縱談天津商業地產之城市綜合體

    訪談背景：當下房地產市場的討論往往偏向于住宅地產，而商業地產則顯得低調很多。事實上，同樣經歷調整和動蕩期的國內商業地產市場也已開始進入了緩慢的復蘇期。一個叫城市綜合體的商業地產概念正在全國范圍內掀起房地產開發的熱潮，如同地價的一夜飚升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。下面我們就來探討一下商業地產的方方面面。
　　訪談嘉賓：
　　天津濱海中科創意產業投資發展有限公司總經理 黎偉成
　　中糧大悅城銷售總監 蔣科
　　天津金豐兆業房地產開發有限公司副總經理 郭亦軍
　　以下為本次訪談實錄：
　　宛建偉：下午好，今天我們來探討一下商業地產的方方面面。當下房地產市場的討論往往偏向于住宅地產，而商業地產則顯得低調很多。事實上，同樣經歷調整和動蕩期的國內商業地產市場也已開始進入了緩慢的復蘇期。
　　今天我們有幸請到了幾位商業地產領域的優秀代表項目，我來給大家介紹一下，坐在我身邊的是C92項目的開發商天津濱海中科創意產業投資發展有限公司的總經理黎偉成先生，然后是中糧大悅城的銷售總監蔣科先生，最后是天津金豐兆業房地產開發有限公司副總經理郭亦軍先生，下面請各位對天津商業地產現狀和發展做一個簡單的分析，有請黎總先來談談。
　　天津濱海中科創意產業投資發展有限公司總經理黎偉成
　　黎偉成：現在很多人對商業地產的理解還比較片面一些，這里談的很多都是出售型的，而我們不是，我們是面對最終的消費者。我打造的是一個平臺，我們是作為一個載體，名字可能是一樣的，但是內容不一樣。
　　宛建偉：您為什么選擇長江道這個區域來做？
　　黎偉成：目前來看，只有那個位置算是比較靠近市中心的。天津整個城市改造跟上海不太一樣，上海在2003年就做了整體規劃，以都市工業園區的名義把市中心的專門作為創意產業的載體，天津現在沒有，天津現在有很多地方都開發成綠地了，我們也是找了將近半年的時間找到這樣一個我們認為還算不錯的地方，比較適合做廠區的位置，這是我們最終到南開區的原因。政策也不錯，因為政策原因也會吸引創意產業的企業，作為創意產業銷售的租戶他們愿意過來，我們現在探討商業地產的內容。
　　宛建偉：天津可能做的很廣泛的商業地產模式，而這種上海的新興模式并不多？
　　黎偉成：天津整個服務業因為城市定位是剛剛定清晰的，類似像浦東一樣，浦東也是經過二十年的發展才有今天的高度，天津之前的基礎應該說是非常不錯的，直轄市當中還是不錯的，在這種大的政策環境機會下有了一定的推動，這種推動從人均收入消費等等都會有很大的改變，從消費市場來說，國內外好的商家都會進軍到天津，對天津市場的服務業起了一定的推動作用。
　　宛建偉：您在上海時間待的比較長，您覺得上海的模式怎么樣？
　　黎偉成：上海相對來說還是非常成熟的，當然也許和香港、日本相比還有一定的距離，但是從商家入駐量來看，上海正在打造國際化的商業中心，所以很多世界知名品牌都會入駐到上海，當然這也和上海消費的能力有關，我們所謂的海外人士上海有幾萬人，他們本身就是我們社會推動的積極推動力，就把上海消費的層次水平和消費服務的層次水平推上去了。
　　宛建偉：天津現在也作為北方的經濟中心，一直大踏步往前發展，比如世界大都市上海模式會不會照舊搬到天津來，會不會在天津又走新的模式，有天津特色的發展模式？
　　黎偉成：每個城市都有自己的文化特點，商業發展最終服務的對象還是消費者，消費者決定以后商業的發展，上海也好、北京也好區域和天津都不一樣，每個城市人文特點不一樣，我相信天津也是，因為我們做創意園區的時候也是這樣，我們在具體項目落地的時候會根據天津的人文消費特點做一些調整，目的還是希望為了天津本地消費者提供更好的服務。
　　宛建偉：說到天津的商業地產，請問下郭總，您覺得未來天津市寫字樓發展方向是怎樣的？
　　天津金豐兆業房地產開發有限公司副總經理 郭亦軍
　　郭亦軍：現在天津寫字樓的發展方向應該說是正向高端方向發展，和記黃埔、津門津塔、南站CBD都在做高端，我希望他們做高端，希望他們蓋大樓。我感覺一點，我的寫字樓出來之后大家把奶酪當豆腐了，里面內容差太多了，天津市場在前面十年二十年都是在低水平上發展，大家一提概念友誼路一問賣一萬一？一萬二？有時候就談到這個問題，我說這個問題沒法說，對寫字樓的高端市場大家還沒有一個理念，什么是甲級寫字樓？甲級寫字樓價值到底是什么？這些高端寫字樓出來之后，因為津門公寓可能很多人都參觀了，我也去了很多次了給大家耳目一新的感覺了，以后的寫字樓出來可能樣板間也要出來，要給大家什么是耳目一新的感覺。
　　宛建偉：一兩個項目帶動市場很難，要有一批。
　　郭亦軍：對！大家要形成高端寫字樓，客戶也會認同。這是兩萬多，三萬多。現在甲級寫字樓，津匯他們壓力也是比較大的，以后寫字樓應該比服務、比功能，到甲級寫字樓就達到了服務水平，從你表象上進入寫字樓看到的硬件、到以后使用當中軟件的服務，包括能實現的功能，讓你感覺到真正的甲級寫字樓的水平。
　　在天津的寫字樓給來天津的客戶、給全國的投資的行業、給世界的投資商一個新的面貌。
　　宛建偉：如果一個城市沒有太多的高端寫字樓，確實帶不來外商的投資，可能大家都看不起這個城市，畢竟現在天津也是定位為北方經濟中心，經濟中心要有一個面貌。
　　郭亦軍：友誼路是涉外文化中心區，當初五星級、四星級酒店都在這兒，聽說最近市政府也要遷過來，友誼路是天津市比較重要的地方，它不光是文化的，現在又是政治的。我們現在做這樣的事情很重要，也需要配備這樣的高檔寫字樓。
　　宛建偉：現在目前來說這片的寫字樓雖然多，但是檔次可能高度不是特別一樣，有好的也有稍微差一些的，也需要不止一個，應該有一批這樣的寫字樓襯托這個地方。
　　郭亦軍：政府在規劃上它的定位，應該引導這個區域建什么樣的寫字樓，因為有的從開發商來說對市場有不同的看法，如果追求短期目標的話它可能對項目不會有太大的投資，有可能會把項目的定位低一些，這樣對長遠來說別說寫字樓了，就說現在的住宅蓋檔次低了很難變的，三五十年都不會改變的，如果這批多的話，以后自己走到樓前可能都要繞著走。
  宛建偉：說到天津寫字樓市場的高端化，讓我想到上海在這方面似乎比我們發展的要快一些，剛才黎總談到了上海的商業地產模式，那么在您來天津這段時間，您感覺天津市場和上海市場有什么樣的不同？或者最終的消費者會不會有不同？
　　黎偉成：這個問題比較大了。因為我們項目本身不大，只是區域型消費場所，也會有很多辦公租戶，因為我們項目總共三平方米，大部分還是創意產業研發、設計的企業入駐，商業配套這塊只是作為配套，我們所在的區域層次和地位，整個城市形象差了一點，我們最終的目的還是想提升形象，因為是老廠區，內部的自然環境很好，很適合創意企業的人，我們進行商業配套之后第一滿足我們入駐企業生活工作的需要，同時帶動整個周邊商業配套環境的改變。要做的事情也很簡單，我們畢竟不是十萬平方米、二十萬平方米的項目，這種大項目如果要滿足整個運營的要求，它最終理念要創造消費額估計都得上幾十億，而我們呢很簡單，商業價值在于消費額，比如和融廣場，它如果達到一萬的話，就可以滿足它的成本，如果投資的話我們最終都要看營業額的，我們和一般的商鋪不一樣，商鋪告訴你多少錢以后會升值多少錢，但是我們會問他這邊的消費增長是否可以支撐租金。
　　像我們這里就是做一個區域型的集辦公、商務為主的商業配套項目，改造的速度快一點，相對來說這種大型開發成本比較低。現在非常鼓勵大學生創業，對他們的創業門檻很低，如果租金比較高的話可能風險比較大，我們提供一個租金比較低的，服務型的平臺，希望他們在這里做一些事情。
　　所以我們這邊還是要看產值，希望可以更好鼓勵他們做創意的準備。因為如果你做的好的話，我們也會給一些鼓勵，我們項目規模不大，在天津南開也是第一個這樣的項目，從這個角度來說，希望創造一個視覺的環境。因為天津南開的西區工業廠房比較多，通過我們讓大家知道商業和辦公有很多方法可以做的，最終通過創新服務整體帶動社會的變化。包括從稅收、就業都有一定的帶動。
　　比如我們的和融廣場、金融街相比我們是不同的形式。我們和這些提綱當中所列到的內容來看，我們不屬于一個方向上的東西。
　　主持人、新浪天津房產主編 宛建偉
　　宛建偉：咱剛才提到中糧他們走的還是比較傳統的路線，像C92是走新的路線，和我們現在傳統的模式有一些差別的。
　　黎偉成：當然脫開C92，在上海之前也做了一些其他的商業地產項目，做商業地產項目最根本的還是營造一個非常好的商業環境。天津之前很多的商業設施老化了，現在很多的商圈對商鋪的要求也不一樣了；整合型、集約式的商場或者購物中心是未來變革的方向，這種集約式的能夠為消費者提供一站式的消費服務，同時能夠把很多好的產品服務在這樣一個載體上更方便的讓消費者去進行選擇，這可能是一個方向。
　　我看尤其像中糧他們的項目體量比較大，完全可以提供這樣一個服務，提供這樣服務的目的還是希望激發消費者的消費欲望，就像我們去超市一樣，琳瑯滿目的商品，看這個東西不錯，那個東西不錯，你可能只是為了買一些水果，看看其他東西都不錯也會去買，主要還是為了激發消費者消費。因為這樣的方式很方便，通過商品的擺放、價格構成一定的吸引力帶動消費者。其實大超市就是商業的類型在體現，我相信像中糧的項目如果要做起來是一個區域型的商業中心，像這種規模如果單位每平方米做下來是二十個億，我看看也就十幾萬人，所以遠遠不夠，輻射圈還要拉的再大一點，成為商業中心的話難度比較大，因為周圍有了一個新安百貨，相距不到一公里，他這個項目做的有難度，在區域培育的話需要一段時間。
　　現在新安百貨也用了十年時間才慢慢起來的，從天津來說很多商業設施都向集約化，向非常好的方向去發展，這是總趨勢。短期內對載體自身來說會比較困難，因為做商業地產需要一個培育期，這個培育期和消費的能力、消費群的量有關系。所以，有些項目如果在商業設施密度比較大的區域，這些商業設施運營可能會比較差，開發商、運營商會有非常競爭的激烈，但是長期可能還是不錯。
 　　宛建偉：黎總對中糧的項目有很多自己獨特的見解，說到中糧的現在在做的大悅城項目，請蔣總談談對項目的規劃和項目特點是怎樣的？
　　中糧大悅城的銷售總監蔣科
　　蔣科：每一個項目都有自己的區位屬性、客群屬性、產品特色，如何形成項目獨特的性格和氣質是每一個項目研究的重點課題。天津大悅城是以購物中心為核心的綜合體項目，總建筑規模52萬平方米，其中購物中心16.4萬平方米。依托規模體量的優勢，打造功能豐富的國際時尚生活城，包括影院、劇場、冰場、大型餐飲以及時尚購物集群等。大悅城位于城市核心，擁有便捷的立體交通體系與地鐵二號線相連通，有充足的停車位。整體的規劃由美國的RTKL進行設計，在4層半的建筑空間內融合了國外的廣場文化和中國的街區特色，以一條主動線貫穿購物中心，結合天津特色和中糧企業特點設計了月季花廣場和麥田廣場等大型商業活動場所，我們要打造一個最時尚、最愉悅的消費體驗地和歡聚的場所。
　　宛建偉：我聽說全國有一些一二線城市都出現了大悅城，可見是走品牌戰略的路線，那么在品牌推進過程中，是如何處理合作與競爭關系的呢？
　　中糧集團順應經濟形式的發展，結合各城市發展規劃，具有前瞻性的提出了“全服務鏈的城市綜合體”的發展戰略。形成全方位，多維度的綜合服務發展體系，為人們提供集居住、購物、娛樂、休憩、社交、辦公為一體的高品質的生活空間，創造一種方便、快捷、舒適、休閑體驗的全新生活方式，全面解決人們對不斷增長的物質、文化需求 。
　　依托大悅城品牌優勢以及全國性的發展戰略與品牌商戶形成良好的戰略合作關系，繼西單大悅城成功運營之后，北京朝陽、沈陽、天津等全國眾多一、二線城市都已出現了大悅城的足跡，和眾多品牌商戶之間建立了戰略合作關系，這也為天津大悅城的發展提供有力的支持。
　　我認為各商業物業的締造者之間的合作關系要大于競爭關系。天津的商業物業市場正處于發展階段，需要更多的知名的發展商、運營商參與到天津商業物業的發展建設中。我們的合作要大于競爭關系因為這個市場空間很大，機會很多，不能局限于現狀；我們的合作要大于競爭關系，這也是商戶所需要的，無論是從經營角度、管理角度還是物流配送角度，他們都需要有更多適合他們的經營場所。
　　宛建偉：百貨業的競爭確實是激烈的，要想在競爭中脫穎而出，首先是要為商場選擇一個好的坐落地點，比如周邊有寫字樓或者整體商業氛圍較濃的地方。說到寫字樓，想問一下郭總，你們選擇在友誼路落項，是不是也出于周邊有一些商業配套的考慮，我見很多開發商都談到，如果不做商業部分就不做商業部分。
　　郭亦軍：以前愿意做商業也可以，開發商愿意做小街鋪。商業必須兩三層可能開發商不愿意了，特別是做寫字樓，關鍵問題是商業市場太疲軟了，住宅市場翻了兩番，寫字樓基本沒有怎么動，漲的很少，以前最低六千多，現在八九千，好一些一萬多。
　　剛開始像友誼路，咱們就做最便宜的，成本最低的，像有的寫字樓中央空調，其他就別提了，別提后期時間了，什么都沒有，來了之后就是進來能夠辦公司，再有就是也是從2003年-2004年開始很多外地開發商進來了，他們在上海、廣州、北京辦公場所換了，到天津之后我和他們接觸，他們說你們天津沒有能拿出手的，我們到這兒沒有看到好的，我們在哪辦公都不舒服。
　　因為當初這個項目啟動是在2005年底，當時濱海新區定位了，從整個發展來說我們感覺天津還是需要好的項目，可能做這個市場很有風險，客戶群很少，但是是有發展的，特別是我們在友誼路拿這個位置，應該做近幾年天津寫字樓最好的，當初我們考察了北京的寫字樓，金融街寫字樓我們看了不止一遍，上海我們考察團隊去了兩次，專程又帶著幾個董事專程去上海考察，最后決定項目定位要超過他們。你要看發展，像廣銀大廈都賣六七千那都不能看，也許成本咱們不會低于它的壽命。現在受金融危機的影響使天津發展發展停滯了，特別是寫字樓，因為主要都是大的企業投資，現在可能他們就不擴大規模，租一個小的，但是從長遠來說你在天津沒有一個像樣的寫字樓，成規模的寫字樓，說南京路也好、小白樓也好，因為上海的城市規劃我去了三四趟，前兩次我自己去的，最后一次我是和規劃局的人去的，上海用一個手按下去就是一個規模性的地方，天津有嗎？友誼路先不考慮進深，現在寫字樓都是斷斷續續的，外地來都說你們寫字樓中間還有住宅。
　　宛建偉：沒有一個完全CBD概念的。
　　郭亦軍：沒有！這和城市不相稱。當然現在于家堡、空港、響螺灣做起來了，但是老城區也還應該保持自己的特色，應該有新的東西，你形成規模了整個城市才有形象和發展，要不然總讓外地的客商來了之后一看感覺天津停留在十多年前的水平，這哪行。
　　宛建偉：先別說上海，上海是國際大都市，天津市場和北京比起來您覺得差多久？
　　郭亦軍：目前看應該差至少十五年，因為在北京我們也看了，和開發商和幾大行的代理公司也聊，來天津感覺不適應，這個東西也得這么看浦東當初新茂大廈剛開起來也是這樣的，它是外經口的，外經局顧問公司到那必須公司買多少平米的物業，你們來了之后不要讓房子空著，這是那種形式的。天津是屬于起步階段，從長遠來說，雖然離北京太近也造成了不可能兩個總部，但是以后在天津分公司機構、區域總部應該不會少，因為不管是大的跨國公司應該看到天津的發展，有深圳、有浦東，新領導把定位定在天津了，天津應該有很大的變化。最近兩年城區變化很大，包括開發區有兩年沒去再一去都不認識了，好多地方以前去過現在去都變了，市區變化也是很大的，我想他們也不會放棄天津這個新的發展前景的。
　　宛建偉：您的寫字樓是最高端的，您覺得住在您這個樓里面的客戶基本是哪類的人群？公司群？
　　郭亦軍：我們當初定位在國際化公司，結合友誼路的特點，新大廈應該特別針對金融機構和國際化公司，因為金融機構對寫字樓有一些特殊的需求，國際化公司也是根據它的慣例，因為他們有一系列的要求，我們是根據他們的要求來對產品定位的，包括我們的設備、功能，應該是天津的國際化公司、或者是國內知名大公司，當然也不排除其他有實力的公司。
　　宛建偉：說到高檔寫字樓，就要提到服務，天津比較做的比較好的是ICTC、新津匯等等客服還是比較好的，您這塊客服有什么新的做法？
　　郭亦軍：我們這個項目是完全按照前營銷的思路來做的，這個項目不是說我蓋好之后才考慮的，我在當時項目施工之時我已經把營銷考慮進去了，當初我們在項目每一環節分別有戴德梁行、世邦魏理仕等等幾個大公司為我們做咨詢服務，從規劃開始做一直到設計，我們在建設當中就讓國際化的公司來給我們提供意見，應該怎么做才可以符合國際化公司的要求。我看提綱也提到了怎么樣策劃，我們蓋完樓之后就不需要策劃了，我們在做的東西是把我們當初設計當中專業化的東西用項目語言說出來，你需要的功能寫字樓和住宅不一樣，如果后期靠包裝策劃提出樓盤，但是一個跨國公司來了七八項沒有不具備，他扭頭就走了。我們項目也結合天津的特點，我們當初考慮項目的空間，因為有些客戶需求不確定，我考慮他來之后我能實現什么，比如上海北京都有新的金融街，在天津沒有吧？
　　宛建偉：沒看到過。
　　郭亦軍：我留了，你想做可以做，不想做也可以。比如國際化公司、金融企業要有24小時機房空調，我也能保證，保證冷卻水，這些天津的寫字樓都是沒有的。一些其他的寫字樓大家一看蓋這個樓，大家互信捧，不存在競爭，因為來我這兒的客戶可能到你那不具備這個條件，會有客戶差異性，我不會搶你大宗的客戶，因為你們的客戶覺得貴。
　　宛建偉：可能會有服務的成本。
　　郭亦軍：我現在地上面積67000平米，600多個停車位，基本上每一百建筑面積有一個車位，這個指標是比較高的，在其他寫字樓大概得低很多，兩三百平米一處停車位。我這個項目前面有四千平米的綠色+廣場，現在天津很多寫字樓，住宅大盤會考慮環境，一般寫字樓沒有人提出考慮環境的問題，都盡可能的減少退線，不管南京路也好，包括近兩年蓋的寫字樓你從遠處一看，整個道路的邊際線很難看到，這給人很大的壓力，比如早幾年的北方金融大廈，我這個樓退線退的很充分，開始的時候這個問題大家感覺還不覺得，后來蓋起來之后覺得真的很好。
　　當初大廈在設計的時候，領導們想看看天津寫字樓做好的感覺一下什么效果，通過建委規劃局聯系查完之后他們印象當中沒有，天津市的寫字樓沒有留有這么大的廣場，而且我們在裙房的頂層還有將近三千平米的樓頂花園，所以我們充分考慮在這里辦公人的舒適度，既然價格高我得有亮點，我們裙房層高達到三米多，標準層達到2.7米，而且在其他的配套服務上，我們知道這些大公司他們會有什么要求我們都得考慮好了，硬件必須的我們要具備，其他有特殊要求的我們都考慮怎么樣實現我的功能化。提前我的設備和流程這些功能我都要做到。
　　宛建偉：說完寫字樓，我還想問一下黎總，剛才您談到，您的創意產業園項目在下個月就開始逐漸完工了？
　　黎偉成：下個月逐漸完工，下個月租戶可以進場裝修，從11號開始有租戶開始對外營業，有些辦公租用也開始辦公了，基本上您有時間的話可以請您去看一看，我們那里有將近50棵很好的樹，我們這么小的地方，這么多好的樹確實很難搞到。無論是居住也好、做辦公也好、做經營也好不相信不喜歡那樣的環境，讓消費者也體會到這種消費環境，環境做的很好，我們希望環境可以吸引很多人過來，也正是因為環境所以我們打造的是一種休閑。創意需要很好的激發它，我們希望通過這種環境能夠吸引更多的創意工作者到這里來去做設計、做研發、做產品可以帶動更過的人做，使創意產品呈現在天津消費者面前。
　　宛建偉：下一個產品在什么時候會出來？
　　黎偉成：對我們公司來講肯定是希望在天津能夠有多點的項目運作，同時能夠做一些商業項目，下一個我們是不是以這種形態、這種方式、項目所處位置我們還會做準確的定位看怎么做。商業項目可能隔一條街就不一樣了，所以我們還是從客觀的角度，根據現在打造的情況，還會繼續做的更好。我們希望創意居住區、創意產業園區本身不是特立獨行的，不是孤獨在一個城市里面，創意這個東西有很多的影子，我今天看到商拓的一位同志拿了很可愛的名片夾，可能他要到哪個地方，會有很多很有意思的小東西，所以創意無處不在，我們只是希望告訴大家創意這個東西不僅僅只是靈感的迸發，最關鍵是創意和產業要結合。中國是制造業大國，但是卻不是一流的大國，為什么？因為很多創意的符號和我們沒關系，都是外國人做的，所以我們做創意，包括現在上海有很多臺灣人到上海來做制造，他們從汽車、消費生活品，我們都希望可以研究出一些東西，比如照相機有個椅子，這都是經過創意雕琢之后的，它的價格一下就拉上去了。區別在哪？只是增加一個小小的創意點。
　　我們希望讓創意深入到技術產業當中、深入到服務業、餐飲業、娛樂業、零售業，會有很多創意的展示和銷售，這樣的話對消費者來說會有更多好的選擇，對很多企業來說無論是產值也好還是利潤也好都可以得到瘋狂的提升，我想通過這個點帶動整個中國的發展，這是我們都愿意看到的。
　　宛建偉：謝謝郭總，感謝今天所有的嘉賓，希望你們經常到新浪來作客，今天的訪談到此結束了，謝謝大家！