商業地產返租重抬頭 謹防商鋪成“傷”鋪

　　“要商鋪嗎？杭州新客運中心旁。前6年就能返還70%。”

　　“投資市場商鋪不？10年就可收回全部成本”……

　　隨著今年上半年杭城樓市回暖，一批商業地產也開始出現“瘋狂”，通過中介的招商電話不斷。其中，先買下使用權再返租的模式，在市場上開始重新抬頭。

　　不過，投資商畫的“餅”雖好，實際操作中，卻遠非那么回事。

　　返租模式重抬頭

　　德勝快速路上，杭州新客運中心建設已近尾聲。在其對面，就是知名的四季青新市場。

　　九堡的紅星美凱龍金茂MALL，就在兩者的約3公里外。記者趕至現場時看到，整個建材家居市場已開始結頂，最惹人注意的，便是位于市場正前方的招商中心。

　　“你購鋪，我來租，坐在家里收房租！做國際品牌的房東！”該市場招商的宣傳帖子，最近鋪天蓋地。宣傳中，商家承諾，購買15年商鋪使用權后馬上可返租，6年內返還70%投資額。如果6年內想退，則按年結清租金基礎上，再全額返還購買款。

　　無獨有偶，采用同一模式的，并不止紅星美凱龍金茂MALL一家。位于余杭的中國人民書店總部，也正“招商返租”中。

　　商家聲稱，投資該市場商鋪10年可收回全部成本。承諾包租10年，頭3年每年返還總價7%，一共21%。更誘人的是，首付款可先扣除頭3年租金再支付，第4年7.5%，第5年8%，從第6年開始按市場價訂租金。

　　受地產回暖刺激？

　　“返租的方式，其實很早前就出現了。只不過，在今年地產大熱的情況下出現，更吸引人的注意。”我愛我家商業地產主管姚林說。

　　據透露，其實早些年，產權式酒店就已采用“返租”模式，后很多市場、商場也開始采用同一模式招商。

　　返租，是指投資者在與發展商簽訂了商鋪銷售合同后，發展商許諾在未來若干年內，每年給投資者一定的租金回報。在這期間，商鋪的經營、管理和使用權都歸發展商所有。“這種形式，其實說穿了更像發行企業的信用債券。”一位研究商業地產的業內人士稱，一旦對方不顧信用，投資者也往往只能接受“虧本”現實。

　　該人士表示，之所以今年招商返租的現象比較集中，與地產業、宏觀經濟走勢都不無關系。“比如，今年來包括杭州、上海、北京等在內，各地都不斷出現天價買地現象。這說明，開發商對地產的未來幾年發展非常看好。”

　　他認為，采取返租模式招商，也不排除開發商加速擴張，同時轉嫁部分開發風險的意圖。

　　分析一：回報率高？

　　真有這樣的好事？來自義烏的吳先生看到招商內容后，很是動心。上周末，特意趕到九堡，加入了紅星美凱龍金茂MALL的招商現場。

　　據介紹，該市場經營面積為40萬平方米，號稱華東建材家居第一MALL。此次開發商拿出1/8面積，給投資者一次性“認租”15年。其中，鋪位面積40-60平方米，一樓均價8500元，二樓均價6800元。目前，一樓已認租完畢，二樓正在進行中。

　　“購買我們的商鋪后，當場就可以簽訂返租合同，就是再把你買走的商鋪租還給市場。”招商人員還表示，前6年的租金回報是固定的，前3年每年返還租金為商鋪售價的8%，第4年為11%，第5年15%，第6年20%，加起來正好70%，第7年以后租賃價格按市場價計算，其中90%租金返還給投資者，市場收取10%的經營管理費。

　　記者粗略算了一下，投資該項目一間商鋪，基本在35萬元以上。負責本次招商的蕭山大眾房屋置換公司策劃總監陶國慶表示，如果前6年內，投資者想退訂，市場方除了按年按點返還租金外，還會全額返還投資款。

　　也就是說，投資者一次性投資后，如果在第6年退訂，那么回報率為6年70%。“不過，每年不到12%的收益，并不高。”姚林表示，除此之外，投資者還要承擔風險。

　　分析二：破產怎么辦？

　　姚林所說的風險，其本質來源于市場的經營狀況。她說，對于投資者來說，后面的9年回報率最關鍵，但實際上真正的收益如何并不由自己說了算。“因為經營權在別人手里，而且能否經營好，目前誰也說不準。”

　　而通過記者深入了解，其實整個“認租返租”流程極為復雜。

　　據負責招商的陶先生透露，該市場開發商為金茂實業發展有限公司(下稱金茂實業)，由兩個公司主體、兩個法人共同出資組建；紅星美凱龍則在早前入股該公司，但據稱股份占比不大。

　　此外，為了市場運營，金茂實業全資設立杭州金茂商業管理有限公司(下稱金茂管理)。

　　投資該市場商鋪會要求簽訂兩份合同。首先，投資者和金茂實業簽15年使用權的租鋪協議；然后被要求與金茂管理簽15年委托經營協議。兩者主體并不一致。

　　當被問及投資者一旦拿不到錢怎么辦時，陶國慶在電話中說，除非公司倒閉。

　　實際上，與投資者發生返租權利義務關系的，只是金茂管理公司，并非開發商。而一旦承諾返租的金茂管理經營不善，拍拍屁股“走”了，消費者并不能向收錢的金茂實業算賬。對于這一判斷，陶先生表示，理論上確實如此。

　　但他同時稱，因為該市場拿出“認租返租”的面積僅占1/8，所以開發商承擔的風險更大，所以不會輕易出現這種情況。“如果建材真經營不起來，市場可以馬上換別的業態，比如服裝。因為四季青市場就在邊上呀。”他說。

　　分析三：建材商不看好？

　　“家居市場沒那么好開的，普通投資者還須謹慎！”張先生是某衛浴品牌代理商，從事該行業多年。

　　據透露，紅星美凱龍金茂MALL曾邀請過張先生代理的品牌進駐該市場。但張先生考察了一番后，還是拒絕了。“不一定品牌響，就能做出名堂的。”張先生分析說，家居市場能否繁榮，所處的地段和商業環境相當重要。

　　他說，市場所在的九堡，規劃中雖然有幾家專業市場，但尚未帶動起商業氛圍。現有的幾個小區入住率也并不高，大多空置或出租。比如當地已有的恒大建材市場，經營狀況并不理想。九堡往東的臨平已有繁華的專業家居市場，下沙和臨平的消費多在此，往西靠近主城區，家居市場更多。

　　張先生透露，家居市場的盈利靠租金收入，紅星美凱龍也采取這種模式。租金則按市場的繁榮程度而定，而九堡店由于屬于新市場，前五六年內，人氣一下上不來。

　　不過，之后的租金就按市場繁榮程度而定了，其中的彈性可謂相當大。“一旦市場經營不好，空置率高，不收租金甚至關門都有可能。”張先生認為，這是投資者最大的風險。

　　目前，杭州專業家居市場競爭激烈，基本在杭州各區域已覆蓋完畢。有的地段，甚至出現多家家居市場“肉搏”局面。因此張先生認為，九堡這家紅星美凱龍何時能繁榮起來，還是未知數。如果市場繁榮不起來，所謂的高回報也只能是“畫餅充饑”。