商業地產何時全面復蘇

二季度，中國住宅銷售市場的復蘇有力推升了高檔住宅的售價和成交量。然而，受跨國企業預算縮減的影響，盡管降幅趨緩，大多數城市商業地產的租金依舊下跌，何時全面復蘇主要取決于經濟復蘇情況。

與住宅市場讓人驚嘆的上漲加速度背道而馳，不僅僅是二季度，全年商業地產將持續面臨供過于求的壓力。盡管高端住宅市場出現一絲暖意，但業內人士仍預計此時的價格反彈可能導致市場再次進入觀望期。

雖然新項目招租進展緩慢，但中檔品牌正在逆市擴張。在2009年上半年，全球各經濟體面對經濟的下滑，大量國際高檔奢侈品牌零售商主要以觀望為主，停止了全球擴張計劃，有個別的零售商關閉了業績較差的店鋪。二季度，項目招租進展依然緩慢，很多新項目沒有按期達到預定的簽約率，因此開業時間不斷被延后。

DTZ戴德梁行研究部王晨介紹，目前，越來越多的開發商選擇自持項目，只租不售。一方面，是考慮到市場銷售環境的風險；還有重要的一點，是其意識到了保持統一產權，產生穩定的現金流，對項目經營以及企業發展的重要性。

另外，作為商業地產的重要指標，寫字樓租金在今年二季度依然延續了下跌的走勢。

仲量聯行北京分公司董事總經理張瑩指出，二季度北京寫字樓市場需求比上一季度有小幅增長，但市場壓力依然較大。二季度，北京寫字樓租金比一季度下降5%左右。由于大量有實力的國有銀行和有政府背景的國有企業需求的支持,北京寫字樓的表現優于香港和上海寫字樓市場，上海和香港二季度的寫字樓租金分別下跌了8.9%和10.2%。

與上季度相比，本季度的高端住宅租賃市場在保持穩定的同時，呈現出了上升的趨勢。DTZ戴德梁行的監測數據顯示，北京市場每月整體平均租金從138.4元/平方米，升至139.7元/平方米，增長了近1%；空置率則從24.8%降至23.3%，下降了1.5個百分點。至于高端住宅銷售市場，也呈現出回暖現象。整體高端銷售市場的平均價格約為29,676元/平方米，比上季度上升了11.8%。

也有市場人士認為，價格的反彈不利于市場成交量的持續穩定恢復。仲量聯行北京分公司跨國公司住宅服務部主管張紅表示，2009年初，在住宅銷售市場整體成交量同比大幅下滑的背景下，高檔住宅的開發商對開盤時間及銷售價格的制定表現得尤為謹慎，部分豪宅項目紛紛推遲開盤時間，靜觀市場的變化。進入二季度，新項目的后期單位以及原來降價幅度較大的熱銷老項目借市場回暖開始提價，市場l中出現了價漲量跌的現象。當前，在經濟沒有完全回暖的情況下，房價的快速上漲將不利于成交量的持續回升，市場很可能再次進入觀望期。

總體來看，明年商業地產能否全面復蘇，主要取決于市場對全球經濟的發展以及國內經濟展望。雖然目前大家普遍對中國經濟的預期都保持積極樂觀,但在國際市場，特別是在發達經濟國家，主要還是在應對經濟危機，致使投資活動萎縮，經濟復蘇的預期較低。