從商業地產與住宅地產價格倒置看房地產問題

         今年4月以來，全國各地住宅樓市又出現一片欣欣向榮的勢頭，高房價死灰復燃。各個大小住宅樓開發商又開始琢磨著捂盤惜售，賣還是不賣，對其而言，這是一個艱難的選擇。但是，這個問題卻不會出現在商業地產商的面前，賣，堅決要賣，但是商業地產卻異常不景氣。

  根據筆者最近了解的北京一些商業地產的價格，也就是所謂的樓盤底商，底商的價格甚至比住宅還便宜。南三環的一個小區，住宅價格是15000元/平米，而底商的價格才是10000元/平米，而且售樓處的銷售人員表示這個價格還可以再商量，還有打折的余地。今年4月底，中關村西區開發的一棟寫字樓封頂后尋求整售，單價僅為1萬元/平方米左右但銷售依然艱難，而同區域的住宅均價卻在2萬元/平方米左右。北京這種寫字樓與住宅價格倒掛的現象極為現實地反映出北京商業地產市場的尷尬現狀。

    遭遇寫字樓租售難的不僅僅是一般的地產開發商,地產大鱷們開發的品牌寫字樓也同樣遭到市場的冷遇。作為潘石屹新近改造開發的產品，中關村SOHO開盤之后，老客戶的占比僅有4%，這還是在潘石屹費盡力氣調動各路資源并爭取到了海淀區政府的支持，答應對入駐中關村SOHO項目的企業給予租金補貼以及其他政策優惠后的結果。

    事實上，不僅僅是北京，全國的商業地產形勢也不樂觀，今年一季度三大一線城市商業營業用房供應量均環比下跌50%以上，與上季度大力推案的市場形勢形成鮮明反差。上海商鋪供過于求的情況堪稱“獨步全球”，其售價與住宅價格也是“倒掛”。目前上海官方“網上房地產”顯示的商鋪可售面積超過590萬平方米，已經超過住宅約580萬平方米的可售存量；而相比月銷量超過150萬平方米的住宅市場，上海商鋪市場月銷量不足15萬平方米。由此可見商業地產的供大于求情況。

    按照國際慣例，一般非住宅物業的價格要比同地區住宅物業高兩三倍以上。而現在，這個規律被中國的房地產商們逆轉了，為什么會出現商業地產與住宅地產價格倒置的現象，同時，這個現象說明了什么？我們來仔細分析分析其中的原因。

    一是商業地產的高價格得不到實體經濟的支撐。

    商業地產的價格反應的地區商業利潤的高低，如果該地區商業活動活躍，商業利潤高，商業地產的價格當然高，反之亦然。而現在的商業地產價格說明了中國目前的實體經濟發展的實際狀況，既發展艱難，在很長一段時間內，可能都處于下行區間。這時，由于對未來前景的不樂觀，商業投資就會收縮，商業地產的價格自然得不到支撐。同時，商業地產的二級市場轉手的交易成本比住宅高，許多人買鋪后都用于自用或出租經營，不像住宅那樣，轉向二級市場短期內獲取較高差價。而自用或者經營，就必須考慮未來商業回報的問題。

    二是住宅地產的高價格是保障性住房供給不足和開發商追逐利益最大化的資本家本性造成的。

    通過前文可知，商業地產空置，其根本原因在于得不到我國實體經濟的支撐。那么，為什么住宅價格會居高不下。這是因為，住房問題是一個人最基本的生存問題，是人人都必然會有的住房需求，這種需求對于個人來講，是一種絕對的剛性需求。目前我國的住房政策將全社會90%的人都趕到了商品房市場，包括大量的中等收入和中低收入人群，而這些人群的住房剛性需求原本應該是通過經濟適用房或者其他形式的保障性住房市場來解決住房問題的，而現在只能通過商品房市場解決。正是各級地方政府對保障性住房供給不到位和開發商追逐利益最大化的資本家本性的推動下，中國的住房價格才能這樣一直居高不下。試想，如果所有中低收入以下的家庭都能通過保障性住房解決住房剛性需求問題，中國的商品房市場何以瘋狂如此。

    前一階段，不少開發商和一些無良文人叫嚷，剛性需求導致房價重新走高，筆者認為當一個國家，一個社會，用人人都必須的剛性需求來要挾人們進行消費，維持經濟的增長，那么這個國家的經濟發展勢必存在巨大的風險和隱患。此外，當前存在的商業地產與住宅地產價格倒置現象也同時戳穿了兩個謊言。

    一是住宅價格不存在暴利的謊言。如果商業地產價格比住宅價格還低的話，那么住宅價格肯定存在暴利，因為商業地產的土地成本、建安成本都要高于住宅地產的成本，而現在商業地產賣的價格比住宅價格還低，顯然，在這種情況下，商業地產的經營還是至少保證了行業平均利潤。由此進行對比可知，住宅地產怎會不存在暴利？

    二是通貨膨脹預期推高了住宅高房價的謊言。目前，對高房價的死灰復燃很多專家學者的觀點是由于社會各界對通貨膨脹的預期造成了大量資金進入樓市，其實，這都是煙幕彈。如果是對通貨膨脹的預期，資金為什么不進入商業地產，現在商業地產的價格比住宅地產還低，應該更是價值洼地，更有保值增值功能，未來的收益應該會更大。但是，這些資金都是一窩蜂的奔向了住宅地產，而沒有奔向商業地產。這個現象說明了什么？說明了根本不是什么對通貨膨脹的預期，而是中國住房市場供給結構的長期失衡，導致開發商和各種投機者預期大部分人還必須去商品房市場去解決住房問題，當然，這種預期需要多方面的配合。總之，人的最基本的剛性需求，應該是公共產品或者準公共產品，是一個政府應該提供的最基本的服務之一。如果，所有人都去市場上解決最基本的剛性需求問題，那么這個社會將是一個物欲橫流的社會，所有人都會不堪重負，包括中高收入人群。

    綜上，商業地產和住房地產的價格倒置，反映出中國住宅房地產市場供給結構嚴重失衡，市場投機氛圍嚴重。希望政府相關部門盡快采取調控措施，否則隨著房價泡沫的不斷吹大，泡沫總有破滅的一天，到時將會重蹈日本、香港等地樓市崩盤的覆轍。