北京黃金地段商鋪為何無(wú)人青睞

　　西湖路廣百新翼大廈。
　　廣百新翼位于北京路商圈中 但其負(fù)一層商鋪暫停經(jīng)營(yíng)，因?yàn)樵缙谠搶由啼佉驯簧①u(mài)、統(tǒng)一管理難度大
　　拍賣(mài)標(biāo)的：西湖路廣百新翼大廈負(fù)一層6間商鋪（分拆拍賣(mài)）
　　拍賣(mài)公司：廣東中聯(lián)拍賣(mài)行
　　拍賣(mài)時(shí)間：9月17日上午10：00撰文 / 記者林琳 林曉麗
　　近日，廣東中聯(lián)拍賣(mài)行發(fā)布公告，將于本月中旬拍賣(mài)西湖路廣百新翼負(fù)一層6間商鋪，其中5間為16平方米的小面積商鋪，參考價(jià)為40萬(wàn)元左右。雖然廣百新翼位于寸土寸金的北京路商圈中，但市場(chǎng)人士卻并不看好其負(fù)一層的商鋪，因?yàn)樵缙谠搶由啼佉驯簧①u(mài)、統(tǒng)一管理難度大，目前暫停經(jīng)營(yíng)。有投資者更提出買(mǎi)該層商鋪不如買(mǎi)住宅的觀(guān)點(diǎn)。
　　現(xiàn)狀：
　　位于黃金地段經(jīng)營(yíng)仍不善
　　即將拍賣(mài)的鋪位包括負(fù)一層115、190、191、198、222、255號(hào)鋪，前5個(gè)面積為16平方米左右，最后一個(gè)為82平方米左右。參考價(jià)分別為43.89萬(wàn)元、37.6萬(wàn)元、38.6萬(wàn)元、33.7萬(wàn)元、62.2萬(wàn)元、310.54萬(wàn)元。
　　從拍賣(mài)行了解到，目前6間商鋪均無(wú)租約，未有房產(chǎn)證，只有預(yù)售契約，欠費(fèi)尚不清楚，自2001年起計(jì)算使用年限為40年。在現(xiàn)場(chǎng)可看到，負(fù)一層商鋪暫無(wú)經(jīng)營(yíng)，商場(chǎng)已將其關(guān)閉。
　　雖然位于廣州市最成熟的商圈中，廣百新翼負(fù)一層的商鋪并不受青睞。一名曾買(mǎi)下負(fù)一層商鋪的投資者表示，主要是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商早期將其散賣(mài)，業(yè)主意見(jiàn)不統(tǒng)一，難以整體經(jīng)營(yíng)，在多次努力之后，該層商鋪還是回天乏力，估計(jì)以后盤(pán)活難度較大。
　　觀(guān)察廣百新翼周邊可見(jiàn)，近幾年來(lái)，多個(gè)商場(chǎng)也在不慍不火的經(jīng)營(yíng)中掙扎，時(shí)時(shí)面臨招租難的困境，更不用提負(fù)一層的商鋪。
　　原因：
　　商鋪業(yè)權(quán)被散賣(mài)無(wú)運(yùn)營(yíng)主題
　　形成目前的狀況有多種原因，最重要的是商鋪業(yè)權(quán)被散賣(mài)，難以管理，難有運(yùn)營(yíng)主題；其二是行業(yè)存在很大的重復(fù)性。共同的特點(diǎn)導(dǎo)致北京路多個(gè)商場(chǎng)都有同樣的難題。難怪有的投資者提出投資這些商鋪還不如投資住宅。
　　分析廣州目前的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，美聯(lián)物業(yè)商業(yè)專(zhuān)業(yè)人士法先生認(rèn)為，多數(shù)發(fā)展商只關(guān)注回籠資金，不重視運(yùn)營(yíng)，因此用各種手段快速賣(mài)鋪，而沒(méi)有考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，成為廣州商業(yè)房地產(chǎn)最大的弊端；再加上商業(yè)品牌飽和，令廣州商業(yè)地產(chǎn)滯后于北京、上海、香港地區(qū)。目前可作為廣州商業(yè)地產(chǎn)典型代表的只有天河城。
　　而在北京、上海或中國(guó)香港地區(qū)，很多發(fā)展商并不急于賣(mài)鋪，而是在經(jīng)營(yíng)完善后整體上市或?qū)⒄麄�(gè)項(xiàng)目賣(mài)斷，利潤(rùn)不菲。談到這一點(diǎn)，法先生認(rèn)為，主要是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本很高，往往與建筑成本持平，而回報(bào)期頗長(zhǎng)，少則10多則10余年，廣州難以出現(xiàn)資金如此強(qiáng)大而運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)如此成熟的開(kāi)發(fā)商，導(dǎo)致多數(shù)發(fā)展商寧愿開(kāi)發(fā)其他項(xiàng)目來(lái)回籠資金。
　　因此，目前業(yè)界將希望放在太古匯上，希望其未來(lái)的成功可以成為廣州商業(yè)地產(chǎn)新的參考模式。
　　投資教訓(xùn)：買(mǎi)鋪盡量不買(mǎi)連體鋪
　　2001年底，市民張靜（化名）花了40萬(wàn)元的首期買(mǎi)下了北京路上廣百新翼廣場(chǎng)負(fù)二層一間16.6平方米左右的商鋪。
　　“當(dāng)時(shí)鋪面開(kāi)價(jià)是80萬(wàn)元，只要首付40萬(wàn)元，5年后收鋪即可。當(dāng)年，北京路寸土寸金，這個(gè)價(jià)位在北京路商鋪中還算能接受的，而且當(dāng)年城啟售鋪時(shí)是打著交由廣百整體經(jīng)營(yíng)的廣告，沖著這一點(diǎn)，我立即就買(mǎi)下了這間商鋪。”張靜告訴記者，但是萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，雖然廣百經(jīng)營(yíng)得紅紅火火，但當(dāng)她2007年收鋪時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)她買(mǎi)下的商鋪有價(jià)無(wú)市。
　　“城啟大廈，一樓以上是廣百股份的物業(yè)，負(fù)一層、負(fù)二層是賣(mài)給了小業(yè)主，但負(fù)一層不是返租形式，很多業(yè)主都是一次性付款，不過(guò)，他們后來(lái)又委托城啟找香港經(jīng)營(yíng)公司幫忙經(jīng)營(yíng)。但是，這家香港經(jīng)營(yíng)公司后來(lái)卷款逃走了，令負(fù)一層的小業(yè)主拿不到租金，一氣之下，大家都要求退鋪，所以商鋪至今無(wú)人經(jīng)營(yíng)。
　　張靜表示，目前最希望的是有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)營(yíng)公司將負(fù)一層以下的商鋪整租經(jīng)營(yíng)，即使租金不高，也無(wú)所謂。“這兩年來(lái)，也一直聽(tīng)到有公司想買(mǎi)下或整租，但一直都沒(méi)動(dòng)靜。”
　　教訓(xùn)：
　　買(mǎi)鋪盡量不要買(mǎi)連體鋪，最好買(mǎi)街鋪，就是不會(huì)受到別人影響的，可獨(dú)立開(kāi)、自己做主的。
　　對(duì)比：
　　3年前，同樣花了40萬(wàn)元在重慶酉陽(yáng)買(mǎi)了4間街鋪，最近政府要拆建補(bǔ)償，評(píng)估價(jià)已達(dá)到280萬(wàn)元。