解決樓市投資客們的難題 南寧商鋪大摸底

    站在南寧樓市每平方米4500元歷史價格之巔，向左走還是向右走的老命題又在困擾著樓市投資客們：買房還是買鋪？
    作為一個攻守兼備的品種，商鋪投資長期受到樓市投資者的青睞，它能保證在地產熊市里資產有基本的收益；當樓市回暖，又經常制造“兩年三倍”、“有錢買不到鋪”的驚喜。不管是社區配套的商鋪，還是純商業地產項目，在地產的淡季和旺季里都依然保持著一個不錯的成績。在投資人來看，從某個角度，商鋪起到了資金“避風港”的作用。所以，“買房一輩子，旺鋪旺三代”的古訓代代相傳，黃金商鋪也總是人們津津樂道的恒久話題。
    縱觀今日的南寧樓市：城市中心，一鋪難求的趨勢已越來越明顯，不少樓盤紛紛轉售為租，為的是捂緊難得的稀缺資源。埌東、五象廣場，熬過不算漫長的幾年養鋪期后，鋪主們已過上月租超月供的舒心日子。東盟國際商務區，這個正在興建的南寧最有活力的涉外經濟圈里，很有可能蘊藏著今后幾年南寧最具投資價值的“筍鋪”。城市向西，西鄉塘區大量散落在社區里的商鋪也是投資價值洼地所在。
    本次為您一網打盡全城在售一手商鋪信息，分區域詳細解構各版塊商業業態、商鋪租金和售價、商鋪投資價值分析，力求為您提供海量信息和專業意見。
    商業概況
    商鋪賣少租多、價高量少
    買鋪就是買地段，希望穩健生財的商鋪投資者們，目光無一例外地對準城市中心。
    南寧的城市中心，目前在售的商鋪物業有城市出品聯邦廣場等。這些商鋪一經推出，就被眼明手快的投資者們爭相購買和租賃。
    好貨搶手，投資者明白市中心商鋪的投資價值，開發商同樣也知道商鋪的租賃收益遠大于一次性的物業交易所得。在沒有資金回籠壓力的情況下，開發商更愿意當一個收益長久的“包租公”。如榮和中央商業大街，3月份租售并行，到了7月轉為只租不售。于是人們發現，城市中心這個黃金地段，商鋪開始出現賣少租多、價高量少的局面。
    主要商業街
    朝陽商圈、東葛新民路一帶最活躍
    以朝陽廣場為中心，都是集購物、休閑、娛樂為一體的大型時尚休閑商貿廣場。
    此外，新民路的永嘉名店、七星路名品一條街、古城路的夢之島購物中心、民族大道的夢之島百貨和東葛路的榮和中央商業大街等，組成了一個范圍較大的時尚精品消費圈。
    商業業態
    業態豐富且分區明顯
    南寧城市中心的商業業態，囊括餐飲、大型購物中心、服飾、時尚名品、休閑娛樂和綜合批發等多種形式。
    新華街、人民路方向，南寧百貨大樓、步行街、裕豐商場、百佳匯流行前線、新和平商場等都是以服裝銷售為主的大型購物場所，其周邊的臨街商鋪業態多為餐飲、美容美發和銀行。
朝陽路的萬達商業廣場，連同周邊的城市出品國貿中心、新朝陽商業廣場，形成一個集購物、休閑、娛樂為一體的大型時尚休閑商貿廣場。這里的業態主要是大型超市、名牌服飾、珠寶名表、電子IT產品、化妝品、高檔餐飲、美容美體保健等。
    濟南路及周邊的南寧綜合批發交易市場、盛世聯邦廣場、大和平批發市場、桂登商場等，以服飾、酒店用品、副食品、工業用品等大型商貿批發為主。
    新民路到七星路、古城路、東葛路，沿線的永嘉名店、七星路名品一條街、夢之島購物中心、新干線購物中心、榮和中央商業大街等，主要以名牌服飾、時尚精品銷售為主，同時也不乏一些高檔時尚餐飲。
    投資前景
    高投入可獲高回報
    城市中心的商鋪，有著相對穩定的投資價值，因而出租出售價格都比較高。投資者們深諳該區域的投資回報率，對商鋪的“錢景”充滿信心。
    民族共和路口的城市出品國貿中心，目前只有4樓部分商鋪在售，均價為2萬元/平方米。原先已經賣出的商鋪，價格都在3萬～5萬元/平方米之間。
    售價高，租金當然也不菲。如裕豐商場，1樓商鋪租金高達500元/平方米月。
    但在市中心這樣的繁華中心，高投入往往能帶來高回報。黎女士2006年在裕豐商場購買的30萬元的商鋪，按現行租金5000元/月計算，再過3年即可以收回成本。她近期在城市出品國貿中心購買了一間45萬元的商鋪，按現行租金6000元/月計算，7年后可收回成本。與一般需要10～12年才能收回成本的商鋪相比，城市中心商鋪回報來得更快一些。
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    榮和中央商業大街
    榮和中央商業大街位于東葛路29-1號，整體設計為600米長的騎樓商街，共有3層，商鋪單間面積為50～300平方米。項目將打造區域地標性的商業街，業態包含名品旗艦店、東南亞風情美食、美容美發和幼兒教育等。
    項目目前只租不售，1樓的租賃價格為300元/平方米月。目前1樓已經租出80%的鋪面，2～3樓也僅余10%的鋪位待租。
　　
    盛世聯邦廣場
    盛世聯邦廣場位于上海路、南京路、濟南路和華強路圍合區，地處成熟批發商圈，鄰近南寧綜合批發交易市場、和平商場、西關路、人民路以及朝陽路等繁華商業區。
    項目總建筑面積13.4萬平方米，由5棟22～29層塔樓環形矗立，其中地下1層至地上4層為裙樓商場，商業面積約4萬平方米。項目引進最新一代批發模式，全面升級商貿批發的硬件環境，旨在打造批發商貿業的“批發鋪王”。
    目前，盛世聯邦廣場在售商鋪為負1樓和2樓的50多間商鋪，負1樓售價為2.4萬元/平方米，1樓為4.8萬元/平方米。
    朝陽商圈內的盛世聯邦廣場，正著力打造批發商貿業的“批發鋪王”。
    鳳嶺商業概況
    住宅沒賣完  商鋪排后面
    住宅看鳳嶺，不僅因為南寧“整體向東”的城市規劃，更因為目前南寧樓市中，鳳嶺住宅的供應量占到了“半壁江山”。但再看鳳嶺的商業，除了鳳翔路沿線初具規模外，其它商業基本呈現分散局面。整個鳳嶺區域內，目前在售的大型商業項目并不多，銷售的主力則是部分已建成樓盤的底商。
從前景來看，未來的鳳嶺，特別是東盟國際商務區內將會有大量的商業形態，除了各住宅樓盤的底商外，還有12園區的沿街商鋪，以及利海萬象城等大型商業航母，商鋪供應充足。但不排除一些項目以只租不售的形式出現。
    主要商業街
    鳳翔路一帶漸成氣候
    因為臨近目前鳳嶺最大的商業航母——航洋國際城，鳳翔路一帶成為當前鳳嶺最具人氣的商業街。航洋國際城以高端、大型的各類服務性商業為主，鳳翔路沿線則遍布了餐飲、娛樂和生活等主題的中小型店鋪。
    著眼于未來，東盟國際商務區值得重點關注。經過規劃調整之后，商務區的12園區將形成“一心五街十二園”，而具有東盟各國特色的商業街則是整個商務區的亮點。目前“先頭兵”保利東盟國際第一街已經進入了銷售階段，打的正是東盟風情特色的金字招牌。
　　
    商業業態
    樓盤底商唱主角
    除了航洋國際城外，目前鳳嶺片區的商業依然以樓盤底商為主，特別是一些配套尚不完善的小區，底商是已入住業主的主要生活配套。較為典型的是金龍龍騰上園樓下有不同形式的樓盤底商，主要也是為已入住業主服務。
    在入住率較高的鳳翔路一帶以及榮和山水美地，商業形式則更為豐富。除了有中小型的餐飲結構外，二手房中介門店、茶莊、服裝店、銀行以及各類型的業態形式都有出現，來往的客流量也比較大。
    部分商鋪也選擇只租不售的運營模式，如雙擁路上的國立又一城，是一個聚集了潮流服飾、購物和餐飲休閑的大型綜合性項目，采用的便是只租不售模式。
　　
    投資前景
    商鋪租金冷熱不均
    目前鳳嶺片區的商鋪價格，因為地理位置的不同，價格千差萬別。靠近鳳嶺的   東目前尚有金湖帝景等樓盤的底商在售，臨街鋪面的售價達到2.6萬元/平方米，但如金龍月。因為一手商鋪仍在銷售中，商業氛圍不足，鳳嶺片區的二手商鋪轉讓情況并不多。
    鳳嶺片區在售樓盤基本都有底商，再加上幾個大型的商業航母，未來鳳嶺片區的商鋪供應量極大。從目前已經開始銷售的商鋪項目來看，如盛天茗城1期商鋪、保利東盟國際第一街等，都受到了投資者的追捧。加之因為是正在開發區域，售價相對城市中心有明顯優勢，未來隨著入住人群的增多，投資“錢景”看好。
                                                                                                     
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    保利東盟國際第一街
    保利東盟國際第一街位于桂雅路與朱槿路交匯處，正處東盟國際商務區“一心五街十二園”核心區域，東面臨近友誼廣場。其商業建筑面積約2.5萬平方米，共由12棟1～3層的商業樓棟及沿街商鋪組成。
    保利月。
東盟國際商務區的保利東盟國際第一街，主打東盟風情特色的招牌，項目目前已進入銷售階段。
    仙葫商業概況
    綜合商圈初具規模
    南寧市仙葫經濟開發區面積有11.31平方公里，人口有3.6萬。目前已經開發完畢或正在開發的樓盤有近30個，大多以住宅為主，其中達千戶的樓盤有3個，達兩千多戶的樓盤有3個，規劃5000戶的樓盤有一個。以前在仙葫購房，曾經令購房者為之擔憂的商業配套，如今已經初具規模，形成了以東方廣場為核心的綜合體商業街。
    同時，區域內不少樓盤均設有商鋪作為小區配套，如萬正假日風景、海茵國際花城均有商鋪在售，價格6000~10000元/平方米不等。
    主要商業街
    東方廣場、正泰路形成中心街區
    仙葫比較繁華的地段集中在東方廣場附近一帶。東方廣場位于仙葫大道與蓉茉大道交匯處，是仙葫片區首個商住兩用樓盤，以其片區核心位置的優勢，在2008年成功引進大型連鎖超市人人樂后，形成了如今以東方廣場為核心的商業圈，向周圍輻射擴張。而連接東方廣場和蓉茉市場的主干道——正泰路，則是仙葫目前最熱鬧的街道，臨街商鋪主要經營服裝、飲食、通訊及生活用品百貨店等。200米開外的萬正假日風景臨街打造的百米商業長廊，從商業街的定位和經營業態上也延續了東方廣場的商業。
    商業業態
    囊括各類消費業態的綜合商圈
    自2008年人人樂超市進駐東方廣場以來，形成了一個以超市為主的綜合體商業圈。超市經營的業態除日常百貨之外還服裝專賣店；東方廣場臨街商鋪經營業態有服裝、餐飲、房產代理等；而與東方廣場北面一路之隔的金地世家的鋪面則以生活用品、及各類建材店為主；在東方廣場西面50米處則是正佳綜合市場和蓉茉菜市；而萬正假日風景臨街商業經營的業態有建材、大型餐飲店、美容店及小超市等。
    投資前景
    地段不同  價格有“貴賤”
    目前仙葫在售的商鋪主要是社區商鋪，海茵國際花城、萬正月。
    萬正盛世家園（998戶）和天池山（4800戶）。
    聯發月。不過，樓盤建設完畢后，將有2300多戶的業主做為消費支撐，未柳沙片區商業概況
    區域商鋪稀缺
    柳沙當前已經是高檔樓盤林立，有部分業主已經入住，有部分業主正在進行裝修。逐漸入住業主的生活需求，讓很多人看到了柳沙的商業遠景。但目前柳沙的商業還處于空白狀態，亟待滿足人們衣食住行的商業業態進駐。縱觀整個柳沙片區，只有柳沙路上的民發旺角兩個樓盤已經確定底層產品的定位，該區域的商鋪物業暫時稀缺。
    主要商業街
    柳沙路、英華路是主打
    該區域目前的商業街主要集中在兩條路上，一是柳沙路上的民發東岸一樓臨街商鋪。
    商業業態
    亟需生活消費配套進駐
    柳沙片區內，有商鋪在售的樓盤屈指可數，亟需相應生活消費配套的進駐。據了解，目前民發旺角，規劃商業面積為7000平方米。據介紹，一樓將以小型的餐飲、便利店、生活用品為主要業態，二樓主要以大型餐飲和美容健體保健項目為主。
    投資前景
    長線投資  前景看好
    在當前商業氛圍未成熟的情況下，柳沙的商鋪價格不會達到城市中心的高位，但是良好的投資遠景也意味著這里的商鋪不會太低。目前在售的民發旺角項目仍在建設中，其商鋪是租是售尚未確定。
    對于柳沙的商業遠景，一些投資客認為，逐漸入住的居民亟待滿足生活消費需求，將催生一個穩定而有潛力的消費空間。按照政府的規劃來看，日后將有約7.5萬人入住柳沙，形成高消費能力群體。而隨著南寧大橋建成，柳沙交通日趨完善，樓盤入住率的提高，消費群體也會隨之增加。種種利好因素都給商鋪的投資增加領了升值的砝碼，從而吸引了一些投資客出手拿下目前在售商鋪。
來升值潛力較大。
    西鄉塘片區商業概況
    商圈分割  缺乏商業中心
    西鄉塘是南寧市的老城區之一，商業基礎較為扎實，城區居住人口眾多，為商業的平穩發展打下了堅實的人流量基礎。但目前該區域并沒有形成商業中心，而是被大學路商圈、北湖路商圈和南棉商圈等鄰里商業分割成塊，西鄉塘始終不能像興寧區一樣成為城市中心區。
    目前，西鄉塘有商鋪在售的樓盤大多集中在北湖路和大學-魯班路一帶，如云星廣東商城、隆源國際花園、同和慧源和嘉匯馨源，均有數量不等的商鋪在售。
    主要商業街
    大學路和明秀路唱主角
    西鄉塘片區內有大學路、明秀路、中華路和北湖路等主干道，其中以大學路、明秀路和北湖路的商業最為發達，形成了大學路商圈、北湖商圈和南棉商圈等鄰里商圈。魯班路則是后起之秀，各樓盤均推出了底商，在售商鋪數量較多。
    商業業態
    以日常生活用品為主
    大學路商圈主要以大學明秀路口的城市碧園商業廣場為核心，有華聯超市、國美電器、肯德基及各種中低檔服裝店面。北湖商圈則指北湖路與明秀路圍合而成的商業輻射圈，除了日常生活用品外，北湖路上還有窗簾專賣店及家居賣場。而南棉商圈則以南城百貨為核心，經營業態主要以餐飲為主。
    魯班路靠接大學路，得到大學路商圈的輻射，但大都以社區商鋪為主，各樓盤各自為營，沒能形成統一的商業中心，輻射范圍極小。代理瀚林華府項目銷售的廣州合富輝煌高級項目總監陳戈介紹，瀚林華府的商業面積大約2萬平方米，目前只出售了小部分，剩余的商鋪將于近期開始上市。業態規劃上，將采取差異化定位，結合項目的特點引進休閑類的經營業態，吸引魯班路更多高層次的消費人群。
    投資前景
    臨街商鋪最搶手
    西鄉塘目前有商鋪在售的樓盤大多集中在北湖路和大學-魯班路一帶，如北湖路有云星廣東商城銷售負責人介紹，該項目現在只有面北湖路的三四間商鋪和2、3層商場的20余間商鋪在售，沿街商鋪面積在30~50平方米之間，均價3.8萬元/平方米，商場商鋪的面積在10平方米左右，均價1.6萬元/平方米。魯班路上多個樓盤有商鋪在售，如隆源國際花園、同和慧源等，而康橋藍灣和盛天尚都的商鋪則已銷售完畢，或由開發商自主招商。
    在同和慧源售樓部，置業顧問向記者介紹，目前北面有七八間商鋪，臨魯班路的則有4間商鋪在售，面積區間為37~105平方米，價格在1.2萬~2.2萬元/平方米。相鄰的隆源國際花園則從2008年下半年開始銷售商鋪，現在還有二層約20間，面積區間為30~50平方米，均價8000元/平方米。
    由于配套設施還不完善，魯班路一帶商鋪的租金不高，大多在50~100元/平方米月。“現在小區入住的人還不多，租金也不高。但這一帶樓盤較多，隨著居住人口的增加，相信租金也會上漲，前景看好。”
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    云星廣東商城
    云星廣東商城，目前正在裝修，肯德基等其他品牌商家也在洽談中。商場二三樓業態則以服裝、飾品為主。
    位于北湖北路的云星廣東商城的鋪面陸續交付，目前在售的臨街商鋪均價達3.8萬元/平方米。
    興寧快環片區商業概況
    東北快環批發市場帶形成
    南寧市農產品、小商品和花卉等批發市場集中在金橋板塊乃至興寧區外環一帶。目前已有金橋農產品批發市場一號地交易行、大嘉匯快環時代城臨街專業商鋪一二期已開門營業，三期部分業主正在裝修中，幾大專業市場無論在規模、集約化和專業化等方面商業形態都已顯山露水。以金橋板塊為代表的東北快環批發市場帶已經初步形成。
    7月10日，南寧市商務局局長周異助在接受媒體采訪時指出，目前南寧舊的批發市場存在規模小、布局分散、交通不便、倉儲配套跟不上和信息化程度低等不足，將市區的舊市場搬遷到快速環道以外是大勢所趨。
    主要商業街
    澳華快環時代城輻射面廣
    目前，興寧東北快環批發市場帶除了廣西花鳥交易市場和澳華東盟國際商貿港尚未開張。由于地處于快環，周邊地域寬廣，因此各項目之間的商業基本上呈現點式輻射的狀態。幾大專業批發市場周邊的生活服務配套仍然有待進一步的完善，較長一段時間內，批發市場還是以市場培育為主。
    澳華快環時代城目前開發約4.5萬平方米商鋪，除了可以滿足自身社區約5500戶家庭2萬余人需要之外，還可以輻射周邊10萬常住居民。
    商業業態
    農產品和小商品批發市場為主
    農產品批發市場方面，金橋農產品批發市場1期推出一號地交易行600套“天地樓”，規劃中 “天地樓”一樓均為商鋪，上面是辦公和住宅用房。“天地樓”商鋪只售不租，60﹪為果蔬產品批發，40﹪為干雜、糧油副食品、凍品和土特產等批發。項目規劃還有100多個沿街商鋪出售，業態以中小型的餐飲及便利店為主，交易大棚有1200個鋪面出租，用于經營水產肉類、果蔬產品的小型交易。
    輕工小商品批發市場方面，大嘉匯東盟國際商貿港1期建筑面積約10萬平方米，業態為小商品批發和酒店用品批發，所有鋪面采用只租不售的模式。記者從項目相關負責人處了解到，酒店用品批發市場計劃于8月底交鋪，10月底開業；小商品批發市場10月交鋪，12月開業。
    文化休閑批發市場方面，廣西花鳥交易1期建筑面積為1.5萬平方米，業態以花木為主，已全部招租，目前有90%商鋪在營業；2期建筑面積約2萬平方米，業態以花鳥蟲魚批發為主，目前招商接近60%，計劃今年9月開張；3期建筑面積為2萬平方米，計劃9月開工，業態以寵物批發為主。該市場所有鋪面均用于出租。
    社區商鋪方面，澳華快環時代城3期沿街商鋪正在進行裝修，此前，1、2期沿街商鋪銷售達90%并已營業。目前有部分沿街商鋪仍未出售。
    投資前景
    長線投資回報率高
    目前該區域商業批發市場的發展得到政府的大力支持，但區域各項配套預計仍需要3~5年甚至更長的時間，因此整個大環境的成熟仍會經過一個相對“漫長”的培育期。
    就投資前景而言，農產品方面，金橋農產品批發市場總建筑面積約78萬平方米，投資12.3億元，建成后預計年交易量為495萬噸，成交金額達到80億元。五里亭水果蔬菜批發市場一旦拆遷，金橋農產品批發市場將引來不少的客流。
    輕工小商品批發市場方面，隨著城市建設的外延及擴張，小商品批發市場“三華街批發商圈”華西路、華東路和華強路一帶從市中心向城市外圍遷移己成為城市發展的必然，新舊兩個市場一旦成功“嫁接”后，該市場將蘊含更大商機。
    文化休閑批發市場方面，南寧市唐山路、民族大道等幾大花鳥市場因場地及停車場地所限，只能服務于城區周邊市民的需要。中華路花鳥市場雖然業態豐富，但是隨著城市的發展，搬遷也是遲早的問題。廣西花鳥市場策劃部經理農健坦言，“市場規模上，如廣州等城市幾乎都有兩個2萬平方米以上的花卉批零交易市場，而廣西目前正在營業的上2萬平方米的花卉市場還沒有一個。”可以預見，廣西花鳥市場前景誘人。
    社區商鋪方面，目前澳華快環時代城商鋪40~80元/平方米的租金不高，業主如果長期穩定經營，未來長線投資回報率高。
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    大嘉匯東盟國際商貿港
    大嘉匯東盟國際商貿港位于秀廂大道與南梧大道交匯處，總建筑面積43萬平方米，一期建筑面積約10萬平方米，包括小商品批發市場和酒店用品批發市場。酒店用品批發市場預計8月底交鋪，10月底開業；小商品批發市場10月交鋪，12月份開業。
    大嘉匯月。
建設中的大嘉匯東盟國際商貿港。該項目以小商品批發和酒店用品批發為主。
    江南片區商業概況
    商業分散 供應量較少
    江南是傳統的工業區，商業比較分散，業態較為單一。專業市場和物流是該片區的商業特色，如淡村商貿中心、10+1商業大道、白沙大道的汽車銷售一條街等。隨著區域房地產項目的開發，社區商鋪逐漸增多，但目前在售的商鋪并不多。據了解，當前有商鋪在售的樓盤只有中都公園1號等都規劃有商業配套，但目前還未上市。總體來看，江南目前商鋪供貨較少，片區的部分商鋪仍處于培養階段，成熟尚需時日。
    主要商業街
    集中在星光、白沙大道
    當前片區內的商業街主要集中在星光大道和白沙大道一帶，星光大道沿線有淡村農貿市場（農產品批發市場和綜合性大型商品物資批發市場）、香格里拉商業廣場、10+1商業大道茶葉批發市場、榮寶華商城、東盟新天地（對接東盟的特色準商業街，準備開工）。白沙大道汽車展銷一條街、龍光普羅旺斯的社區風情商業街則是白沙大道上的一道風景線。
    商業業態
    專業批發市場占主流
    從當前情況來看，江南的商鋪經營業態分兩大類，一類是專業批發市場，占據了江南商業業態的主流，如以農產品批發市場和綜合性大型商品物資批發市場為主的淡村商貿中心、專營茶葉的10+1商業大道、榮寶華商城等大型批發市場、白沙大道汽車展銷一條街以及規劃待建的東盟新天地、南寧商貿中心也是相對集中的商貿地；另一類多以滿足社區人群的樓盤底商，如龍光澳海藍灣等都有社區商鋪，以餐飲、服飾、日常用品為主要業態。
    投資前景
    配套逐漸完善 投資價值日益凸顯
    隨著南寧市對江南區域發展的投入，江南的配套逐漸完善，片區的房價日漸走高，商鋪的投資價值日益凸顯。目前江南片區內有商鋪銷售的樓盤不多，以中都月之間。不過，現在該片區特別是城南的樓盤大多處于建設階段，入住人口較少，商鋪投資客需做好長期投資的打算。
    龍光