安寧商業地產四足鼎立 安寧商業變革戰已打響

    隨著新昆明建設的發展，安寧一躍成為昆明的“衛星城”。依托良好的生態環境，豐富的人文、旅游資源，安寧成為人們節假日休閑娛樂的歸屬之地，不僅住宅市場紅火，社區商業熱賣，還出現了集居家、休閑、購物為一體的大型旗艦商業廣場。一場商業變革戰開始在安寧打響了。
　　過去：商業發展空白 主城商鋪檔次低
　　安寧位于滇中高原東部邊緣，距昆明32公里，方圓400公里，是昆明通往滇西的交通要道，規劃人口45·50萬。同時也是環滇經濟圈綠色工業城市、以溫泉為主的休閑、療養、旅游度假區。然而，在2002年以前，安寧的房地產發展一直較為緩慢，受此局限，安寧的商業發展也處于空白狀態，僅有市中心連然路、金方路地段有一些分散的小型商鋪。以安寧市連然路目前的商鋪價格來看，其片區底商整體價格并不高。舉個例子，連然路以東片區，由于沿街商鋪基本為近年內開發，因此租金較高，底層商鋪平均租金為80元/平方米/月。連然路以西片區沿街商鋪外觀陳舊，1、2兩層商鋪租金約為50元/平方米/月。由于連然路的存在，金方路區域的商業與連然路區域的商業有了天壤之別，無論是商鋪經營品種以及消費檔次都有了很鮮明的落差。底層商鋪租金約為40元/平方米/月。
　　現狀：大量底商出現在大屯、溫泉、太平
　　在現代新昆明的總體規劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城”的總體戰略規劃中，加之去年以來，安寧片區進駐了多家知名房地產開發商，住宅開發帶動了社區商業步入一個新的發展方向。安寧傳統的商業格局漸漸有所轉變，最顯著的特點是商業發展開始由安寧主城區開始向太平新區、大屯新區及溫泉鎮轉移，形成四足鼎立之勢。
　　離安寧市最近的大屯新區，已進駐了保利·寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產項目。而保利·寧湖峰境的社區商業街目前正在對中高檔餐飲、社區超市、便利店、藥店、銀行等品質生活需求商業進行招商工作，肯德基、廣州御元堂SPA的進駐意向均比較強烈。一旦今年8月其商業街呈現，也會帶動片區商業繁榮。而溫泉鎮憑借“天下第一湯”美名，已經成為全國知名的休閑旅游度假之地，每年都有大量人士前來此享受閑暇時光。目前正在建設中的溫泉山谷項目，占地 9600畝，規劃了國際會議中心、五星級度假酒店、風情商業街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設施，可以說幾乎考慮了休閑度假生活的全部要求。可以想象，兩年后的溫泉鎮將會是安寧市內旅游、休閑商業最熱鬧的片區。
　　未來15年，太平新區將吸資500億元打造中國奧林匹克小鎮，總開發面積達62平方公里，而其距離昆明主城區20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優勢，頗具商業發展潛力。自2005年開始，一撥又一撥的開發商奔赴太平新區考察，尋找新的商機。據了解，目前這一片區的商業支撐來自于在建的地產項目萬輝·星城及恒大·金碧天下社區商業。其中萬輝·星城三期“時光九篇”擁有 3000平方米的社區商業配比、恒大·金碧天下則擁有90000㎡國際航母配套打造的綜合生活服務區。包括了鉑金超五星級酒店，會議、飲食、娛樂、健康、運動和商業等六大中心及一所國際雙語幼兒園。其中飲食中心建筑面積約9000㎡，設有高檔次宴會中西餐廳、中檔風味特色餐廳、無國界食府三個功能分區，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000㎡，內設電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業中心建筑面積約4300㎡，將結合旅游度假中心，設置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購物需求。可以想象，隨著二個項目交房日期的臨近及入住人群的增多，原來處于商業空白點的太平新區也將迎來騰飛，而這一片區的商業也將陸續繁榮起來。
　　未來：首個旗艦商業廣場瞄準滇西
　　然而，社區商業以滿足社區業主的生活所需為目的，它的大量出現只能帶動片區商業繁榮，并不代表安寧市的商業已經真正火了起來，把區域戰略放大到昆明戰略的高度來考慮，安寧的商業是大有文章可做的。這幾年安寧大力開展招商引資，吸引了不少有實力的地產企業來開發。今年春季房交會上，一個大型商業項目開始現身安寧。這就是財興盛地產在安寧打造的金商都項目。
　　財興盛·金商都項目地處安寧鋼昆大道與珍泉路交會口，是安寧現代城市建設景觀最具代表性的區域之一，無論是現狀，還是遠景規劃，都是安寧當之無愧的 “城市名片”；更為重要的是，項目1.3萬平方米大體量，涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物等多種業態的財興盛·金商都，刷新了安寧無大型商業項目的空白。其定位為滇西中心商業圈，將打造滇西最具影響力的旗艦商業廣場，在滿足當地人居家休閑購物需求之外，項目還將逐漸拓展商品批發領域，瞄準大理、麗江、德宏、臨滄、怒江、迪慶等滇西6個州、市入昆進貨的各種零售商，成為金商都項目最重要的“殺手锏”。目前其招商尚未啟動，不少投資業者已經聞風而動，表示出認籌購買的強烈意愿。
      ■專家點穴
　　安寧商業地產開始穩步抬頭
　　周曼（深圳至祥置業昆明有限公司總經理）
　　深圳至祥置業昆明有限公司總經理周曼表示，對于商業項目來說，只有把“巢”筑好了，才能長遠地吸引前來投資的人群。近幾年，昆明商業地產在房地產市場上的地位已從邊緣走向中心，新建的大型購物中心、商貿城、大賣場、專業市場數目不斷增加，不過，值得一提的是，隨著昆明與周邊區域高速交通路網的打通、提速，安寧等昆明周邊區域的商業地產發展開始穩步抬頭，這些潛在的商業增值區域或將成為未來一段時間內投資特區。
　　所有投資者都明白在商業地產投資中，對地段的要求是近乎苛刻的，掌握一個商業項目的發展命脈，首先應掌握區域發展的命脈。從昆明周邊區域發展形勢看，安寧，正在一步一步成為繼昆明之后的又一塊財富投資盆地。其中太平新區成為了安寧房產開發的重點，太平新區定位是休閑康體為主題的旅游小鎮，不但受到開發商熱捧，也有利于其商業的繁榮。
　　但同時，安寧本地資源特征型消費主要依賴于外地消費者的拉動（溫泉度假區商業依賴于昆明及周邊地區；太平新區社區商業則依賴于在昆消費者），但存在較大季節性波動，是安寧的總體消費特征。所以，安寧要發展商業，首先得主推休閑度假、自然生態、現代工業、文化體驗、康體運動五大旅游產品，充分發揮安寧的旅游文化優勢的同時，帶動配套商業，成為安寧提高城市競爭力的新出路。
　　投資門檻也較低 適合普通投資者入場 
　　陸韜（瑞豐和（中國）地產顧問云南有限公司副總經理）
　　“從春節后到現在，投資型產品熱銷是昆明樓市的一個顯著特點。”瑞豐和（中國）地產顧問云南有限公司副總經理陸韜表示，商鋪投資和住宅購買的區別在于，商鋪投資看重的是未來價值，包括地段、區位和稀缺性等價值構成要素，對價格的敏感度低。而住房購買往往看重的是價格，對價格的變化高度敏感。對于普通商鋪投資者來說，和大體量商業相比，社區商業的投資機會更大。目前安寧片區各社區商業客戶群廣泛，投資門檻也較低，更適合普通投資者入場。一旦片區入住人群增多，社區商業繁榮，投資成本也會成倍增加。
   　■記者手記
　　安寧商業真正繁榮
　　亟待住宅入住率提升
　　一年前，大多數昆明人根本不會想到去安寧去購鋪。然而僅僅短短的一年時間，安寧——這座“后花園”，突然被很多投資者關注并競相進駐。其社區商業的發展也呈現飛速發展之態，但對于一些新建小區來說，社區商業雖然成交量好，但由于入住率不高，進駐品牌商家偏少，商鋪的價值得不到最大的利益化體現。由此看來，商業的真正繁榮還得亟待住宅的及時交付和入住率提升的現實。在此，我們深深地感受到了開發商作為城市先行者的巨大作用，期待著安寧的商業項目能在住宅地產的帶動下，發展繁榮。
　　■商鋪大搜索
　　金色交響家園 2期商鋪將發售
　　位于東三環虹橋立交與寺瓦立交中段的金色交響家園小區，是由金沙地產公司開發的，目前隨著業主的入住和1期商業街的運營，即將開始銷售2期商鋪。據悉，金色交響家園是60萬平米的大社區，社區共有1.6萬平米的商鋪，分兩期銷售，其中1期已經賣完，并開始運營，租金為45元/平米；2期商鋪約有 100多套，正在銷售購買資格卡，2000元/張。
　　百富琪開賣VIP卡
　　位于春城路與環城南路交叉口的百富琪項目，在上周有了最新進展，“百富琪VIP卡”正在銷售中，2000元/張，可到現場售樓部辦理，開盤時間預計在7月份。 該項目有1萬平米的商業街，分臨街商鋪和內街商場兩部分，建筑負一層至四層全是店鋪。
　　上東大街 現鋪認籌中
　　位于延安醫院旁的上東大街，建設進展順利，目前已經是準現鋪，鋪面面積從20－1000平米不等，預計在6月份開盤。認籌卡正在銷售中，5000元/張，持卡選鋪，一次性付款可享受3%優惠，按揭付款可享受1%優惠。
　　官城嘉年華 6月底開始推廣
　　日前，官城地產相關負責人表示，位于北京路延長線、江東小康城旁的官城嘉年華，已計劃于6月底正式推廣。據了解，樓層結構1－5層為商鋪，集休閑、購物、娛樂、美食、服務等多元化消費功能于一體；7層以上為住宅。