北京商業地產未見小陽春

    上個月末，國內某著名地產公司宣布將旗下65個產權式商鋪進行公開發售，轉變自2005年以來一直采取的產權式商鋪只租不售的營運模式。該公司有關負責人對媒體表示，此舉只是為了平衡資金，并非意味著資金出了問題。
　　由自持轉為發售，是個案還是普遍現象？在金融危機的背景下，北京商業地產領域有沒有類似的現象？近日，《廣廈時代》進行了專門的調查了解，走訪了大鐘寺、雙井等幾個區域的商業地產項目，并采訪了有關業內人士。
　　●京城商業地產轉向并不多見
　　從其網站查閱可知，大鐘寺這一商業地產項目于2004年開工，“預計2007年12月18日開業”，但最終一直拖而不開。在回答我們咨詢時，招商熱線工作人員稱該項目將于“今年年底開業”，并說現有三層商鋪對外出售，而其余樓層商鋪依然招租。“大鐘寺這個項目幾年來折騰來折騰去，到現在也沒塵埃落定。”一位業內人士說，該項目一直都有出售的商鋪，但業績不佳。而據其他業內人士透露，從去年開半年開始，位于南城馬家堡區域一處商業地產項目尋求“整賣”，目前尚未見結果。
　　至于近期，“在北京，沒有引起業內廣泛關注的自持商業要出售的項目。”我們向戴德梁行、中原地產等機構了解有關情況時，都得到類似的答復。
　　●空置：商業地產沒冷下去也沒熱起來
　　“這個圍擋已經有很久了，不知道到底是家什么店。”在朝陽區雙井附近一家大型購物廣場的進門處，一家商鋪圍擋上寫有“著名國際品牌即將開業”的字樣。鄰近商鋪工作人員表示不知道這家“國際品牌店”何時開業。
　　更多的圍擋在三四層。在三層，環繞著中間兩部電梯的商鋪有八九家沒有開業。有的從外面還能看到里面有未賣出去的床上用品和毛絨玩具。而在四層南半部，在一家運動品牌對面，多家門臉都被圍擋封著。“生意不好，平時盼周末，到了周末就沒盼頭了。”旁邊一家品牌男裝店的工作人員這樣說。據商戶介紹，這家商場開業一年了，但依然有不少商鋪沒開張，有的是后來關門大吉了。
　　“2009年，住宅市場經歷了沉寂后的小陽春，然而商業地產沒感受到春意。”戴德梁行華北區董事張家鵬在接受采訪時說，“需要注意的是，商業地產也沒有像住宅市場那樣冷過。特別是成熟商業區域，如王府井、國貿等區域難見空置。”我們試圖了解整個北京商業市場的空置情況，但接受我們咨詢的3家地產機構都表示，因為商業地產業態多樣，難以統計，都沒有準確的數字。“只要不是太游離于商圈邊緣的項目，含金量都是受到商家認可的，銷售也都不錯。”中原地產商業樓宇部副總經理張翰坤告訴我們。
　　無獨有偶的是，中國連鎖經營協會秘書長裴亮也從商業地產下游產業角度給予了佐證。雖然出現了諸如某著名川菜品牌暫停4家新店開業并退店的消息，但裴亮感覺北京商業地產需求平穩，北京等幾個大城市有企業收縮，也只是個別現象，“據協會統計，從今年2月到4月，能看到會員銷售回升的跡象。增幅雖沒有往年大，但比預期要好。外資和本土企業開店數量基本都在計劃內。”
　　●金融危機影響有限
　　商業地產老難題待解
　　之前沒冷下去，現在沒熱起來，被業內人士認可的“數量不少的空置”卻又客觀存在。
　　“空置是由多方面原因造成的。”在張翰坤看來，目前商業地產空置率的浮動乃至小幅上升，有一部分新店延后的原因。同時由于一些商家經營不好，業主主動進行了品牌調整，造成一段時間的空置期。“當然也有普通業態商鋪收縮的原因。
　　張家鵬認為，金融危機導致終端客戶收縮，進而造成商業地產空置是事實，但這種影響是分梯度的：從品牌檔次看，歐美品牌受影響大，國內品牌受影響較少；從業態看，服裝類受影響比餐飲行業大；地域上看，沿海比內地受影響大。而北京因為有華北周邊購買力支持，又是首都，金融危機的影響不應被高估。“當然，商業地產要想出現需求熱，還得有賴經濟大勢的連帶作用。經濟好轉，人們購買能力和信心足了，有人消費才有人愿意開新店，進而支持商業地產需求。
　　引人注目的是，業內人士不約而同地提出，面對現在商業地產“令人著急的不冷不熱”，商業地產開發商應該自我反省。
　　在裴亮看來，商業地產供需之間的矛盾依然存在，“老問題一直沒解決”。商業地產開發商依然有很大盲目性，從商圈選址到項目機構，都缺少對未來商戶需求的科學判斷，“分割銷售的模式，也容易造成管理上的難題，影響整體商業環境的培育。
　 “空置的商業項目90%是硬件本身的問題。”張家鵬舉例說，層高很低，零售商無法接受；地板荷載能力不夠，超市就無法入駐，“原因無非開發商在規劃設計時，沒有考慮將來租售給什么樣的商戶，沒有考慮到不同商戶對硬件要求的不一樣。”與此同時，張家鵬也認為有的開發商賣散產權后，缺少對項目的統籌管理和品牌維護。
　　如何解決這一問題？“定制化設計才能確保物業長期運作。”漢博投資集團董事長朱友軍如是說，以購物中心為例，首先要明確希望引入的主力旗艦店是什么，是品牌好、消費者檔次高的國際名品？還是吸聚人流的超市、影院？確定之后，再依據業態定位來決定建筑的設計標準，確保施工合格。“這才是日后成功引進主力旗艦店進而提升項目剩余空間租金的關鍵。”文/張旭 李丹