哪些業態的商業地產項目更適合REITs？

　　REITs是一種標準化可流通的金融產品，一般從上市公司或非上市公司收購地產資產包，且嚴格限制資產出售，較大部分收益來源于房地產租金收入、房地產抵押利息或來自出售房地產的收益，能夠在證券交易所上市流通。

　　REITs具備低相關性、低波動性和低風險性，因而在國外一些成熟資本市場受到一些中小投資者的偏愛。目前我國的準REITs相當于私募性質，而不是公開發行的完全的REITs。

　　最近有消息稱，設立房地產投資信托基金的方案已上報并獲國務院批復，只待確立REITs實施細則便可正式出臺。不過有業內人士認為，即便年內可出臺政策，正式推向市場至少也要到明年。受全球經濟金融危機影響，有關部門對于REITs等金融創新舉措的態度將更加謹慎。同時，REITs方案之所以遲遲未出臺，與銀監會與證監會等政府部門間職能尚未理順有關。

　　在第七屆證券投資基金國際論壇中得到的消息，深交所一直致力于交易所理財產品的開發，以打造我國金融超市為戰略發展目標。該所積極推動有市場需求的金融產品的研發，已經以專項資產管理計劃和房地產投資信托基金兩種方式上報了REITs產品方案。

　　看來，REITs將漸行漸近，而作為REITs主要資產包——處于成熟運營階段的商業地產項目（大型租賃型商業場所、寫字樓、酒店等廣義的商業地產）將成為REITs管理商最為關注的。

　　作為REITs的資產包，商業地產項目必須具備完全產權、進入穩定經營期、年收益率（租金）高于8%的商業地產項目。在此前提下，哪些業態的商業地產更適合REITs？富智商業顧問認為，大型購物中心和寫字樓最適合REITs。

　　大型購物中心：營業規模大，項目市值高；主力店群多，經營比較穩定；商鋪換租可以及時處理，經營易于調整。大型購物中心比較適合作為REITs的資產包整體上市。比如深圳萬象城、上海正大、北京新燕莎等等。但對于產權所有者以投資收益為目的的項目則除外，比如深圳中信城市廣場，其所有者平安保險是以之為其險資的獲利而投資的。

　　專業市場：專業市場可分為二類，一類是生產資料市場，受下游產業影響大，行業周期性也影響租金收益，有時政策性影響也較大，如產業政策、城市規劃變動等。這一類項目不太合適作為REITs的資產包整體上市。另一類是消費品專業市場，相對來說經營容易穩定，這一類項目還是合適作為REITs的資產包，但要求規模適中。超大規模的專業市場則受到市場影響時不容易作經營調整，因而其風險較大。

　　商業街：商業街同樣分為二類，一類是擁有多家主力店的、經營穩定的商業街，且有足夠的停車場位，這類商業街需由同一家開發商統一開發經營，比較適合作為REITs的資產包；另一類則是專業街，與專業市場的類似，可分成二種情況進行分析。

　　寫字樓：在一、二線城市的寫字樓中，如出租率較高且租戶有一定共同特點的項目，也就是說具備一定特色商務主題的項目均可以考慮作為REITs的資產包。具備一定特色商務主題可使項目具備穩定的租客群，并隨著品牌效應的影響，租金遞增的可能性也較高，物業增值較明顯。

　　酒店公寓：在經濟發達的一、二線城市，當地酒店對于游客或商務客來說，如沒有出現明顯的供大于求的情況，則可以考慮將酒店公寓作為REITs的資產包。但如該項目整租給二房東經營的，由于產權所有者獲取的租金回報非常低，此類項目則不宜作為REITs的資產包上市。吳德云