商業項目投資 必需考慮四個因素

    關于信貸政策、貨幣政策對房地產市場的影響，我簡單地來說一下自己的想法。對于宏觀經濟發展，我個人覺得，國家發改委、國家一些相關的部門，陸陸續續出臺了一個貨幣寬松政策，大幅度在今年上半年，發放了信貸，我個人覺得，國家的一個整體方向，目前是通過寬松的貨幣政策，激勵起一個中小型企業融資的問題。我們調查下來，很多種小型企業關心的是80%人口的就業環境，為了維護社會穩定，所以說想促進中小企業的經濟增長和復蘇。但是出臺了這個政策以后，進入了我們樓市。這些跟國家有一些相差的渠道，大量的資金融進股市樓市之后，可能在今天就不是我們說的這個概念。未來還未見底，本身我們內部經濟的還未真正的復蘇，所以說表面上形成了股市和樓市的繁榮。在我們目前的一些政策的引導下，其實我們房地產這一塊是一個短暫性的繁榮階段，更大的目的，消費者是為了逃避通脹的一個方法和方向。
    對于中層房產來說，對于目前這個環境來說，我剛才闡述的觀點是波動性比較大，另外一塊就是，因為這個議題是講投資，我們今天在座的各位聊了住宅這一塊包括相關的一些話題。就住宅這一塊來說，我看了一些搜房網的數據，自己的擁有住房的比例還是比較高的。中長期來說，中國是屬于發展中國家，在未來會有一個經濟的大發展，短期這一塊的話，目前針對這一塊的，我覺得像住宅和商業這一塊，可能要分開談。  第一個，要看趨勢，怎么看趨勢呢，趨勢可能是就目前長三角這一塊，像無錫這一塊，它跟上海比較近，在這么幾年之內，比如說，我了解的是從2002年到2007，2008年的時候，整個上海住宅的投資它是高漲，應該說非常的猛烈，甚至可以用瘋狂來形容。但是到2008年，受外部經濟的影響，中國把擴大內需作為促進中國經濟的一大動力，在這么一年來的時間，在上海這一塊，在蘇州這一塊的話，投資量還是有一個很大的增長幅度，我們蘇錫常這一塊，整個的人文背景、消費環境，等等一些最基本的市場環境，我覺得就是說，商業地產這一塊可能也應該是未來一兩年之內無錫的一個投資熱題。
    所以第一我覺得是看趨勢，第二看供求，投資更是如此。在五六十年代，鼓勵多生多養，然后導致下一代就是80后這一代的人口結構是暴漲的，但是再往后走的話，整個家庭結構是4、2、1這么一個家庭結構，所以短期之內，人口的優惠政策，慢慢慢慢地縮減，住宅這一塊的話，需求并不是非常大。我們搜房網有一個數據顯示，在無錫當地擁有住房的人口的比例還是蠻高的，上海擁有的比例大概是6：4，在無錫這是很高的。第三個就是無錫城市本身的一個結構，無錫它可能不像蘇州和上海那么明顯。從這三個來說，老百姓現在已經擁有了房子了，這個比較明確了，房子兩套三套也不少，第二個就是改善你的需求，有兩套三套了，很大一部分人還不是那么強烈，第三個，人口紅利這一塊的話，就是小孩結婚。其實無錫本身導入型人口所占的比重并不是很大，相關的人口導入政策，可能并不是非常的明確。所以我是從這三個來說，我覺得住宅這一塊的話，在未來的一兩年時間之內，可能比重會下降。如果說房產要投資的話，它很大一塊，比如說他本身家庭只有6個人，它有3套房子，它肯定有兩套是出租的。租售比的話，我們不排除房產的升值情況，200比1，到300比1是比較好的。從這三個方面來說的話，住宅在未來來說的話，有一部分的回升。
    我再談一下商業這一塊。我來無錫大概有3年了，我看到項目從開工到落成，像我們的寶龍項目等等幾個項目，這幾個項目，單單就是從已經開業的，像我們寶龍這一塊，它是在新區的商業核心，我們周邊的住宅項目，它有這么一些商業配套，很明確的就是得到了一個比較大的提升。這是單單從消費者買住宅這一塊。整個商業項目，辦公樓、寫字樓和專業市場這一塊，陸陸續續商家的進駐，我相信這一塊的話，在我們未來一到兩年之內可以增收的。保利原來也是銷售的，現在把它收購過來，相對它剛剛開業的時候已經得到了一個比較大的提升。針對投資這一塊，我覺得在短時間之內，你想投資的話，并不是每個人都可以投資的。無 論是對于保質增值還是對于未來價值的一個提升。
    無錫搜房網總經理王永斌：下面我們這樣，我們設定一個話題，不一定是按照我們紙上寫的了。我們假設一個，我們對三類人進行一個指導和判斷。就是三個不同的人群，第一個人群是他可動用的資金在10萬，第二個60萬，第三個300萬，這時候我們給這三個人一個大致的建議，這些人應該怎么去運用這些資金，我相信這些人沒有人會把10萬，60萬，或者300萬放在銀行里等通貨膨脹。但是首先有一個前提，把其他的條件都拉掉了，這個人它已經不回去選擇實業，或者他在實業上面已經有投資了，可能就會適當的考慮在房地產市場這方面。我們請各位對這三個人群適當的進行一個指導吧。首先林總吧。
    我覺得10萬，或者說300萬，其實只是一種數目上的變化，最合適的看你怎么利用這筆錢，來充分發揮你的財務杠桿。結合這一塊，我簡單說一下自己的看法。如果是想投資一個商業項目，首先的看法主要是從四部分談，第一就是說，投資，比如說投資某一個項目，你現在投資的，第一要看的是，我們都比較清楚，是外在的，看地段，地段的話可能交通要便利，周邊要充分的能夠消化掉未來要經營的這部分商戶。同時周邊要比較競爭對手。大的主要是看這兩個。
    第二看規劃，看政策引導，七八十年代的深圳、上海，有了大政策，都比較活躍。第三個，還是要看整個區域的大的規劃。你10萬塊可能是一個小街鋪，如果是300萬的話，你投一個大型的鋪位。但是主要還是看政策引導、政策導向，未來這個區域是否具備一定的增值潛力，而且結合當地政府的執行力和貫徹力，比如說你這個規劃十幾年前規劃好了，到現在還沒有看到苗頭，這方面也是我們要考慮的因素。這是第二個，政策很多，我主要說大的。第三個要看開發商這一塊，一個項目來說的話，無論是辦公樓還是商業市場，還是大型的購物中心，本身來說，開發商前期你購買必須考慮一個重要因素。如張總所說的，大型超市，它是在另外一塊，街鋪或者商鋪拐了一個角就千差萬別了。還要考慮功能布局。我舉個例子來說，整個距離，橫向距離的話，一般不會超過150米左右，要把人流整合在一起。有了這么一個功能布局，它是企業的外殼，還要看有沒有內涵，有沒有內涵就要看你有沒有很好的業態定位。第三個要看招商能力，看起來有很多內涵，但是你真正做起來能不能把這個東西解決掉。從開發到營業，最起碼是兩年。
    最后一點，所有商業項目最后還是要看它的運營管理能力，可能你招進的商業都非常好，但是到后面呢，后來你做不夠三個月的話，全部走掉了。像我們現在的商業大廈，在兩年前的時候，它是針對普通消費者，消費者消費能力的提升。第一點要看外部環境，第二個看政策環境，第三個看開發商做的基礎性的工作和后期運營的管理水平。我主要是說的大的方面，大的方面要看這些。如果這個項目是比較有潛力的，消費者可以放心的去投資，這個是我的看法和觀點。