世茂變身商業(yè)地產(chǎn)能否扭轉(zhuǎn)虧局？

　　2008年樓市的持續(xù)低迷導致世茂股份地產(chǎn)對住宅市場信心大減。今年以來，欲變身商業(yè)地產(chǎn)商的開發(fā)商中，世茂股份意圖最明顯。4月底，上海世茂股份有限公司與青島城投集團全資子公司青島世奧房地產(chǎn)開發(fā)公司以人民幣9.2億元聯(lián)合競得山東省青島市商業(yè)地王地塊。而與此同時，世茂股份在北京三里屯單體最大量的商業(yè)部分預計將于9-10月份提前面市。
　　業(yè)內(nèi)普遍認為，商業(yè)地產(chǎn)“仍處于困難時期”，而世茂股份轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)風險依舊存在。此外，作為商業(yè)地產(chǎn)供應量極大的北京三里屯區(qū)域，業(yè)內(nèi)認為其面臨壓力不小。
　　去年純利大跌近七成
　　世茂看淡住宅市場
　　2009年4月29日，上海世茂股份有限公司與青島城投集團全資子公司青島世奧房地產(chǎn)開發(fā)公司以人民幣9.2億元聯(lián)合競得山東省青島市商業(yè)地王地塊。該地塊位于山東省青島市東海西路，總規(guī)劃建筑面積約24萬平方米。據(jù)了解，此次競得項目地塊目前規(guī)劃為以兩幢約300米左右的超高層塔樓為核心的，包含商業(yè)、辦公、SOHO及酒店等業(yè)態(tài)的綜合項目，其中由辦公樓與SOHO組成的主樓將可能成為山東省第一高樓。
　　世茂股份此次大手筆操作出乎很多人意料。要知道，該公司已連續(xù)幾年處于零土地儲增量狀態(tài)，手頭已經(jīng)無新的土地可開發(fā)。業(yè)內(nèi)人士認為，世茂系資產(chǎn)重組的第一步并非小試牛刀，僅土地出讓金，世茂股份將砸出近7億元，而這樣的高端項目，其后續(xù)開發(fā)資金需求可想而知。
　　記者了解到，在2008年年報中，雖然絕大部分地產(chǎn)商對去年樓市抱有些許失望，但世茂股份卻在通篇年報中流露出對住宅市場的信心殆盡，反而對商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出看好的態(tài)度。
　　年報顯示，世茂股份2008年實現(xiàn)營業(yè)收入4.77億元，與上年同期相比減少7.64億元，減少幅度為61.55%；實現(xiàn)凈利潤6105萬元，與上年同期相比減少533萬元，減少的幅度為8.03%，扣除非經(jīng)常收益，每股收益僅為0.05元，同比下降66.67%。值得注意的是，世茂股份旗下很多項目尚在投資期，再加上原有的住宅項目銷售節(jié)奏放緩，導致2008年營業(yè)收入和利潤大幅下降。
　　“實際上，這份勉強通過非經(jīng)常性收益支撐的年報折射出世茂股份在轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)平臺過程中的‘青黃不接’現(xiàn)象。”業(yè)內(nèi)人士認為，盡管世茂股份看淡2009年市場，但對于其商業(yè)轉(zhuǎn)型仍舊很堅定。
　　對于2009年，世茂股份在年報中表示，公司將加快向“商業(yè)地產(chǎn)專業(yè)化開發(fā)企業(yè)”轉(zhuǎn)型的步伐，并積極推進現(xiàn)有項目開發(fā)進程，進一步加大公司原有在建項目的開發(fā)力度，保持原有項目穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢。
　　記者發(fā)現(xiàn)，在“幾家歡喜幾家愁”的2008年年報業(yè)績中，大幅下跌的SOHO中國與世茂股份“不相上下”，分別倒退了79.7%和79.44%。而據(jù)了解，通過資產(chǎn)整合世茂股份商業(yè)地產(chǎn)總建筑面積將達400萬平方米，土地儲備總量將超陽光100、SOHO中國等商業(yè)地產(chǎn)商。
　　商業(yè)地產(chǎn)仍為相對困難時期
　　世茂轉(zhuǎn)型風險依舊存在
　　盡管住宅市場已經(jīng)表現(xiàn)出毋庸置疑的回暖跡象，但對于商業(yè)地產(chǎn)，記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士一致認為，“目前仍是一個相對困難的時期”。
　　“目前北京市場商業(yè)地產(chǎn)仍沒有看到回暖跡象，這是一個大趨勢。商家、投資客對市場前景依舊沒有太大信心，”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問(北京)有限公司項目經(jīng)理苗鈞認為，住宅市場的回暖是因為剛性需求的支撐，從目前來看商業(yè)地產(chǎn)需要的投資需求并沒有啟動。
　　在三里屯，SOHO中國“抵御資金縮水”的廣告語成為區(qū)域內(nèi)一大標志。然而前不久，三里屯SOHO被曝出出現(xiàn)集中退房現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士向記者分析認為，這很明顯表現(xiàn)出商業(yè)地產(chǎn)在去年年底今年年初受經(jīng)濟形勢影響嚴重。由于商鋪出租情況不好，導致一季度租戶對未來預期信心大減。“事實上，商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)濟形勢不好的情況下，受到的動蕩影響要遠比住宅大得多，而回暖的速度相對住宅市場也要滯后，”苗鈞表示。
　　DTZ戴德梁行一季度報告指出，受金融海嘯的沖擊，以及對未來經(jīng)濟走勢不確定性的擔憂，個人消費性支出受到明顯控制，零售業(yè)受到明顯影響。而零售業(yè)的放緩發(fā)展，使得新項目的招商工作進展困難，尤其是定位為高檔購物中心的項目，由于其主要租戶為國際奢侈品牌，受其收縮開店計劃的影響更大，招租工作難度大大提高，延長了招租時間，以致出現(xiàn)開業(yè)時間數(shù)度推遲的現(xiàn)象。而對于以營業(yè)收入抽成作為租金收入的百貨項目來講，影響則相對較小。
　　在業(yè)內(nèi)對商業(yè)地產(chǎn)普遍存在擔憂的情況下，世茂股份卻于前不久公告宣布了重大資產(chǎn)置換實施進展，旗下9家商業(yè)地產(chǎn)公司完成股東變更手續(xù)。世茂股份通過向世茂BVI(商業(yè))、世茂北京、世茂企業(yè)三家公司發(fā)行股份購買資產(chǎn)的方式，將旗下的商業(yè)地產(chǎn)項目注入世茂股份，最終將轉(zhuǎn)型成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司。
　　業(yè)內(nèi)人士指出，“實際上，對于世茂集團的運作模式，業(yè)內(nèi)一直毀譽參半，因受金融海嘯影響，驟降的租金使得大多數(shù)本指望依靠商業(yè)地產(chǎn)過冬的開發(fā)商的夢想化成了泡影。由于商業(yè)地產(chǎn)模式和住宅地產(chǎn)模式對資金需求完全不同。商業(yè)地產(chǎn)回報非常漫長，周轉(zhuǎn)很慢，因此在金融危機之中，商業(yè)地產(chǎn)就顯得備受考驗”。
　　前者有富力放慢商業(yè)地產(chǎn)腳步，也有世茂股份、綠城等相繼對商業(yè)地產(chǎn)加大擴張步伐，正略鈞策房地產(chǎn)咨詢顧問黃林燕認為，隨著住宅市場的利潤越來越薄，未來商業(yè)地產(chǎn)還是會迎來黃金期，但這個黃金期究竟何時到來，還看不清楚。開發(fā)商基于不同市場的判斷，會做出不同的戰(zhàn)略選擇。但她同時坦誠，由于商業(yè)地產(chǎn)門檻比較高，國內(nèi)開發(fā)商除了萬達，大多數(shù)開發(fā)商在商業(yè)地產(chǎn)的操作上仍處于初級階段，而世茂股份也在摸索之中。
　　工三PLAZA商業(yè)將提前面市
　　北京世茂商業(yè)未來壓力不小
　　在距離潘石屹三里屯SOHO不遠處，世茂股份工三PLAZA項目酒店式公寓將先于其商業(yè)部分面市，預計推出時間為6月份。對于5萬平方米的單體最大量的商業(yè)，其相關負責人表示，“商業(yè)部分除了寫字樓的底商外全部為開發(fā)商自持。因為屬于招商類項目，商業(yè)部分將會選擇一個相對好的時機入市，預計是9-10月份”。該負責人也表示，北京世茂商業(yè)部分原計劃于2010年面市，而現(xiàn)在計劃很有可能提前。他坦誠，商業(yè)地產(chǎn)的確受經(jīng)濟影響遇到很多問題，但整體還是看好，世茂股份也一直在向商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型而努力。
　　相關網(wǎng)站資料顯示，工三PLAZA項目為工體和三里屯之間的城市綜合體，是由世茂集團斥資30億元，于北京三里屯核心區(qū)建設的城市綜合體，集高端商業(yè)、酒店式公寓、5A寫字樓于一體。
　　一位不愿透露姓名的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前三里屯SOHO中國、太古地產(chǎn)再加上世茂股份旗下項目，區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)供應量明顯偏大。再加上目前經(jīng)濟形勢對于商業(yè)地產(chǎn)并沒有轉(zhuǎn)暖跡象，未來三里屯商業(yè)方面將面臨巨大競爭。
　　DTZ戴德梁行相關報告指出，保持觀望等待市場回暖，則需要開發(fā)商有足夠的經(jīng)濟實力和對未來市場的樂觀預期。不論選擇何種方式應對，不僅對開發(fā)商來說是不小的考驗，而且對一直以來保持高速增長的北京零售業(yè)市場來說，更是嚴峻的挑戰(zhàn)。
　　但5月11日，花旗發(fā)表最近報告稱，世茂房地產(chǎn)由年初至今合約銷售價值已達人民幣78億元，預計上半年可達人民幣100億元。