房地產投資租金回報率相對來講是很低的，很多地方房價出現上漲，但是租金沒有上漲，租金回報率只有3%左右。
　　根據國務院發展研究中心市場所統計，5-6月份房產租售價格背離較大，房產投機因素增加。上半年北京市租賃交易量下降3%，租金下降8.7%。對于一直比較穩定的北京租賃市場來說，這是非常大的跌幅，其中月租超過5000元的高檔租賃市場成交量下跌甚至超過8%。目前，國內諸多城市普通住宅租金回報率小于4%，上海住宅出租回報率跌破3%，越過5%的國際警戒線，外地人在北京的投資約占40%。
　　其次，從房價收入比看，國際房價收入比是4-6倍。而北京市的房價收入比已超出國際平均水平4-5倍。8月20日，房地產中介機構中大恒基根據北京市統計局和北京市房地產交易管理網的相關數據計算得出，目前北京市的房價收入比已達27：1，超出國際平均水平五倍。對此，北京市統計局方面則稱，房屋成本包括購房成本和使用成本，不能簡單地進行計算和對比。
　　第三個指標，即在短期內價格交易量快速上漲也說明投資成分增大。5月中旬-6月份，北京與上海房地產價格上漲最快。判斷整個市場健康程度的指標，還與宏觀經濟回暖的基本面相關，上半年GDP上漲達7.1%,有很大成分是房地產的貢獻。
　國務院發展研究中心金融所副所長巴曙松擔心這一次房地產的泡沫可能比2007年還要大。原因是地方政府在其中發揮了積極的推動作用，這次地方政府融資平臺能力很大程度取決于土地的投入，他說，對此要保持高度的警惕。
　　在鄧郁松看來，從價格上漲與資產泡沫的關系問題來看，資產泡沫一定表現為資產價格上漲，但資產價格上漲并不一定構成資產泡沫。因此，需要用合理的指標來判斷價格上漲是否已形成資產泡沫。房價收入比、租售比等指標有助于判斷是否已形成資產泡沫，但使用房價收入比等指標時既要和國際水平比較，也要重視和本國長期均值水平比較。
　　“今年僅僅是利率優惠、交易稅費減免，大致使居民月供降低20%以上。”鄧郁松表示，房價太高與實際支付是個悖論。從2005年到今年上半年商品住宅銷售額超過9萬億，到今年6月份居民貸款余額不超過4萬億，整體貸款不超過4成。
　　對于價格上漲，要看到不同城市價格上漲的原因不一樣，如北京價格上漲過快的主要原因在于供給下降。2003年以來，北京新開工面積逐年下降，2009年新開工面積仍然是負增長，如果不能增加供給，北京過高的房價水平將很難回落的合理水平。
　　在鄧郁松看來，由于不同城市發展的水平與階段不同，制定短期政策或長期政策時不能只看局部城市的房產價格變化情況，更要看全國總體房產價格的變化情況。2007年前后針對個別中心城市房價上漲過快問題出臺了很多抑制需求的政策，結果不僅抑制了投資需求，也抑制了許多真實需求，這也是去年房地產銷量下降的重要原因之一。同時要注意到，許多政策的出臺更多關注的是價格變化，而對房地產市場的長期可持續發展重視不夠，從長遠發展看，更要關注房地產市場的中長期政策。
　　2009全年房地產市場呈現出“V”形走勢，整體處于復蘇回升區間
　　上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭近日撰文指出：房價未來走勢將呈四個方面的變化：首先，政策面下半年將作出調整，比如近期杭州市率先收緊二套房貸，銀監會下發《關于進一步加強按揭貸款風險管理的通知》，明確要求要嚴格遵守第二套房貸的有關政策不動搖。其次，隨著成交量的有所回落，需求會有所減少，下半年大部分城市的供應量有所增加，將使上半年供不應求、不斷消化存量的情況有所改善。市場供求逐步達到平衡，有利于穩定房價。
　　此外，資金面寬松度會稍稍收縮。7月份國務院常務會議強調，繼續實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策。下半年貨幣政策肯定不會全面收緊，但近期央行通過公開市場操作，連續加大資金回籠力度，說明中央也開始對通脹和資產價格上漲有所考慮。最后，市場預期可能變化，即隨著房價的持續上漲，部分大城市已經重新出現泡沫，投資投機者也會意識到風險，尤其是政策存在變數，通脹預期也將隨著時間的推移而減弱。
　　楊紅旭認為，四個影響房價的因素都會出現調整，但程度不同，整體而言不會出現重大的、方向性的變化，因此下半年房價將基本保持穩定、上行的可能性大于下行。具體而言，三季度房價很可能繼續上揚，四季度上漲動能減弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。除此，宏觀經濟也是一個重要外部因素，如果下半年經濟持續復蘇，甚至是回暖，則無疑為房價上漲提供基礎性支撐，否則房價很難持續上漲。
　　在國家信息中心信息房地產信息處的專家看來，2009年全年，全國房地產市場呈現出“V”形的走勢，整體處于復蘇回升區間，投資、資金來源、施工建設企穩回升;銷售面積和銷售額增長較快;房屋銷售價格指數止跌回升，出現小幅上漲。
　　首先，在擴大內需的大背景下，城鎮固定資產投資與房地產開發投資增幅將企穩回升。其次，房地產開發投資增幅企穩回升，全年增長將達到13.9%。其中，城鎮固定資產投資完成19.22萬億，增長29.7%，房地產開發投資完成3.48萬億，增長13.9%，與上半年相比增幅加快4個百分點，與2008年同期相比增幅回落7個百分點;商品住宅投資完成2.67萬億，增長20.7%，增幅較上半年加快13.4個百分點，與2008年同期相比回落1.9個百分點。此外，房地產開發資金來源將增長26.5%，增速較上半年加快2.9個百分點，較2008年全年加快24.7個百分點。
　　從全年房屋建設增長來看，將保持穩定增長，即全國商品房施工面積將達31.13萬億平方米，商品住宅施工面積為24.97萬億平方米，但與2008年同期相比將略有回落，商品房和商品住宅施工面積增速分別回落2.5和0.8個百分點。在竣工面積上，預計商品房竣工62591萬平方米，同比增長7.0%;商品住宅竣工52263萬平方米，同比增長9.5%。2009年上半年，商品房和商品住宅銷售面積取得較快增長，下半年，預計商品房銷售情況將適度進行調整，但整體依然較為樂觀，將保持較高的增長速度。
　　從房地產銷售價格指數方面看，國家信息中心房地產信息處的分析認為，2008年全國房屋銷售價格指數呈現持續回落態勢，2009年則呈見底企穩回升的態勢，房屋銷售價格指數在3月份創下新低后開始持續回升，且呈加速態勢，但在政策微調的影響下，下半年漲勢將趨于平緩。
　　預計全年房屋銷售價格將止跌回升，出現小幅上漲。其中，2009年12月當月，預計房屋銷售價格上漲2.1%，新建商品房價格上漲1.0%，新建商品住宅價格上漲1.3%。
　　對于房地產市場的長遠健康發展，國家信息中心信息房地產信息處提出三條政策建議：首先，應加強保障住房的建設和管理，切實滿足中低收入住房困難家庭。根據保障住房建設計劃，2009年全國將解決260萬戶住房困難家庭的住房問題。其中，上半年全國已開工建設廉租住房105萬套，占計劃的59%;計劃投資1048億元，已完成投資310億元，占計劃的29.6%。在加快保障性住房建設的同時，必須加強對其銷售及售后的管理，使其能夠真正滿足中低收入住房困難家庭的需要。
　　其次，保持信貸對房地產的合理支持，適度降低對投資性購房的信貸支持力度，即對當前市場中投資性購房借用改善型二套房的名義享受優惠信貸政策的現象，金融監管部門應加強監管，確保住房消費信貸的相關政策能夠嚴格按照國家有關規定執行，保證在實際操作中不變形，在保持房地產的穩定發展的同時有效降低銀行自身的風險;
　　第三，加強房地產市場監測和分析，及時發現市場異動并采取措施。如果下半年房價仍保持上半年上漲速度，市場很有可能將重回觀望和低迷，不利于房地產乃至整個國民經濟的健康發展。相關部門應提前準備，加強監測和分析，針對房價如果出現過快上漲制定相應政策預案，以確保房價的基本穩定，促進房地產市場的復蘇和長期發展。