世邦:上半年亞洲房地產投資信托基金強勁反彈

　　由于全球資本市場的情況轉好以及政府向銀行系統注資后銀行貸款可供量的增加，亞洲房地產投資信托基金在2009年上半年強勁反彈。根據世邦魏理仕的相關評估，亞洲房地產投資信托基金的市場總值上升了14.3%，其中日本房地產投資信托基金加權平均值增長了14.7%，而新加坡房地產投資信托基金加權平均值則增長了16.2%。
　　“信貸市場的總體改善，政府對日本房地產投資信托基金再融資的支持以及新加坡房地產投資信托基金的成功配股，使得亞洲房地產投資信托基金有了顯著提升。” 世邦魏理仕公司亞洲研究部執行理事聶安達說。“在2009年余下的時間里，隨著資本市場的恢復，亞洲房地產投資信托基金籌集資本的愿望將保持強勁的態勢。”
　　再融資問題基本得到避免，但顧慮依然存在
　　本年度上半年見證了信貸市場的改善，同時，政府出臺的一系列相關措施有效地幫助了亞洲房地產投資信托基金度過金融危機。信貸環境的放寬刺激了亞洲財務狀況相對良好,規模較大的房地產投資信托基金重新募集資金的行動，而與此同時，銀行自發達成共識，推遲小型房地產投資信托基金再融資的請求。至少有四支新加坡房地產投資信托基金獲得了它們現有債務的延期，或為即將到期的貸款重新籌得了資金。在香港，領匯房地產投資信托基金通過獲得一支價值30億港幣（3.86億美元）無擔保聯合貸款而成功獲得了其所需的所有再融資金。
　　除了獲取貸款融資，一批新加坡房地產投資信托基金從股票市場成功獲得了新鮮資本。今年一月份，騰飛信托通過新單元的私募配售和增股獲得了價值約4.08億新加坡元（2.81億美元）的新資本，為開發項目和減輕債務提供了資金支持。六月份，新加坡嘉康信托和星獅商產信托也完成了配股發行，并分別獲得了價值8.28億新加坡元（5.71億美元）和2.14億新加坡元（1.48億美元）的新資本。
　　日本政府過去一直尋求創建市場安全網，以確保日本房地產投資信托基金能夠獲得充足的資金。日本政府曾提出額外注資到日本開發銀行，以增強其對中小型企業，包括日本房地產投資信托基金的放貸能力，同時為該銀行的股權購買公司提供額外資本以購買金融工具，這也包括了日本房地產投資信托基金。此外，日本政府和統治聯盟還起草了計劃，建立了3000億到5000億日元（31億到52億美元）的公共/私營部門聯合資金，為日本房地產投資信托基金提供資金。
　　然而，在亞洲地區，仍有相當數量的上市房地產投資信托基金處于違反其未償貸款契約借貸比率的危險之中。從2008年底到2009年初，許多亞洲房地產投資信托基金聲稱他們無法決定其相關資產的價值，因為缺乏近期同類交易證據。然而，隨著第二季度成交量的回升，房地產價值貶值的證據逐漸浮出水面，這使得許多亞洲房地產投資信托基金面臨著借貸比率上漲的問題。
　　收入回升，但前景仍具挑戰性
　　盡管亞洲商業地產市場在2008年末進入了大規模的下行走勢循環，亞洲大型房地產投資信托基金仍奮力取得了租金收入的創記錄增長。在新加坡，K-REIT亞洲宣布了其第二季度可分配收入實現23.4%的年增長率。與此同時，騰飛信托可分配凈值同期增長了15.9%。香港領匯房地產投資信托基金在報告中稱其總可分配收入在該財政年度（截止到2009年3月31日）年增長率為13.5%。
　　盡管收入獲得了增長，但對于亞洲房地產投資信托基金來說，由于對商業地產的需求仍然不高及租金持續下滑(盡管下滑速度有所放緩),其收益前景和紅利分配增長仍籠罩在下行走勢的壓力下。該問題在日本更顯突出，超過75%的日本房地產投資信托基金預計其紅利分配在下一個報告期里將下滑，其中五分之一的基金預計其紅利將暴跌20%。在新加坡，最善房地產投資信托基金宣布,為了保存現金及還清貸款，將取消第二季度的紅利支付。同時，香港房地產投資信托基金正通過修整和資產轉化計劃來增強競爭力并提高潛在的未來租金收益。
　　由于房地產投資信托基金保持售賣狀態，其購置記錄有限
　　雖然總體上來說，亞洲房地產投資信托基金在本年度上半年面臨的再融資需求壓力有所減緩，但用于購置新項目的可供貸款仍然很難獲得。所以，上半年購置數量持續走低，僅錄得18起交易。2008年上半年,亞洲房地產投資信托基金進行的前十項交易總值僅為2008年下半年的63.1%。其中，日本優等房地產投資公司以3.25億美元的價格購進東京歐麗娜絲辦公樓，成為本年度上半年最大的一筆交易。
　　新的還未上市的韓國房地產投資信托基金積極買進資產，一批公司重組房地產投資信托基金應運而生,為飽受流動資金困擾的公司提供了資產處置途徑。韓國政府一直鼓勵 CR-REITs 投資尚未出售的公寓，以緩解建筑行業所面臨的資金流動性問題。
　　同時，一批日本房地產投資信托基金通過處置計劃，將負債資產從其資產負債表中處理掉，以減低財務杠桿。今年二月份,日本商業投資公司以總價值40億日元（4150萬美元）的價格處置了三棟辦公樓，而日本辦公樓投資公司則賣掉了其在東京和兵庫縣的五棟辦公樓。一些日本房地產投資信托基金設法尋求新的持股人，以恢復其資本充足的狀況。大和證券集團宣布將投資100億日元（1.038億美元）收購日本DA 辦公樓投資公司13.1%的股份，并接管日本房地產投資信托基金的資產管理公司。今年三月份，落敗的日本新熙地房地產投資信托基金選擇了美國私人股本集團孤星作為它的新持有者，但在7月份，該計劃未能獲得債權人的批準。截至2008年8月,日本新熙地的債務約為1200億日元（12.5億美元）。
　　隨著日本政府澄清涉及日本房地產投資信托基金的并購交易相關稅收含義的舉措，日本在下半年可能會出現更多的并購。在規章改變前，在90%紅利可抵扣性和資產交換產生的現金支付股份相關稅收處理方面的規定仍顯含糊，這阻止了日本房地產投資信托基金間合并情況的出現。
　　下半年亞洲房地產投資信托基金市場將進一步復蘇
　　盡管物價水平和亞洲房地產投資信托基金的財務表現已變得較為樂觀，但在接下來的幾個月中，房地產投資信托基金收購和首次公開募股恢復到金融危機前的水平仍很困難。“對于亞洲眾多房地產投資信托基金來說，降低財務杠桿仍是其未來的首要任務,特別是對那些經歷了深幅價格修正的基金來說尤其如此，因為這種修正很可能會致使其違反契約的借貸比率。”聶安達如是說。同時，為了迎合目前的市場狀況,隨著并購交易及股份收購的相關稅收政策的調整，日本房地產投資信托基金領域可能會出現一輪整合。