沖刺香港上市 地產商集體改寫中國財富榜

    如果不出意外，中國的地產商們將又一次集體改寫中國的富豪榜。
    許健康、張志熔、郭俊偉兄弟這些昔日不甚為人知曉的“低調富豪”，如果一切順利，將成為2009年中國富豪榜上最惹眼的“財富明星”，因為他們治下的寶龍地產、恒盛地產、佳兆業正在集體向香港的資本市場進行最后沖刺，他們的融資總額，或將超過500億港元的規模。
    上一次地產商在富豪榜上群體性崛起，還要追溯到2007年，“首富”楊慧妍以及許榮茂為代表的地產商之所以能夠集體上榜，與他們在資本市場的成功沖刺不無相關。而今，資產市場的持續升溫幾乎注定了2009年將復制那個驚心動魄的2007年。
    香港的“賽道”
    香港沒有F1，但是，2009年9月以后的香港，卻是不少中國地產商們的“世界級賽道”。盡管不知道自從2009年3月開始的房地產市場迅速回暖能夠持續多久，但以寶龍地產、恒盛地產為代表的多家內地地產公司，還是向香港聯交所遞交了上市申請。
    “我們了解的情況是，寶龍地產至少募資額在39億港元左右�！�2009年9月3日，香港一家投行人士向《中國經營報》記者透露。此前，寶龍地產已經向香港聯交所遞交了IPO申請，等待合適的市場時機發行。
    對此，記者向寶龍地產有關負責人求證，她表示，按照香港聯交所規定，當前屬于靜默期，因此不便提供相關情況。
    不過，記者了解到，經過評估的寶龍地產資產總額在300億元人民幣以上，其中以大型商業購物中心及其附屬物業為主，此次裝入上市資產包的，涉及其在全國的16處大型商業購物中心及其附屬物業。而根據記者獲得的最新數據表明，2008年寶龍地產全年銷售收入20億元，而2009年僅任務就翻倍到40億元，當下，基本已經能夠確定將超額完成任務。
    與商業地產開發為主的寶龍地產一同在香港“沖刺”的，還包括來自上海的恒盛地產、深圳的佳兆業、廣東的恒大地產以及同與寶龍地產來自福建的中駿置業，其融資額度從31億到90億港元不等。
“從和我們溝通、接洽過的準備上市的企業來看，內地的地產企業是最多的，也是最集中的，如果全都上市成功，那么總的融資額將達到500億港元以上，即便是在年景最好的2006、2007年兩年，地產企業也沒有這么集中的融資計劃。”前述香港國際投行人士告訴記者，而他所在的投行，將成為其中1~2家地產企業募資的機構投資者。
    改寫的“富豪榜”
    無論如何，當2009年過去之后的中國內地富豪榜上，總會多出幾個讓人感到新鮮的“財富明星”。
    在2008年的胡潤中國百富榜上，許健康排名第76位，上榜的資產總額為70億元人民幣；而郭俊偉兄弟則干脆沒有出現在胡潤百富榜的前300位中，有上海未來首富之稱的張志熔則只是排在261位，資產總額只有30億元，而恒大地產董事局主席許家印也只排在26位。
    “如果上市成功，許健康等人的財富資產肯定將大規模地增長。”一位長期為胡潤富豪榜提供數據分析的業內分析師告訴記者。他以許健康為例，寶龍地產的融資額度至少是39億港元。
    “而且其持有的購物中心數量還在增加，同時，寶龍地產在上市前的股權結構又是以許健康及其關聯人為主，所以，按照既有的統計方法，許健康的個人財富資產翻2~3倍，在上市后基本是不成問題的�！痹摲治鰩熣f。
    按照同樣的邏輯，張志熔香港融資出讓的只是25%的股權，其意向融資額度就高達15億美元，一旦成功，其個人及其家族持有的股權，也將經歷翻倍甚至3~4倍的財富資產增長�！八麄兊那闆r都很類似，自己在上市前的結構中持有大量的股權，一旦上市，他們個人的資產將快速上升。”這位分析師說。
    如是，許健康、張志熔的個人資產有望接近90億元的水平，而這，基本上相當于2008年富豪榜前30名的水平。地產商崛起于2009年的富豪榜，現在看，只是時間問題。
    誰能拔頭籌？
    現在，故事的關鍵變成了“在內地資本市場漲跌難以預料的時候”，誰能在香港資本市場拔得頭籌？這實際上是一場講故事的比賽，特別是在8月中國京滬穗深等中心城市住宅成交量開始下跌的背景之下。
“許健康、張志熔、郭俊偉兄弟能給資本市場講的故事各有特色，也不沖突，從我的判斷看，頭籌應該在這三家當中產生。”前述香港國際投行人士向記者分析。
    他所言的特色是指，在國內住房市場前景尚不明朗的情況下，既有的依靠銷售住宅的模式已經顯得較為傳統，而相比于這種傳統模式，這三家有自己獨特的盈利特點所在。例如，佳兆業基本上采取低價獲取爛尾樓的方式，降低前期的開發成本，盤活后便可獲得更大的利潤空間。其進入深圳市場近8年時間以來，便基本不通過招拍掛市場拿地。
    許健康的模式則在于其很少受到住宅市場波動的影響。寶龍地產2008年上市的“故事”便是，在全國十幾個二三線城市中擁有近20個城市商業廣場。
    這些城市廣場被分為“第一代”和“新一代”兩種。這些項目都位于二三線城市的“副中心”，地價不高，但是升值潛力大。同時將住宅和商業地產結合起來，都在20萬平方米以上。“第一代”商業廣場往往是商業地產和住宅的結合品，而“新一代”項目則是集中了休閑、娛樂、購物為一體的綜合體。
    而今隨著時間推移，去年上市時準備開工的項目，今年已經開始了招商并陸續產生收益，寶龍福州城市廣場一層租金達到了600元/平方米月，租得十分火爆，較開業初期翻了近2番，比周邊物業租金高出30%左右。
    “這種投資回報，實際上已經基本上不再受到房地產市場總體形勢的影響，而保持相對的穩定�！鼻笆鱿愀弁缎械娜耸糠治龇Q。