零租金請來Gucci "金鷹系"商業地產沉浮上海灘

   “假設全球第二大奢侈品牌Gucci的旗艦店入駐金鷹國際后成了標桿，那其他品牌的進入不就是早晚的問題么？”金鷹國際集團董事長王恒接受CBN記者專訪時信心滿滿。
    由于定位出現“偏差”，金鷹國際在上海唯一一家商場雖位于上海南京西路頂級商圈內，且與恒隆廣場、中信泰富比鄰，但在之前數年廣受詬病。
    歷經長達一年多的改造后，眼下的金鷹國際除了風光開出了法國巴黎春天集團旗下的Gucci以及BV兩大招牌門店外，其整飭一新的商場中仍有相當部分在“虛位以待”。
    “我們要做的是百貨賣場，這與恒隆廣場所做的‘收租物業’模式還有不同。”王恒說。他并不滿足于在香港上市的金鷹商貿（03308.HK）這一資本運作平臺，近期又入股了南京新百（600682.SH）。
    商業地產新布局
    3月23日，南京新百發布公告稱，將原百貨經營主營業務變更為商業地產開發和運營，并以定向增發方式向金鷹國際購買旗下7家公司100％股權。根據此前公布的重組預案，金鷹國際計劃以持有的上海富得世紀投資有限公司（下稱“富得世紀”）等7家商業地產類公司的股權，認購南京新百不超過4.46億股，幫助南京新百實現從零售百貨向商業地產的轉型。這其中，富得世紀持有上海金鷹國際物業。
    “最終,我們希望香港上市的金鷹商貿零售百貨業務和南京新百的商業地產業務形成互補態勢。”王恒說。從目前的布局情況來看，金鷹國際的業務板塊分為商業地產開發與運營、百貨業務、投資等，2006年3月，金鷹國際百貨業務分拆成金鷹商貿在香港主板上市。
    “我更傾向于在商業物業中，80%為自己持有物業；另外20%為租賃其他物業做商業。”按照王恒的計劃，50萬以上的人口集中的城市中心，將比較適合10萬平方米以上的綜合性消費物業以及中高檔百貨的經營。
    同時，在王恒入股后，南京新百將實現從零售百貨向商業地產的轉型。之前業內猜測，已經擁有金鷹商貿在H股的平臺之后，“金鷹系”對南京新百的重組，是王恒希望通過借殼上市將商業地產推入資本市場，從而確立商業地產和百貨業態并立格局。王恒亦對CBN記者確認，入股是為了避免南京新百與金鷹商貿的同業競爭，做強商業地產主業。
    據他介紹，盡管商業地產投資大、回報期長，但是由于其收益的穩定性，機構與投資者對此類股票仍十分青睞。目前金鷹商貿的流通股中，有70%被機構投資人掌控，而自2006年3月上市之后，也沒有誰賠過錢。因為行銷渠道本身是可以創造價值的，租金和物業具有價值；百貨品牌、電子商務以及買斷商品的經營權同樣可以創造價值。
    “零租金”引“鳳”
    但金鷹購物中心在其他城市的經驗未能在上海成功復制。“從最初與開發商接觸，就有許多待處理的問題，在此之前這是一個爛尾樓項目。之后又由于著急趕工期，招商上又存在問題。”王恒對CBN記者坦言。
    事實上，在上海金鷹購物中心2005年開業之前，早已于1998年封頂的這一商辦綜合項目就幾易其手。對金鷹國際來說，這一進入上海的首個商業地產項目定位保守，所以市場接受度有限。
    從2006年開始，上海核心區域商鋪租金一路上揚，南京西路商圈的大型零售物業的最高日租達10美元/平方米左右。擁有9個樓盤、建筑面積約4萬平方米的金鷹購物中心年租金僅為330萬元，遠低于同區域租金標準。
    “一開始定位中高檔百貨，這和金鷹在很多城市的定位有些類似。但是在上海，尤其是夾在恒隆廣場、中信泰富這些高檔商場中間，我們發現中高檔百貨這條路壓根行不通。”王恒坦言之前在上海的策略過于保守。雖然項目的情況在去年第一季度有所好轉，并“開始贏利”，金鷹國際仍然在去年4月份時決定將商場進行“閉關”改造，整改預算為1.5億元。
    “商業價值的發生不僅從投入資金看，也可以從產出效益看。”王恒表示，僅為了引進Gucci品牌，他們就花費了3500萬元，這只是為了換取其營業額2%的提成。
    “最終我們與Gucci簽了長租約，并提供了‘零租金’，相比于一年1000萬元的商鋪租金，我們更加傾向于銷售額的提成。這同時也會減少品牌商的擴張風險。”王恒坦言，他還有一個潛在的目的，就是通過對于大牌的引入，招徠更多的優質商戶，從而順利實現過渡轉型。
    “我的開店速度一直不快，這其中主要考慮到不能稀釋經營管理能力。一個20人的團隊要管理30家店，這并不是一個好主意，會直接影響到招商，以及管理問題。”王恒表示，雖然公司的拓店速度不快，但這也減少了財務成本，所以權衡利弊，最終“并不影響公司的贏利能力”。
    統計數據顯示，截至2008年年末，金鷹國際集團已開發了約40萬平方米的商業地產項目，在建項目約23萬平方米，同時擁有規劃建筑面積約306萬平方米的儲備項目。