天價商鋪難掩商業地產冷熱不均

         當新“地王”不斷涌現時，北京也迎來了自己的新“鋪王”。6月底，SOHO中國舉行前門大街兩個商鋪競標定標會。一85平方米的商鋪以1800元/月/平方米的租價，被北京御膳坊食品廠競得。另一商鋪被北京長潤來商貿有限公司以1530元/月/平方米的價格競得。據稱這一價格已經超過國貿首層旺鋪約1500元/平方米的月租價。有業內人士表示，SOHO中國在前門的這兩個商鋪堪稱京城的“商鋪之王”。

●直擊：幾家歡喜幾家愁

就在前門兩個旺鋪高價定標時，在金融街一購物中心，剛剛在網上看到SOHO中國前門項目競價的消息后，某品牌服裝售貨員劉小姐卻準備告別金融街了。劉小姐介紹說，雖然一個月營業額能達到20余萬元，但考慮各種成本，公司認為一直是賠本。“到6月底就夠兩年租期了，我們就不租了。”

而在這家購物中心，停業退租的并非一兩家。“遷址”、“品牌調整”，在地下一層和三層，可以看到多家品牌店的告知。據鄰近商戶說，“這些店都是撤攤，而非遷址。”

在北京，遇到“品牌調整”、招商難問題的還有不少。在學清路某購物廣場的個別樓層，成片成片的鋪位都空著。已經入駐的商戶告訴《廣廈時代》：“一兩個月都沒有新來的租戶了。大片地方空著，很少有人愿意進來轉轉，生意很差。”

●解讀：商業地產尚處于“養傷期”

一邊是天價商鋪“過熱”，一邊是多家商場冷清，究竟哪種才是北京商業地產的真實縮影？

“兩個天價商鋪沒有任何代表意義。” 對于SOHO旗下天價商鋪的出爐，漢博投資集團有限公司總裁朱友軍說。就整個商業地產看，從2006年以來，北京許多大型購物中心面世，但能保持良好運轉的，只有屈指可數的幾家。“不能用一兩個商鋪來衡量整個行業發展，” 戴德梁行華北區商鋪董事葉沛能的觀點與朱友軍不謀而合。中原地產策劃師胡興華也認為，SOHO前門項目處在特定區位，面對日均數萬的旅游人群，加之歷史文化底蘊，共同構成這兩個商鋪的不可替代性。

而與這兩個占盡“地利”的商鋪形成明顯對照的是，北京許多商業地產項目恰恰由于選址不利，存在著先天不良的問題。業內人士指出，類似有的大型購物中心選擇建在沒有商業氛圍的寫字樓密集區，面臨的一個挑戰就是“下班時間就沒人了”。如果再距離成熟商業區比較近，就容易被搶走客流。

追根溯源，商業地產選址失誤的背后，更多的是前期科學定位的缺失。葉沛能認為，國內許多商業地產項目都是“無中生有”，“感覺一個地段不錯，就直接上馬一個大型購物中心，完全不管該地段是否有商業氛圍，是否有足夠購買力的支撐。”葉沛能說，在香港等商業地產比較成功的城市，一個購物中心都是從最初的百貨等業態開始，從一個點開始，經過幾年商業氛圍的積累，慢慢演變而成的。而就北京來說，高檔購物中心的主要消費客群已經形成了對東部成熟商圈的認可度，“再想在西部金融街一步到位運行大型購物中心，不是一日之功。”

不僅如此，前期定位的不足還會直接造成商業地產項目招商不足、開業延遲。“有些項目看上去是提前開業，實際上卻是延遲開業。”朱友軍介紹說，因為有的商業項目從一開始定位失誤，租金“攀比”附近發展多年的成熟項目，導致招商不利，一直拖到現在才開業。

凡此種種，都是商業地產的“傷痛”，因此朱友軍認為商業地產必然要經歷現在的“養傷期”。

●展望：零售巨頭新動帶來利好預期

“雖然商業地產正在‘養傷’，但前景看好。”朱友軍表示，從近年商業地產放量增多，要開業的商業項目增多，許多開發商也開始進入商業地產領域可以看出，包括北京在內的中國商業地產進入了一個高速發展的時期。

日前，位于四方橋區域某樓盤人士透露，家樂福已確定進駐該項目。這將使家樂福在5公里左右半徑內擁有５家店。對此，朱友軍認為，家樂福對這一區域的偏愛，正因為其看好該區域的購買力，提前“搶市場”：“我不開店別人也會開，與其讓別人來擠壓我的市場，不如我自己交叉覆蓋。”

無獨有偶，零售業巨頭看中北京市場潛力的不止家樂福一家，另一家零售業巨頭沃爾瑪的目光甚至瞄準了遠郊。6月25日，沃爾瑪在遠郊區縣的首家分店延慶店開業。

葉沛能認為，零售巨頭開新店，都有一系列技術指標的，都經過對地塊和周邊消費群體及潛在消費群體的科學分析。“對地產開發商來說，既要看到零售巨頭新動向中透露出的利好，更要從中借鑒專業團隊科學定位和管理的精髓。”（張旭）