內需刺激商務商貿地產需求 天津乘勢加速發展

　　金融風暴對外向型寫字樓及物流商貿中心等物業影響顯著，據機構統計，上半年北京、上海等城市寫字樓空置率及租金都持續走低，很多國外機構及外資、外貿企業都關閉了一些辦公機構或減少了使用面積。但是與這些城市不同的是，天津寫字樓一二季度租用率卻開始回升。
　　與此同時，天津新規劃的幾大商貿物流中心，以及濱海新區等未來城市新核心區綜合體項目也在新增內需刺激下加速發展。呈現出天津良好的發展預期及內需環境給這些物業帶來的需求機會。這些機會究竟有多大？主要體現在哪些方面？本期《每周議題》對此進行了探討。
　　主辦：《天津地產》——搜房網
　　時間：2009年7月24日上午11：00
　　地點：今晚報大廈15樓
　　論壇嘉賓：
　　●仲量聯行（天津）董事總經理何邁可商業地產部副董事呂蔚然
　　●天津金豐兆業房地產開發公司副總經理郭亦軍
　　●藍海商貿城總經理（北京萬商聯行總裁）劉智勇
　　●天津新金融投資公司投資發展部經理葉帥
　　主持人：《天津地產》編輯王哲
　　金融服務業發展
　　帶動寫字樓需求量增大
　　主持人：受金融風暴影響，北京、上海等城市寫字樓空置率及租金已持續近兩年走低，但是天津寫字樓一二季度數據已顯示市場有回暖跡象，機構人士認為主要原因是一些金融及內地企業的入住，使寫字樓需求量有所提高，這是否意味著金融等服務業將是寫字樓的機會所在？
    呂蔚然：從去年第四季度到今年一季度和二季度，天津寫字樓租賃市場的成交量環比都保持40%以上的增長。
　　在2011年，天津甲級寫字樓市場的供應量將集中釋放，如天津環球金融中心等甲級寫字樓在這期間入市，新增供應將超過30萬平方米，同時，濱海新區等區域的新建寫字樓供應也很大，這對市場確實有一定壓力。但是從歷史發展角度看，天津寫字樓這些年的增長速度也比較快。比如津匯廣場1座于2003年入市，到2006年中旬津匯廣場2座投入使用時，客戶的平均租賃面積已增加了兩倍，可見需求量也可能由此增大。
　　從租客行業來看，天津寫字樓過去的需求行業主要是制造業和物流業，2007年開始，金融、咨詢顧問等服務業租客的需求增長迅速，而且他們一般租用面積都比較大，支付租金的能力也比較強。隨著經濟形勢的好轉，他們的需求會進一步釋放出來，成為支持寫字樓供應的有效驅動力。
　　值得注意的是，今年以來，內資公司的改善型租賃給市場帶來了更多機會，很多內資公司搬遷至品質更好的寫字樓，因此二季度60%以上成交面積都來自內資租戶。
　　郭亦軍：這些年我們做了統計，天津市百強企業對寫字樓幾乎沒有需求，因為這些公司都有自己的辦公物業，所以，天津和北京、上海的寫字樓需求有較大差距。北京、上海的總部級機構多，為高品質甲級寫字樓提供了國內外大量需求，但是天津寫字樓過去的這類需求量很少，因此難以形成規模化發展。
　　隨著天津濱海新區納入國家發展戰略，很多國內外機構的分公司級和區域總部級機構進入天津，從而帶來更多辦公設施需求，因此，看天津寫字樓發展，還要著眼于兩三年和五六年以后的市場。就像浦東剛開發時，也是經歷了一段時間的市場培育才形成了現在的規模。
　　天津的寫字樓現在還處在發展的起步的階段，但是它目前的發展基礎并不差，一是天津有金融及商務、商業等服務業發展基礎，形成了南京路、友誼路、小白樓等代表不同時期經濟發展特點的商務核心區，比如，南京路作為城市現代商業商務聚集地，目前已形成了高檔商務氛圍，而友誼路地段在90年代就是天津市涉外旅游、商務、文化中心區，這也確定了友誼路地段在文化、商務和城市形象上比較重要的地位。二是以金融服務業為重點的城市經濟發展，將給天津寫字樓帶來多種多樣的新需求，這就要求天津有更多高品質、服務特色鮮明的寫字樓出現。
　　主持人：今后兩年天津寫字樓供應量將迅速增加，這些寫字樓能否形成有效供應？
　　呂蔚然：今年下半年開始，天津南京路、小白樓、友誼路區域將有多個寫字樓陸續入市，同時以海河沿線，以及濱海新區多個綜合商務區都將提供大量寫字樓供應。
　　從需求來看，租客在選擇寫字樓方面會更加成熟、專業。租客選擇寫字樓首先會考慮位置因素，即備選項目所處位置與公司業務或者企業形象是否匹配，然后會考慮物業平面是否便于利用，使用率是否比較高、室內凈高的高度等。另外，還會考慮空調、電梯、通訊、配電等機電設備設施。
　　根據我們的市場經驗，越來越多的大企業（特別是金融機構）對于機房的要求比較高，機房能夠為大廈提供持續的冷源也屬重點考慮范圍。
　　天津真正的甲級寫字樓的供應量及需求量一直很有限，這也是很多寫字樓操作中遇到的問題。但是從發展角度看，寫字樓的發展其實與城市各業態的發展是相匹配的，是會跟著整個城市經濟走勢來發展的。就像天津過去五星級酒店就只有喜來登，但是現在已經有很多五星級酒店運營，可見一個城市各業態的發展是相互匹配、跟著經濟走勢來發展的。
　　郭亦軍：寫字樓能否形成有效供應，首先要看它的定位是否與城市經濟發展相匹配，然后是企業對物業進行的全方位細致入微的研發。如天津中心項目從啟動到今年整四年，而真正開工到年底的時候也已三年，公司用了很長時間對市場進行評估、對產品進行精雕細琢，就是要保證這個項目年底能成功的開業，形成有效的供應。
　　寫字樓的升級換代也與區域商務功能的提高相輔相成，比如友誼路地段的發展，在90年代全是乙級寫字樓，根據今后金融商務細分功能的確定，將來應該有更高檔次的寫字樓出現，而且功能上不光要考慮現在客戶的要求，還要考慮以后客戶的要求，在項目建設時對功能和空間都要留有冗余，使項目未來有更多的發展空間。像我們在友誼路建造的鑫銀大廈，就是通過反復比較，參考北京、上海甲級寫字樓的標準，根據國際化企業對寫字樓的要求，從而確定了產品定位和標準，不論在大廈建設方面，還是在停車位配置和外部空間環境等方面，以及物業經營管理方面，都定位的比較超前，這樣現在才有機會在市場上得到認可。
　　商務商貿地產需求擴大
　　主持人：天津最新公布的城市發展規劃，從區域經濟、產業角度為大型商務區，以及物流商務中心綜合地產開發項目提供了產業及就業支持，規劃設計方案中的小白樓、解放北路、于家堡、響螺灣金融功能區的定位，有助于推動天津建立完善的金融服務體系。目前市區以環球中心為代表的新建金融商務物業已開始進入面市期，而濱海新區于家堡為代表的金融商務區建設項目也開始動工，其發展特點及進展如何？
　　葉帥：于家堡金融區是未來天津城市的重要形象標志區，也是天津今后幾年商務地產開發的亮點之一，整個金融區的占地面積是386萬平方米，定位為全國領先、國際一流、功能完善、服務健全的金融改革創新基地。我們區域一個明顯特點就是“金融主業超大規模”，操作這么大體量的區域，在規劃之初就必須嚴格考量各種業態的配比，保證金融區未來的聚集效應和可續發展。目前，我們有市場會展、傳統金融、現代金融、教育培訓、商業商住五大核心業態，同時還將建設配套的現代商業，如名牌商鋪、特色食府等；窄街廓、密路網和地下三層貫通連接的多渠道交通設計也加強了區域內部的聯系。
　　目前我們已經與多家國內外金融機構簽訂了入駐協議，起步區的建設也在順利推進，配合2001年底金融區內45分鐘直通北京南站的高速鐵路通車，2012年6月份起步區將全部竣工。
　　主持人：天津近兩年還規劃啟動了多個大型商貿物流中心項目，這么多商貿物流中心投入建設，市場是否能接受？
　　何邁可：由于電子和汽車出口受全球經濟衰退的影響，目前保稅物流倉儲物業仍舊面臨著相對較高的空置率。而對面向國內市場的非保稅項目的需求則更為積極。如位于塘沽海洋高新區的寶灣（天津）物流中心，目前已經成功簽約數個租戶，可以預計，天津物流市場將先于國內其他城市恢復。鑒于目前零售業和消費品行業仍然保持健康發展，為其配套的物流服務和物流設施是目前物流市場的主要驅動力。
　　劉智勇：商貿物流是商業地產里一個特殊的業態，它在整個城市的商業流通業態中是輻射功能最強的業態，同時本身帶來的外延的價值也非常大。天津目前規劃了很多大小不同的各類商貿物流項目，如正在建設招商中的藍海商貿城，是早在2007年就開始計劃建設的大型商貿物流項目，以輕工產品為主，類似于義烏的經營模式，因此當時提出一個口號，叫打造“北方義烏”式的藍海。
　　義烏國際商貿城在2007年樓市最火爆時期的商鋪，一間商鋪的最高價值能達到1280萬元，世人根本無法想像。就是因為這種商業的服務功能、輻射半徑非常大，所以帶來的商業價值也很高。一般零售商業輻射半徑是2.5公里到5公里的城市居民，這已經是極限了，而像義烏國際商貿城則可以輻射到全球，物業的商業價值自然與普通商業不動產不可同日而語。從這個角度來看，天津是環渤海地區商貿物流業發展優勢最突出的城市，可以形成以環渤海經濟圈為核心，并通過天津向更大范圍拓展和延伸輻射功能的格局，因此天津發展商貿物流的機會很大，優勢很多。
　　另外，在經營特色上，天津各商貿物流中心項目都有所不同，藍海商貿中心是以紡織服裝、輕工百貨類產品商貿批發經營為主的項目，目前在建規模18萬平方米左右，招商正在進行中。雖然此類項目對開發商資金實力、運營管理思維、經營理念、團隊的專業和穩定性、能夠獲取政策的支持等方面要求很高，項目運作成功的難度不小，仍需假以時日來觀察和努力，但一旦成功后，其未來的前景卻是非常值得期待的。