76萬m²專業市場上市 老城新增34萬m2撐破規劃

　　熬過了2008年的冬天，5、6月份批發銷售額環比降幅開始收窄之時，廣州專業市場又開始熱起來，今年超過76萬平方米新增專業市場將相繼涌入
　　熬過了2008年的冬天，5、6月份批發銷售額環比降幅開始收窄之時，廣州專業市場又開始熱起來，今年超過76萬平方米新增專業市場將相繼涌入。其中老城區(內圈層)老當益壯，先后有34萬平方米新增專業市場進駐，讓內環路以內市中心區2010年交易面積減少到20萬平方米以下的規劃成為一場夢；而定位于商貿、旅游、資訊綜合服務中心的番禺，則崛起嶺南鞋城、五湖四海國際水產交易中心兩大專業市場，加上明年將亮相的占地320萬平方米的廣州國際商品展貿城，番禺有望成為專業市場的重鎮，但專家認為番禺新興專業市場真正接過老城區的槍是5年以后的事情。
　　■ 新聞背景
　　近期開業的部分專業市場
　　●5月16日，名商天地皮具材料廣場在梓元崗商圈僅20個皮具材料專業市場的眼皮底下開張；
　　●7月29日，美博服裝城在流花商圈10多家服裝批發專業市場的審視下易幟為美博韓國時尚中心；
　　●8月27日，嶺南鞋城在與站西鞋業商圈對視中在番禺開業；
　　●8月29日，登云天下國際禮品玩具文體展覽中心在廣州國際玩具禮品城和一德路商圈的眼光交織中，在宋祖英的歌聲中慶祝開業。
　　準備開業的部分專業市場
　　●位于火車站商圈的加和飾品城目前正在交鋪，將于國慶前開門迎客；
　　●位于石槎路商圈的偉國國際鞋都正在申領市場登記證，將于近期正式開業；
　　● 位 于 番禺的五湖四海國際水產交易中心也在醞釀年底開業。
　　老城區的專業市場升溫
　　“你要去的登云天下，周邊有不少裝飾材料城”，廣駿的士的羅司機聽記者說要去參加登云天下的開業儀式，隨口接了一句：“最近開業的專業市場好像挺多的，我都接了好幾個客人”。正如羅司機所言，5月以來專業市場開始火起來了。
　　7月21日，在廣州市商業經濟運行分析暨農村流通網絡建設現場會上，廣州市委常委、副市長李榮燦是這樣描述專業市場逐步回暖的：批發銷售額在5月環比降幅收窄4.6個百分點基礎上，6月環比又提高6.3個百分點。
　　“專業市場扎堆開業是發展周期錯位造成的”，廣東商學院流通經濟研究所所長王先慶認為,這些專業市場大部分應該是在2007年商業高峰期開建的，今年差不多就是招商開業期，不幸遇上了商業的低潮期。
　　雖然目前專業市場還在低潮中掙扎，但記者從近段時間招商或開業的專業市場了解到，招商的情況都很不錯。8月29日，記者在登云天下現場看到，一層已經全部招滿，二層80%的商鋪已經租出。其他專業市場方面，嶺南鞋城1200多間商鋪已經招了80%；偉國國際鞋都已經全部招滿，目前已有部分商鋪試營業；名商天地、加和飾品城、美博韓國時尚中心等專業市場招商情況也很不錯。
　　而新增專業市場的大部分客源也是從老城區專業市場轉移而來，“做專業市場的還是那班人，并沒有增加多少，很多都是在老城區經營的同時，在新興專業市場開個店試試”，廣州鞋業商會秘書長陳小敏說。
　　新開專業市場以低租金搶客
　　金融海嘯還未完全退潮，專業市場銷售額雖然降幅收窄但還是下降。專業市場招商這么好的原因何在？記者通過新老專業市場的租金對比發現，新開專業市場以無一例外以低租金搶客。
　　以嶺南鞋城和步云天地、登云天下和萬菱廣場兩組專業市場對比為例。同為鞋城，站西商圈的步云天地租金最低為600元/平方米月。以30平方米的商鋪來計算，登云天下一個月最便宜的租金是2100元，而萬菱廣場最便宜的租金則高達15000元，相當于在萬菱廣場租一間商鋪就可以在登云天下租7間相當面積的商鋪。
　　“登云天下租金便宜，又沒進場費”，在登云天下主營玩具批發的一位張姓租客告訴記者，他們是來自北方的廠家，自己開店做內銷，“登云天下除了交通方便和月租便宜外，還免進場費，萬菱廣場光進場費就要幾萬”。
　　“目前，廣州專業市場中部分合約到期的租戶停止續租的比率上升約10%～20%”，地產營銷策劃專家謝逸楓分析，除了新開市場為旺場采用低租金搶客外，低租招商，更多在于今年以來廣州商鋪租金一路下滑,一些曾經出過“鋪王”的專業市場，租金調整最高降幅達到了90%。
　　玩具、服裝、鞋業專業市場過剩
　　“廣州專業市場整體上來說，處于發展成長期”，王先慶表示，廣州服裝、鞋業、玩具、皮革皮具等專業市場同質化嚴重而且數量很多，處于相對過剩的階段。
　　據記者不完全統計，今年將有超過76萬平方米新增專業市場將涌入市場，除了五湖四海和加和飾品城外，新增的都是服裝、鞋業、玩具、皮革皮具等行業，多是大型專業市場，加劇了市場的競爭。其中登云天下定位為廣州乃至華南區規模最大的國際禮品玩具文體展覽中心，總規劃面積50萬平方米，首期運營面積15萬平方米；嶺南鞋城號稱全國最大的鞋業采購站，首期建筑面積10萬平方米；名商天地皮具材料廣場總建筑面積約13萬平方米；偉國國際鞋都總建筑面積達12萬平方米；五湖四海國際水產交易中心總建筑面積20萬平方米；加和飾品城總建筑面積10萬平方米，首期規劃3萬平方米；美博韓國時尚中心規模相對小點，建筑面積近3萬平方米。
　　廣州鞋業商會秘書長陳小敏承認鞋業專業市場越開越多，目前供求走向平衡，第二季度銷售降幅收窄就說明了這一點。一是金融風暴淘汰了一部分實力差的鞋城，供應有所減少；另外國外市場也在回暖，需求進一步擴大，“希望新開的鞋城差異化經營，譬如站西商圈做外貿為主，嶺南鞋城可定位做內銷”。
　　■焦點1
　　老城行業扎堆 引來業內爭議
　　老城區專業市場搬遷改造一直都在政府的議程中。2005年廣州市政府在解釋2003年出臺的《廣州市商業網點發展規劃(2003-2012年)》時指出，根據大中型批發市場的建設專項規劃，原則上內環路以內市中心區不再新建批發市場，市中心區內原有的條件較差、配套設施不完善的批發市場將通過功能轉換、向外遷移等方式進行調整、改造。其中，內環路以內市中心區市場交易面積要從現在的100多萬平方米逐步減少到20萬平方米以下。
　　但記者從今年陸續入市的專業市場中發現，登云天下、名商天地、加和飾品城、美博韓國時尚中心都處于內環路以內市中心專業市場圈，總營運面積達34萬平方米，讓該區域2010年交易面積減少到20萬平方米以下的規劃成為一個夢。
　　王先慶直指政府執行不力，規劃缺少持續性，沒有有效引導專業市場郊區化。他認為由于老城區存在交通和土地瓶頸，專業市場郊區化是必然的趨勢，由于政府沒進行有效的引導，致使商人扎堆老城區發展。
　　“有人氣才有財氣嘛”，登云天下總經理陳榮邦在老城區運營專業市場多年，他認為之所以老城區專業市場重新火了起來，是由于老城區具有市場成熟、人氣旺的魅力，“做生意的人很實在，投資就要盡快賺錢，資金要投到最需要的地方，把資金投入老城兩三年就可以回本賺錢了，但如果投到番禺等新興專業市場圈，可能七八年回不了本，不如把這七八年花在老城區商圈穩妥。等到新興專業市場商圈培育成熟了，再去投資也不遲”。
　　■焦點2
　　番禺將成為專業市場重鎮
　　由于新火車站搬遷到番禺，番禺進一步增強其在廣州市的交通樞紐作用，并定位于商貿(特別是專業市場)、旅游、資訊綜合服務中心，崛起嶺南鞋城、五湖四海國際水產交易中心兩大專業市場，加上明年將亮相的占地320萬平方米的廣州國際商品展貿城，番禺只有一個念頭：接過老城區專業市場的槍。但近日傳出的位于黃埔的廣州國際玩具禮品城商鋪十室九空，幾近空城，原先一德路商戶也回遷一德路，不免讓人擔心番禺新興專業市場會否重蹈覆轍？
　　“番禺新興專業市場不會重蹈廣州國際玩具禮品城的覆轍”，王先慶認為，廣州國際玩具禮品城說到底是李嘉(李嘉博客,李嘉新聞,李嘉說吧)誠私人老板的行為，政府支持力度跟番禺是沒得比的，畢竟番禺集中精力發展專業市場已經上升到廣州市的戰略。
　　五湖四海國際水產交易中心副總經理陳瑞標切身體驗到番禺交通的便利，他認為廣州目前最成熟的專業市場商圈都集中在火車站附近，新火車站搬遷到番禺后，也會形成一個新的專業市場商圈，“5年之后，番禺將成為專業市場重鎮，老城區專業市場將從目前的僵持狀態逐步變弱”。
　　陳小敏則認為，番禺能否成為一個專業市場重鎮要看他們怎么經營，經營得好有錢賺，自然就吸引商戶過去。但他同時認為，人的習慣是很難改的，現在一般說到批發鞋，客商都會想到站西路商圈。
　　“沒有八年十年，番禺是成不了大器的”，陳榮邦認為，目前番禺專業市場才剛剛起步，培育期大概要5年左右，火車站附近的拆遷改造也不是一兩年就可以弄好的。對于商戶來說，可能會去租一個鋪守著，但重點還是會放在老城區的專業市場。