仲量聯行：廣州寫字樓供應出現井噴

    現在不是因為經濟環境的問題,而是因為噴井式供應,讓寫字樓發展商互相競爭很大。

    似乎住宅地產的神經天生就比商業地產更敏感。在住宅地產迅速回暖,趕超07年巔峰時刻的當下,商業地產似乎才剛剛出現寒冰初融的局面,而本來發展本就不完全成熟的廣州寫字樓出租還處于一篇寒氣之中。

　　有業內人士表示,目前廣州珠江新城寫字樓的出租率只有7成左右。

　　6月26日,觀點地產新媒體采訪了商業地產專家、仲量聯行區域董事吳仲豪。吳仲豪來自寫字樓市場最為發達的香港,他詳細說明了廣州寫字樓市場的現狀以及成熟寫字樓所應具備的條件。

　　以下為采訪節錄:

　　媒體:在金融海嘯大背景下,一般認為寫字樓和商業處于低迷期,而住宅市場已經回暖。目前廣州、深圳、上海住宅地產的回暖已經超乎預料,那么寫字樓已經有復蘇跡象了嗎？

　　吳仲豪:說復蘇通常是租金上升才叫復蘇,現在說復蘇是言之尚早。

　　因為廣州2007年的寫字樓市場是不成熟的,而2007年之后廣州邁向世界甲級寫字樓新的一步。

　　中國有四個一線城市,上海、北京、上海、深圳,北京和上海已經成為一個很成熟的甲級寫字樓城市,甲級寫字樓市場在北京、上海已經有很成熟的模式在運作,而廣州和深圳還沒有到這個地步。廣州是從07年才開始起步,我認為要從現在開始到2013年才會成熟。而香港是一個有非常成熟的甲級寫字樓城市,很多甲級寫字樓的狀況很好,他們的做法和模式都是讓西方國家學習的。

　　如果以10分來打分,我認為北京是8分,上海是7分,而廣州是4分,為什么呢？因為成熟的寫字樓市場應該有這樣幾個特點:

　　第一、一定在市場上越來越多單一現存的甲級寫字樓業主應運而生。在廣州,有像越秀城建、富力、保利,這些開發商與07年之前的完全不同,他們是想著長線收租、或者準備打包上市的,這是成熟寫字樓所必須的。

　　第二、全部寫字樓落成有很先進、一級、最新的基建配置,廣州現在已經全部開始聘用國際級的設計師,之前是很少的。

　　第三、廣州暫時還沒有發生,但即將會發生,就是甲級寫字樓集中外資及大型公司,是高度集中的。

　　在2007年前,外資租寫字樓都租比較大型或大型的會計師樓、律師樓,他們在新加坡、北京、上海等地方都是7到10年的租約,而在廣州最多是三年。現在我看到長的租約已經出現了,有一些是六年等等,這是成熟寫字樓的必經階段。

　　另外一個就是,CBD是高度服務集中的區域。三年之后就是高度服務行業的集中出現,會出現"大天河"。如果廣州想在世界上站得穩,單純一個珠江新城不可以,單一個天河北也不行。因為珠江新城等于是天河南,天河北加珠江新城成為CBD有高度集中的服務性行業,這樣就成為甲級寫字樓集群的形式。

　　廣州開發商的行為在2007年之前是雛形的、不成熟的寫字樓行為,但他們會變。環顧新加坡、上海、香港業主的行為是會很主動,很有先見之明。為什么呢？正如我們幫越秀房托做的,我們在去年12月見過他們高層,給他們一個意見,說你們有這么多寫字樓在廣州,就主動一點降價,降10%,跟租戶提早續租。這些就是很有先見之明,是很有策略的行為。

　　現在我們建議開發商是很早做好的,我們完全可以估計的,每一個步驟都見過的,包括北京、上海、新加坡、而廣州會越來越成熟,可以主動出擊,有先見地做一些策略。

　　全世界一些好的業主會持續地將很多租金收入投放在物業的規模,會投放很多租金收入去增值,為什么呢？像中環一些樓都30年樓齡,但為什么租金可以高于新的大廈呢？因為他們不斷投放資源,做好大廈翻新,而南中國沒有這些東西。現在已經灌輸這些思想了,2007年開始起步了, 5年后看現在的新樓比5年前看是好很多的,這是成熟甲級城市的必然條件。設計是世界級,保養維修也是世界級的。

　　一個成熟的甲級寫字樓市場,我們看到租戶對寫字樓素質敏感度會高很多,這一點是很重要的。這一點在廣州以前不是的,現在開始很敏感了,因為現在租金跌了很多,100元和120元差很遠,但對租戶來說是便宜的,他們會追求素質,他們用慣素質好的東西,下一次就會多花錢租好素質的寫字樓。

　　北京、上海曾有過這樣的經驗,他們追求素質高的寫字樓,租戶對寫字樓素質的敏感度會高很多,這個是必然會發生的。所以各大發展商都走這一步,蓋樓的時候都用很好的物料,已經不像之前了。

　　在中介方面,以前是公司找中介,然后中介找對口的客戶,而現在不是了,一些成熟的寫字樓如何分析客戶的需求呢？如果滿足不了客戶是沒有辦法的,所以中介在住宅方面看不到有什么突破,但在寫字樓方面,發展速度是過去20年中最快的。

　　上海就是這樣,在10年前已經做很多這樣的工作,甲級寫字樓中介都請一些高質素的人。以前是招聘一些中學生,現在他們招聘大學生甚至是碩士,因為要有專業知識,所以都招聘質素比較高的。

　　中介模式在接下來三年會有大突破,會更加專業,會很細化看租戶的要求和業主的條件是什么。

　　再遠一點,三年之后廣州成功了,經濟起飛了,現在這種噴井式供應三年后都消化了的話,這就表示外資和大型內企一定會擴充,要不然滿足不了他們。

　　以前香港一間5000尺的寫字樓在短短7年間擴大到20萬尺,是以10倍計算,而現在香港成熟了,不會再寫以前那樣快速增長了。但在廣州是有機會的,可能一般是擴大3、4倍,最大得益是服務型行業,會高速增長。

　　當成熟5、6年之后,空置率下跌到10%,就會出現CBD了。可能現在有一些公司是1000平方米擴充到4000平方米,當面積夠大了,見客戶就在CBD,而其他的就遠一點。這是必然的階段,但時間會比較長,會在2013、2014年左右出現。對于成熟的甲級寫字樓市場,我們在北京、上海、新加坡已經做了很多研究分析,所以就很清晰。

　　如果說現在廣州寫字樓怎么樣,還不是回暖。現在不是因為經濟環境的問題,而是因為噴井式供應,讓寫字樓發展商互相競爭很大。

　　雖然外資企業金融海嘯之后擴充步伐放慢,有一些還在收縮,但是本地企業擴充的步伐和擴充的氣氛是非常正面的。

　　有很多內地的服務性行業,他們有很大需求去擴充,而且他們也很聰明,現在盡量去物色好的物業,不斷擴充,還提升自己的形象。他們愿意租高檔的甲級寫字樓提升形象,現在是很好的機會。

　　但我們也相信,外資在廣州的收縮純粹是一個過渡性的策略。譬如有一些總公司停止擴充就沒有辦法,但有一些外資企業在廣州生意不差的,可能等2009財政預算好了之后再擴充,所以我預計如果金融海嘯影響真的可以順利過渡的話,我可以很肯定地回答,肯定會有上升。