商業(yè)地產投資回報暗藏“懸”機

    有關產權式商鋪的售后包租、返租銷售活動等廣告將被嚴查

    今年以來，廣東商業(yè)地產投資人數呈現遞減的態(tài)勢。早期項目招商時，為了打動投資者的心，那些大打投資高回報率牌的商業(yè)地產項目（普遍承諾凈利潤在10%以上），最終卻以不能兌現而被投資者嗤之以鼻，空置率逐月遞增。甚至有的商業(yè)地產項目至今仍無法運轉，空置率高達50%以上。那么，開發(fā)商承諾的高回報率究竟是為了一時利益還是宣傳噱頭？開發(fā)商的承諾究竟暗藏哪些玄機？這種以高回報率來誘惑投資者的做法給市場帶來怎樣的影響？投資風險最終會落在誰的頭上？
　　
　　現象
　　輕信返租承諾終陷困局
　　“只因當時太過相信開發(fā)商的承諾，造成了現在的麻煩。”談起5年前的一次投資，譚先生笑得有些無奈。據他介紹，2004年他在越秀區(qū)某廣場購買了兩間商鋪，花了100多萬元，屬于帶租約銷售，開發(fā)商承諾年回報率可達8%~10%。“買的時候，開發(fā)商不斷吹噓某某國際品牌、某某連鎖店都進駐了，最后卻什么都沒見到。”更讓譚先生氣憤的是，由于該商場后期經營不善，連一些小品牌商戶也紛紛關門走人，當初承諾的回報率也成了泡影。
　　與譚先生同病相憐的是，吳阿姨在2002年時，購買了位于上下九步行街的十甫名都三層的一個商鋪，也遭遇到了同樣的困局。吳阿姨笑稱，套用一句流行的話說，就是當時相信開發(fā)商的承諾，是“太傻太天真”！
　　曾讓投資者血本無歸
　　在本世紀初，“返租式經營”曾是商業(yè)地產開發(fā)盛行的模式。廣州一些大型購物商場，如上下九的名匯大廈、十甫名都、北京路光明廣場和一些專業(yè)市場，都采取這種方式對已出售產權的商鋪進行售后包租經營。當時做法是：通常合同簽訂的返租年限都達5~10年之久，開發(fā)商承諾的投資回報率也會達到8%以上，業(yè)主按月獲得返租租金。
　　但由于商場在后期經營不善，或開發(fā)商的信譽和支付能力不足，往往造成無法兌現當初的承諾。如早期的名匯大廈等當初開發(fā)商都曾承諾超過10%，甚至12％的投資回報，而后期卻由于發(fā)展商經營不善導致無法兌現投資回報，讓投資者血本無歸。
　　煽動口號再現商業(yè)江湖
　　為防范再次出現這種情況，廣州有關部門曾經禁止“返租銷售”、“承諾回報”這種方式。然而，消費者羅小姐告訴記者，在去年年底她想買一個商鋪投資，找到了位于芳村與南海交界處的某某廣場。“當時，某某廣場打出了‘10年返租’，并且簽約后即返還部分首付款，相當有吸引力。” 為此，記者曾致電某某廣場一位姓陳的負責人，希望了解具體情況。當時，陳先生刻意選擇了回避問題，并希望記者不要追問這一事情，而后就以要開會為理由結束通話。
　　記者發(fā)現，某某廣場近期所刊登的廣告，均打出回報率的招牌，如“不用等，買鋪即收4年租金”、“10萬首付＝即收10萬租金＋永久無限受益”等充滿煽動性的宣傳口號；而在5月的一個廣告上，更以“富貴逼人——首付16萬，年租金5.4萬”作為宣傳的大主題，同時列舉部分所謂的“供鋪實例”作為賣點，如“41號鋪，經營商戶為×廚坊，五成首付464000元，年租金157300元，月供款5331元”。這種以成功經營的商鋪情況作為賣點，吸引消費者投資的做法，與2002年的十甫名近乎相似。
　　探因
　　利潤驅使開發(fā)商跟風叫賣
　　開發(fā)商為何全然不顧自身項目的定位、經營實力等差異，跟風熱鬧叫賣“一次投資、高額回報”等？不少專家向記者表示，相對住宅項目，商業(yè)地產項目利潤更客觀，為了吸引投資者的眼球、追逐利潤更大化，開發(fā)商往往不結合實際就盲目跟風吆喝高回報率。
　　普遍盲目叫喊高回報率
　　據記者了解，開發(fā)商為了招客，盲目叫喊高回報率，甚至有些開發(fā)商根本就不明回報率的計算方法，看見其他商業(yè)地產打出每年10%的回報率，全然不顧自身項目的定位、實力等情況跟風效仿。
　　人民南路某大廈，之前以宣稱高回報率吸引眾多投資者的眼球，銷售價格更是抬到8萬~10萬元/平方米。據近日媒體報道，該大廈由于高回報率無法兌現，糾紛不斷，并進入拍賣階段。
　　資深房產專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說吧)表示，“開發(fā)商的高回報率往往是建立在一系列假設上，實際上大多都無法兌現。投資商業(yè)地產是一個復雜的過程，一個環(huán)節(jié)有問題都會導致高回報率這個美麗的“肥皂泡”消失殆盡。一個商鋪3年內如果不能做旺，無論是發(fā)展商還是投資者都是難以堅持下去的。”
　　不顧風險追逐高利潤
　　為了吸引更多的投資者，一些開發(fā)商還打出“投資零風險”的誘惑。專家認為，只要有投資行為就一定存在風險，尤其對商業(yè)地產來講，投資回報率能否兌現的憂患其實無處不在。
　　資深房產專家吳定金表示，開發(fā)商承諾的10%左右回報率大多是一種促銷噱頭，商業(yè)地產項目的回報率能達到5%就已經相當不錯了。“開發(fā)商盲目追求高利潤也承擔很大的風險，如果經營不善，開發(fā)商無法兌現，將直接導致該商業(yè)項目倒閉，廣州已經有好幾個這樣的案例。”
　　探果
　　高回報再難打動消費者
　　對于開發(fā)商承諾的投資回報率，在經歷多次的打擊之后，更多消費者均表示懷疑。黃先生表示，如果商鋪的投資回報率真能達到5%~8%還是很有吸引力的。但現實似乎并不是這么回事。曾經想買某某廣場商鋪的羅小姐也表示，當時推售商鋪的所有經營商戶，大多僅有一兩年的租期。“但那里開業(yè)都已經幾年了，如果經營得好，為什么現還在推售商鋪？而且，那些商戶合同到期后，以后的出租還能否保持目前的狀況？”
　　據記者調查發(fā)現，近幾年來，廣州大型商場的開發(fā)及租售情況均呈現較為冷淡的局面。不少商場由于有商戶關門，或其他種種原因，面臨著重新招租等情況。面對這些曾經由于承諾高回報而最終無法實現的商鋪產品，消費者更加謹慎了。這種謹慎甚至影響到一些新推商鋪的銷售，如上述的某某廣場，其商鋪銷售早在去年年初就已開始，所推數量也并不算多，但迄今已過一年多，卻仍在繼續(xù)推。
　　在物業(yè)投資方面有多年經驗的消費者許先生告訴記者，投資物業(yè)，關鍵是自己算好賬，其中包括投資成本、回報率期望值的可實現性，以及回報周期三個主要因素。在有投資前景的基礎上，只有算好了這筆賬，才能付諸行動。“當中，住宅和商業(yè)物業(yè)又有所不同。住宅的投資是可售可租，賬比較好算；而商業(yè)物業(yè)則還要考慮周邊的消費習慣、租金水平如何，如果是商場的話還要考慮運營管理情況。這些不能只聽開發(fā)商的承諾和描繪。”他認為，所謂的零風險，其實就是高風險。“特別是商鋪，如果真有這么高的回報，還輪到普通的消費者來買？”
（編輯：周松清）