商鋪投資：權衡投入與收益

　　近來，樓市形勢日益好轉，在通脹預期的壓力下，房產投資大熱，而商鋪投資因其具有保值增值潛力且租金收益穩定的特性深受廣大投資者的青睞。不可否認，一些投資者因投資旺鋪而坐擁穩定且逐年攀升的租金收入，無需花心思打理，卻能獲得不菲的收益。業內專家認為，在目前形勢下，商鋪投資為城市中產階級所熱衷，是相當不錯的投資渠道之一，但不能撿到籃子里面就是菜，商鋪投資有餡餅也有陷阱。
　　業內專家建議，商鋪投資應重點關注兩方面：一、商鋪開發商是否有實力。有實力的開發商一般注重經營品牌，所開發商鋪在地段、品質、產品設計上等方面都經過多方調研反復推敲，在價格上也不會過分追求暴利，價位相對合理，以保證業主日后獲得穩定可期的收益，有利于其品牌塑造；二、商鋪投資還應關注、考察其收益與投入的比例，在合理的區間內回收投入成本并獲取令人滿意的利潤。
　　日前，有讀者致電本報，詢問市區湖心街西段“偉銘湖心銘典”正在出售的沿街商鋪標價最高達到4.5萬元/平方米，這樣的價格是否值得投資，投資后是否能獲得預期的收益？
　　定價為同街商鋪的3倍
　　據了解，偉銘湖心銘典有兩幢樓，共推出23席商鋪，面積從31.28到83.35平方米不等。早些時候開盤的2號樓商鋪，層高6.8米，價格為2.9萬元/平方米—3.5萬元/平方米；1號樓商鋪靠近溫陵路第三巷口，層高為8.8米，其中夾層2.4米，價格3.7萬元/平方米—4.5萬元/平方米。
　　為了解該地段的商鋪價格情況，記者走訪了泉州市區多家房產中介。據了解，目前有意出售的湖心街沿街商鋪中（十字路口沿街商鋪除外），價格基本上在1.5萬元/平方米—2.5萬元/平方米這個區間。這些商鋪主要集中在目前商業氛圍相對成型的湖心街東段。湖心街西段目前商業氛圍與東段差不多甚至還略為遜色，讀者稱，同處一街，價格是其他商鋪的近3倍。
　　租金回報遠低于正常水平
　　專家表示，商鋪投資的價值需要綜合衡量，區域發展、地段升值，商鋪整體價格隨之上漲，這樣的利潤回報固然誘人，但畢竟現實的商業氛圍是最基本的定價參考，其次，才能加上發展預估的因素。
　　租金回報是檢驗商鋪價值最直觀最為公眾業界所接受的方式。據了解，湖心街的沿街店面（十字路口沿街店面除外）月普遍租賃價格在50-70元/平方米，根據該樓盤所處湖心街西段人氣情況，預估價格在50元/平方米左右。這里以偉銘湖心銘典預計目前的月租賃價格也只能在2000元左右。如果再算上業主需繳納的租賃稅，實際收益就更低了。
　　以這種租金水平計算，該商鋪投資的年回報率約為1.71%，遠遠低于業界專家建議的商鋪年收益8%的投資臨界點。如果不考慮地段升值因素，同時假設租約沒有出現暫時中斷，收回全部投資需要58.4年。有商業地產專業人士表示，以偉銘湖心銘典的定價來看，要達到合理的投資回報，月租金水平應達到200元/平方米，該地段能否升值到這個水平，目前看并不樂觀。
　　業內普遍觀點認為，商鋪投資有三個“抓手”，即人流量、周邊商業面積供應量及交通便利程度，只有充分滿足這三個條件，才是理想的投資區域。而湖心街西段人流量不大、周邊停車等配套缺乏，可以說是處境尷尬的商業地帶，投資回報并不被業內看好。
　　買一得三 產權只有一層
　　除了價格外，偉銘湖心銘典打出了“高回報：買一得三超值旺鋪，買一層享有三層空間”宣傳，開發商將商鋪的層高加至8.8米，多了一個2.4米的夾層，將只有一層產權的商鋪設計成三層的使用面積，銷售價格也是當前市價的近3倍。在目前市場租金回報較低的情況下，這種“買平方送立方”的投資是否合算呢？
　　基于整體升溫的樓市大環境而越來越熱的投資潮，引起不少業內人士的擔憂。他們呼吁業界要保持清醒頭腦，提醒投資者不要盲目投資，應仔細分析所投資商鋪地段、開發商實力、投資回報率等因素，分清是“一鋪養三代”的餡餅，還是“三代養一鋪”的陷阱。