廈商業地產投資冬眠中蘇醒 全面回暖局部過熱

    廈門商業地產投資：全面回暖 局部過熱
　　眼下，樓市的回暖不僅讓久旱逢甘露的開發商激動不已，也給投資者提點了另一條生財“捷徑”。相比起伏不定的商品住宅市場，“高投入、高回報”的商業地產，近來備受投資者追捧。
　　以商鋪投資為例，統計數據顯示，今年4月以來，伴隨樓市交易的復蘇，廈門的商鋪成交量較第一季度有了明顯提升。無論是島內成熟區域還是島外新興片區，商業地產投資均迎來高峰。
　　“特別是通脹預期增強，更讓商業地產投資的保值成長性被看好。”在有關人士看來，投資大型商業中心和社區店面，在投資回報率上更有優勢。
　　就廈門而言，曾有不少商業地產項目飽受詬病，如今，隨著樓市的復蘇，日漸升溫的的商業地產能否打贏這場“翻身仗”呢？
　　商業地產投資從“冬眠”中蘇醒
　　近幾個月來，廈門樓市迅速升溫。相關統計數據顯示，2009年1－6月，廈門市商品住宅共計成交20452套，約為2008年全年成交量的2.43倍。
　　在住宅市場回曖的同時，具有較強保值增值功能的商業地產項目成交量也水漲船高。以寫字樓為例，2009年上半年廈門市寫字樓共計售出423套，月成交套數由1月的25套逐漸升至6月的138套，成交面積也由1月的6613平方米上升至6月的34027平方米，上升趨勢明顯。
　　“寫字樓作為高投資價值的商業地產項目，在此前市場低迷的情況下，需求被明顯壓制。”廈門城市年輪策劃代理有限公司項目總監黃韶斌告訴記者，隨著住宅市場的回暖，房地產市場走勢被看好，寫字樓投資回暖并不奇怪。
　　與寫字樓市場的穩步回升一樣，廈門市商鋪投資也出現回曖態勢。相關統計數據顯示，今年上半年廈門市已成交商鋪1045個，同比上漲了93.9%。
　　記者走訪島內明發商業廣場、灌口樂活小鎮及翔安匯景商業廣場等多個商業地產項目后發現，這些曾經不被看好的商圈近來都出現商鋪熱賣的景象，其中最具代表性的是明發商業廣場。
　　坐擁蓮板成熟商圈的明發商業廣場，因其自身建設規劃中存在諸多不足而飽受詬病，同時，由于經營管理不善，商鋪投資者與開發商之間的糾紛時常見諸報端，成為業界的一大“反面教材”。
　　“隨著配套設施的相繼建成，明發商業廣場的客流量有了一定提升，商鋪銷售與入駐情況與年前相比已有相當程度的改觀。”據明發商業廣場的銷售人員介紹，到目前為止，明發廣場B區美食街預留店面已銷售過半。
　　此外，號稱“島外SM”的翔安匯景商業廣場也已完成一期建設，據有關人士透露，其目前已售出店鋪102套。
    “穩定回報”成賣點
　　“商業地產并不像住宅市場那樣完全依賴交易來獲得升值，收取租金也是商業地產較為穩定的投資回報。”泉舜集團常務副總裁陳榮達表示，這種雙重回報的投資屬性決定了商業地產項目更具抗風險能力。　
　　有業內人士表示，廈門市成熟的商業氛圍，是吸引眾多投資者投資廈門商業地產的原因之一。
　　據豪斯房屋企劃執行總監黃曉濱介紹，目前商業氣氛漸濃的廈門明發商業廣場，其商鋪租金返還率按簽約期一般在4%－8%間逐年遞增，而廈門市場上的商鋪投資回報率平均也在6%－8%左右，“依照目前的投資回報率估算，投資一間商鋪約10年后就可以收回成本”。
　　“一直以來，本地居民投資廈門商業地產只占很小一部分，大部分投資者來自于漳州、泉州乃至莆田、龍巖等地。”黃韶斌認為，受國內外經濟回曖的刺激，加上近期國家寬松的貨幣政策提供了充足的資金支持，外來投資者從“冬眠中蘇醒”，促成了此次廈門商業地產投資的回曖潮。
　　投資者對通貨膨脹的預期增強，是近期商業地產投資升溫的又一原因。城市年輪地產研究中心相關人士指出，一些購房者試圖將投資商業地產作為規避金融危機的理財手段之一。
　　“從北京、上海等地的樓市近況來看，其房價已接近或重回2006年、2007年的水平，但其租金水平卻持續下降，凈收益不足4%。廈門地區也出現了這種房價和租金相背離的苗頭。”一位房地產市場投資分析師指出，經歷了2008年前后如過山車般起伏的樓市的洗禮，投資者更為謹慎。“為了規避房產泡沫衍生的通貨膨脹，投資者比以往更愿意投資到抗風險能力較強的商業地產中。”
　　在廈門某商業地產項目的銷售現場，泉州人林先生告訴記者，其之所以更傾向于投資商業地產，主要是看中其在通貨膨脹期間可以通過提高租金，來減少因存款和按揭貸款利率提高帶來的月供損失，“當然，前提是要選擇客流量多的地段”。
　　局部過熱隱憂難掩
　　就廈門商業地產目前出現的升溫跡象，有業內人士提醒，需警惕長期以來廈門商業地產發展存在的局部過熱問題。
　　據了解，目前廈門島內主要的商圈是“輪渡—中山路”商圈、“火車站－富山”商圈及江頭商貿中心。近幾年來，隨著瑞景新城(新城博客,新城新聞,新城說吧)、明發商業廣場、禾祥西商貿街的陸續建成，島內的商業地產已經呈現過熱勢頭，空置率也在增長；而島外在建的大型商業地產項目如阿羅海城市廣場、海滄世貿商城、綠苑新城、國貿商城、泉水灣商業步行街、匯景新城中心等，數量雖多但真正投入使用的屈指可數。
　　集美大學房地產研究所相關人士向記者表示，目前投資升溫的商業地產項目多數集中在島內。事實上，島內商圈已過度飽和，投資成本也水漲船高；而島外商圈普遍缺乏成熟的商業配套，客流量較低，達不到應有的規模效益，其投資風險與投資收益之間有著不小的落差。
　　此外，廈門市一些商業地產經營規劃不夠明晰，也讓業內人士感到擔憂。
　　廈門誠毅地產投資管理有限公司副總經理吳明曉女士告訴記者，不少地產開發商在建設商業地產項目時，只是簡單地把商業地產當成商業物業來建設，而后像住宅一樣銷售出去，并沒有從開發商業終端的角度加以規劃，最終導致整個商業地產項目的商業輻射能力不足。“迄今為止，廈門談得上成功的大型商業地產項目寥寥無幾。”
　　在黃韶斌看來，開發一個成功的商業地產項目除了要有明晰的業態規劃外，還要綜合考慮運營商鋪間的互補性，并配備一個強有力的運營管理團隊。他表示，現在的投資者更傾向于購買沿街的社區店鋪。“這類社區店鋪投入低，回報穩定，比較符合投資者目前的需求，而且，社區店鋪易形成輻射周邊生活區的小型沿街商業圈，這也帶來了較大的升值潛力。”