大商圈擴容 蘇州商業開啟“大時代”

    也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應，如今的蘇州商業都在往大里做。金雞湖西中央商務區、湖東商業服務功能區和湖濱新天地、李公堤等商業街區，將環金雞湖一帶打造成了時尚、現代的新商圈。
　　也許是看到商家集聚帶來的人氣倍乘效應，如今的蘇州商業都在往大里做。周邊地區，早已不滿足于應付社區需要的零星商貿服務，甚至也不是單店獨大的商貿大樓，動輒便是集商貿、娛樂、休閑于一體的CBD、城市綜合體，從體量到氣勢，儼然已是一方諸侯；城外遍地大王旗，城內當然不甘坐視。觀前、石路、南門三大傳統商圈，紛紛祭出擴容大手筆，以此鞏固自己的王者地位。其中，龍頭老大觀前商圈更是將成倍拓展，硬是在城中寸金地拓出一片大發展的疆土。
　　蘇州商業進入了一個前所未有的“大時代”。
　　三大老商圈向橫里拓展多年王者地位不容有失
　　“觀前商圈要延伸到王天井巷了，這可是擴大了一倍呀！ ”“南門商圈要建地下城，這下人民路兩邊可要連成一體了。”近日來，市規劃部門相繼公示出了關于觀前、南門商圈的擴容規劃。再加上去年已經通過市府審批的《蘇州市閶門石路地區詳細規劃和城市設計》，可以說蘇州觀前、南門、石路這三大老商圈的擴容已成定局。
　　這已存在多年的蘇州三大老商圈可以說是商場林立，老字號遍布，已然是非常成熟的商圈了。此番擴容，可以說是四周群雄環視所逼。而老商圈要繼續做強，單靠內部改造已經無能為力了。密集的建筑讓老字號沒了擴充的空間，新商家更找不到插足之地；古城區對建筑高度的嚴格限制，又斷了他們將樓宇“拔高”的念想；交通擁堵、停車難則成為傳統商圈最讓人們詬病的地方，唯一可以動腦筋的地方，便是向橫里拓展。
　　就拿名氣最響的觀前商圈來說吧，近年來很多商家發現，雖然該地區海量的人流量從來沒有改變過，但具體來逛街的人群卻發生了明顯的變化：前來的外地人、游客越來越多，而本地人、有車一族卻
　　漸漸因該地區擁堵的交通、擁擠的購物空間、總顯不夠的停車位等問題望而卻步。“知道我開個車進觀前吃飯，停車要花多少時間嗎？半個小時！碰上個不巧，好不容易進去了，還找不到車位！ ”“現在觀前的人越來越多，商場就顯得越來越小了，逛商場像擠菜場，感覺真不爽！ ”消費者們這樣的呼聲其實早就傳到了商家耳中，商家們著急的同時，也在盡力做著“突圍”。像人民商場主樓的擴建，家電樓的拍得以及景德路新蘇州百貨廣場的擴延，都是前些年商家在擴容上做出的努力；美羅商城東樓的擴建，一舉將營業面積擴張到了5萬平方米。尤其值得一提的是，新樓特別設置了兩層地下停車場，300多個車位，真是讓商家們大大“舒了口氣”。可惜的是，對于寸土寸金的觀前地區，畢竟有空間可以擴容、增設車位的商家還是極少數，大部分商家還是處在早已飽和的空間里“掙扎”著。
　　同樣，作為蘇州西北角重要集散地的石路商圈，最大的制約因素也是交通不暢和停車位稀缺；南門商圈東西被人民路“分割”成兩塊的交通以及停車難的問題也是消費者們感同身受的。不難看出，空間小是制約老商圈發展的根本所在，要有空地、有空間，商家們才能擴建、停車位才能增設、交通才能重新規劃緩減擁堵。
　　于是擴容成了三大傳統商圈不約而同的選擇。
　　畫外音：《蘇州市觀前商圈詳細規劃》提出，未來的觀前商圈東起臨頓路，西止王天井巷（原先只到人民路一帶）；南起干將路，北止東中市-白塔西路（原先只到因果巷-舊學前一線），總用地約1.3平方公里，面積比現有商圈面積擴大1倍多。人民路兩側商廈連成一片，形成商業核心區。特別是察院場口交通流量巨大，因此，規劃提出兩個方案：一是察院場口人民路下穿（優先方案），從而形成地面步行廣場；二是人民路地面方案。
　　《蘇州市閶門石路地區詳細規劃和城市設計》規劃涉及的范圍，西到楓橋路、南抵愛河橋路、東瀕護城河、北至上塘河，再加上閶門一帶，總面積55.11公頃，幾乎是現在的石路商業中心區面積的2倍。
　　《蘇州市南門老汽車站地塊及周邊詳細規劃》從規劃內容看，一大亮點是人民路與東二路交叉口將布局地下空間，通過建設商業街進行串聯，這意味著南門商圈尋求擴容將主要走向地下。而人民橋北原南門汽車站站場和人民橋南原蘇綸紡織廠廠區將是南門商圈最可做文章的地方。
　　四方新商圈已經初具規模最大依托是城市人口遷移
　　商圈，意思就是優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈 （離消費地最近，吸納總量50%-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15%-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5%-25%顧客的范圍）。
　　有人說，觀前、石路、南門三大老商圈分屬于平江、金閶、滄浪三大老城區，這樣的格局正是由于三大老城區相對集中的居民消費力而決定的。簡言之，因為三個老城區人多，消費力大，才促使各自區域商圈的形成。然而，隨著蘇州這些年來城市化進程的迅速發展，高新區、園區、吳中、相城的城市化已經達到了相當的高度。隨之而來的，就是這些新城區商圈的逐漸崛起。
　　就說城市化、現代化程度最為領先的工業園區，現如今最為知名的就要數環金雞湖核心商業板塊了。環金雞湖商圈一步步的崛起，絕對是和工業園區的發展所同步進行的。金雞湖西中央商務區、湖東商業服務功能區和湖濱新天地、李公堤等商業街區，將環金雞湖一帶打造成了時尚、現代的新商圈。特別是湖東圓融時代廣場的出現，更是打破了湖東沒有商圈的格局，蘇州最大的 “百貨航母”久光百貨、世界最大的500米LED矩形天幕以及眾多餐飲、娛樂商家，形成了
　　湖東獨有的商業地帶。如今，去湖濱新天地、李公堤就餐，去李公堤1912酒吧街娛樂，去圓融時代廣場休閑購物，已成為了時下很多市民的優先選擇。這塊商圈的輻射力，已經遠遠走出了園區的范圍。
　　同樣，高新區的新商圈代表也有很多，包括金楓路商業區、凱馬廣場商業區、長江路商業區等。而長江路上的綠寶廣場是其中的典型代表。綠寶廣場的出現，填補了何山路、長江路區域商業空白，同時也提升了周圍樓盤的吸引力。而凱馬廣場商業區，則是以汽車商業貿易為主，區域內匯集了一批酒店公寓。金楓路商業區主要以金楓國際為核心區域，地處高新區與木瀆的交會處，同樣也是未來人氣聚集之所。
　　此外，相城區的城市化進程也形成了自己的元和商圈，中翔小商品市場、家樂福、大潤發都身處其中。吳中區商業服務功能區以東吳國際為代表，正在迅速成長。而蘇州西南，香港世茂集團在滄浪新城內將開發建設一個以中高端消費群體為對象的新商圈，其面積達40萬平方米，相當于目前的石路商圈大小。
　　專家分析，蘇州古城區面積有限，已不能完全滿足商圈發展。城市化進程、人口分布向四面延伸，新商圈崛起是必然。
　　畫外音：記者從蘇州市貿易局獲悉，2005年蘇州市出臺的首個商業規劃――《蘇州市市區商業網點布局規劃》經過多次修編后，已經明確了蘇州將形成“三核兩副兩軸三帶”的標志性商業格局。 “三核”是指三個核心商業板塊，即由觀前、石路、南門商業服務功能區組成的古城核心商業板塊；環金雞湖核心商業板塊以及獅山路到三香路為聯系紐帶的獅山核心商業板塊。 “兩副”為結合城市副中心形成兩個城市副中心級商業服務功能區，即在相城區形成元和商業服務功能區、在吳中區形成吳中商業服務功能區。
　　“兩軸”是指東西商業發展主軸和南北商業發展次軸。 “三帶”主要包括環古城風貌休閑商業帶、環金雞湖風情休閑商業帶以及沿太湖旅游度假休閑商業帶。
　　CBD、城市綜合體包羅萬象現代商戰正演化為商圈角逐
　　現如今，如果你今天聽說哪又開了個商業廣場，明天哪又開了個商城，后天哪又多出來一個商業街的話，真是一點都不讓人奇怪。小規模的不去說，單單是那龐大的商業城市綜合體、大型賣場、商業街每年就以一個驚人的速度在增加。
　　上周，東環路沿線，擴建一年多之久的大潤發東環店正式開業，來自于美國的賣場巨頭沃爾瑪本月也將亮相，一時間在東環沿線這并不廣闊的地區就集中了家樂福、歐尚、大潤發、沃爾瑪四家大賣場，商界賣場布局的“兩公里法則”被輕易擊碎。而且據市貿易局貿易市場處有關人士介紹，目前還有近10家賣場在報批中，家樂福、麥德龍、華潤萬家等倉儲式超市的新店都在籌建行列，預計今年蘇州市區還將涌現出一批倉儲式超市。此外，蘇寧、國美這些家電連鎖賣場在蘇州布點的速度也是毫不遜色，蘇寧干將路店、國美人民路店在前幾個月剛剛亮相，就連友通數碼也開出其在蘇州的第三家分店。大家開新店的速度，絲毫沒有受到今年全球金融危機的影響。
　　另外，商業特色街區在蘇州的迅猛發展，絕對可以稱得上是一道亮麗的風景線。金閶區的山塘街、工業園區時代廣場商業街區、常熟虞景文化商業街區、吳江盛澤舜新北路真絲綢街區、太倉南洋廣場綜合街區等17條基礎扎實、特色鮮明的商業街區，已成為當地商圈的標志性街區。外地游客、本地市民紛至沓來，極大匯聚了當地的人氣。
　　除了傳統意義上的商家外，一種集購物、餐飲、休閑、娛樂為一體的綜合商業體也開始在蘇州出現并流行。最為有代表性的就是即將在本月17日開業的平江新城萬達廣場。這個大型城市綜合商業體匯集了百貨、超市、影院、飯店、健身館等眾多商家，儼然一個自成一體的“微型商圈”。與萬達廣場有異曲同工之妙的就是今年10月份將在東環路開張的印象城購物中心，配上東環沿線的大賣場，將形成東環沿線嶄新的商圈。甚至在市貿易局的備報材料上，還有十多家綜合商業體將在近兩年登場。一時間，我們不禁驚呼，蘇州得有多少大小商圈啊！
　　畫外音：近年來，我市的商業進入了一個快速發展的時期，城市商業的競爭已從傳統的商店與商店的競爭發展到商圈與商圈之間的競爭。現代商業的功能也已不再是傳統意義上的購物，文化、休閑、旅游、體驗等新的功能元素在現代商業概念中正日益顯現。就像是如今新開張的倉儲式超市正從單一的超市向集購物、休閑、娛樂于一體的綜合商業體過渡；具有顯著自身特色的商業街區實現的經營額占區域經營總額的60%-80%。
　　蘇州市貿易局貿易市場處的工作人員介紹說，近年來，蘇州的消費需求呈現出了強勁增長的勢頭，國內外各商業大鱷紛紛搶灘蘇州，蘇州商貿設施建設的規模之大、速度之快、分布之廣，是前所未有的。目前蘇州已掀起了新一輪商業建設熱潮，各個大小新商圈的迅速出現和發展，正對整個蘇州商界的格局產生著重大沖擊，蘇州商業的“大時代”已然開啟。