受惠"兩個中心" "大浦東"成商業地產熱土

　　5月初，國務院批復同意撤銷上海市南匯區，將其行政區域并入上海市浦東新區，業內不少人士在第一時間表示南匯區的各個區域都將因此大為受益。事實上，從目前來看，市場對這一利好消息反應相當迅速。商報記者調查發現，5月上海商業類物業成交都出現了明顯的上漲，南匯最大的商業體“周浦萬達廣場”更是一個月熱銷400余套。浦東新區有多個出售型商業項目也趁勢熱銷，以至于5月上海整體商用物業成交面積較四月環比大漲近三成。
　　“大浦東”商業比住宅表現突出
　　5月，南匯區的商品住宅的新增供應面積出現了大幅度的增加，供應面積達到了19.36萬平方米，達到了前四個月新增供應總量的1.76倍。但成交量上漲并不明顯，CRIC系統數據顯示，在新增供應大漲的基礎上，5月南匯新房住宅成交量環比上月上漲37%，其漲幅僅排行全市第六，與漲幅排行第一的虹口(上漲331%)更是相距甚遠。浦東的新房住宅成交量更是有28%的跌幅。
　　但是，南匯的出售型商用物業在今年以來表現突出。佑威房地產研究中心指出，整個5月，上海市商業類物業的成交面積共達到17.7萬平方米，環比4月上漲逾兩成。其中，以南匯區商鋪成交量功不可沒。基于南匯并入浦東的消息早在今年3月就已在市場上普遍流傳，南匯和浦東的出售型商用物業成交量在近幾個月出現較大增幅，綠地東海岸國際廣場2月以來已簽約了197個鋪位，周浦萬達商業廣場更是簽約高達1000余次。
　　而從此前數據也可以看出，南匯區商辦項目成交套數自2月份以來節節攀升，2月份成交204套，3月份成交342套，4月份成交418套，5月份剛過3個星期，已經達到569套。從成交面積上看，今年2—4月，南匯商鋪成交面積分別為5395、11817和26942平方米，月環比遞增119%和127%。
　　網上房地產數據中浦東出售型商用物業在4—5月亦表現突出，據上海中原商鋪部介紹，目前區域商鋪求租帶看量明顯增多。近兩個月成交的商鋪包括東亞銀行金融大廈早前被收購的800平方米的配套商鋪正式成交；浦東新區金橋加工區內銀橋大廈1-5層約0.89萬平方米裙房商鋪整體出售;張江板塊的世和商務中心成交了一套裙房0.22萬平方米的商鋪。另外，5月花木板塊的博覽會和御翠園商鋪亦成交迅速。
　　從今年以來“大浦東”各類物業的成交可以看出，“大浦東”的利好消息，已迅速點亮了浦東和南匯的商業地產。網上房地產數據顯示，今年以來，浦東、南匯兩區域成交的出售型辦公、商業面積已占到了全市成交總面積的1/4。
　　周浦：辦公房賣得太好 萬達廣場欲“越線”開賣街鋪
　　位于周康板塊的周浦萬達廣場是城市綜合體項目，總體量約32萬平方米，商業廣場占據約13萬平方米，規劃有百貨、超市、娛樂、餐飲、電影院、零售等各種設施和配套。據悉，除了前期進駐的12家主力店之外，萬達廣場的招商已接近尾聲，樂購超市、萬千百貨、萬達影城、一兆韋德、石浦酒店等主力店很快也將進場裝修，初定2009年9月份滿場開業。
　　網上房地產數據顯示，周浦萬達廣場的辦公樓月成交量在春節以來頻頻攀升，2月簽約93次，3月簽約180次，4月簽約257次，5月更是高達482次，以至于該項目連續多周出現在網上房地產的“一手房近七日銷售排行榜”中。
　　萬達集團副總裁李耀漢向記者表示，周浦原本位于兩區交界的樞紐位置，南匯并入浦東后，周浦作為新浦東重心南移的直接受惠者，占盡地利之便，將獲得更多的發展機遇。
　　不過，據相關媒體披露，周浦萬達即將新推一批產權商鋪，共65套，涉及出售金額3億元左右，這將是萬達突破在上海只租不售的模式，第一次發售產權商鋪。有市場分析人士指出，一般來說，多產權商鋪的經營難度高于單一產權商場，2005年以來，萬達一直采取產權式商鋪只租不售的模式，此次“越線”改變模式后商鋪經營能否達到此前幾個項目的經營水準，還有待觀察。
　　花木：出售型商鋪稀缺 成交價頻頻飆高
　　在南匯商用物業低價多銷的同時，上海四大城市副中心之一——浦東花木地區的商鋪憑借物以稀為貴的優勢，已頻頻被投資者捧出高價。據CRIC系統提供的數據顯示，去年市場最差時推出9棟商務別墅的御翠園，最后1棟在5月以7.15萬元/平方米售出，比之前4萬—5萬元/平方米的成交價格高出4—8成。5月9日博覽匯廣場(紫竹科技大廈)也售出了一套322平方米2352萬元的商鋪，均價達7.31萬元/平方米。
　　御翠園 最后一棟商業別墅單價7.15萬元成交
　　目前，浦東花木區域內聚集了眾多高檔住宅小區，但商業配套較為缺乏，出售型商業項目更是少之又少。去年底，李嘉誠在浦東花木的別墅名盤御翠園推出了9棟面積在500—1100平方米之間的商業別墅，平均價格在6萬—7萬元/平方米，實際使用面積的價格只有4萬—5萬元/平方米。在一定程度上填補了區域市場對出售型商鋪的需求。
　　報告顯示，去年年底推出的御翠園商務別墅，其中最后一棟在今年5月成交，其成交均價達到7.15萬元/平方米，創下項目內商務別墅成交新高。此后，御翠園還將乘勢推出1萬平方米的3層沿街商鋪，價格也將達到6萬-7萬元/平方米。分析師薛建雄介紹，這批地下1層和地上2層的商鋪引來了眾多投資者，其中很多買家都希望買下2套打通以符合周邊高檔次的業態需要。
　　博覽匯 不到一月售出近60套高價商鋪
　　除了御翠園商業別墅外，花木地區目前在售的純商業項目僅有一個規模不大的博覽匯廣場(紫竹國際大廈裙房)，量約1萬平方米。基于地段、前景以及其稀缺性，博覽匯廣場開盤一周就售出了17套商鋪，不到一個月，已經去化了近60套。值得一提的是，數據顯示，該項目在開盤當天成交的一套商鋪，其成交均價高達7.3萬元/平方米，已超過了附近御翠園商務別墅的最高成交均價。
　　記者發現，博覽匯廣場位于軌道交通7號線新國際博覽中心站上蓋，正對新國際博覽中心，經香格里拉大酒店和證大喜瑪拉雅中心圍合，周邊還云集了10余個高檔居住區，地理位置相當優越。
　　網上房地產顯示，博覽匯廣場5月9日正式開盤，推出第一期107套商鋪單套面積100-270平方米，參考價高達5.5萬-6.5萬元/平方米。而售樓處對這批層高5.5米的商鋪報價為5.5萬元/平方米。商報記者查詢網上房地產數據發現，截至6月1日，博覽匯已成交商鋪59套，成交面積11608平方米。其中，開盤當天成交的一套建筑面積322平方米的鋪面，單價高達7.3萬元，成交總價則約2352萬元。
　　售價高，租金也不低。據博覽匯售樓處人員介紹，這批商鋪的租金報價在10-15元/平方米/天。若以上述7.3萬元單價成交鋪面為例粗略估算，以最高租金15元/平方米/天出租，年租為173.9萬元，年租金回報率為7.4%。市場分析人士認為其處在“投資臨界點”，租金只能稱得上“一般”。該人士表示，盡管博覽會的地段優勢明顯，區域競爭也較小，但由于其規模有限，業態集聚效應或受到一定限制，經營方對于業態配比等技術問題的處理，將成為該項目成功與否的關鍵。“作為一個零散出售的商鋪項目，租金能否有上漲空間，業態控制是一個很重要的挑戰。”
　　對此，博覽匯現場銷售人員解釋，對于出售的商鋪，開發商會和小業主簽訂委托協議，對商場進行統一招商和業態管理。當商報記者問及是否會對商場強制統一招商管理時，銷售人員給予否定。
　　鏈接
　　此前，浦東新區的酒店公寓開發勢頭較勁，諸如禹洲金橋等項目的持續熱銷，也頗受投資者和開發商的關注。可以看到的是，浦東作為上海城市建設規劃的重點區域，享受許多制度創新和政策優惠，南匯并入浦東最直接的意義，在于今后原南匯區域也將分享到這部分利益，如此則該地區無論生活配套設施還是交通狀況都將逐步得到改善，對于區域房地產市場無疑是重大利好。
　　市場分析人士指出，兩區合并的消息將會把開發商的注意力從原來的兩區接壤處擴展到更廣泛的區域，如惠南、臨港等板塊。“越來越多的商業資本將有望延伸到南匯的一些冷門區域。”
　　記者發現，自2007年開始，不少大型開發商開始在南匯儲備土地。但在2007-2008年之間，大型開發商關注的地塊主要集中在兩者接壤地區，其他板塊土地成交較為平淡。同是2007年16號公告中推出的南匯區惠南鎮康敏花苑二期儲備地塊，成交樓板價僅1812元/平方米。而2008年8月公布的28號公告中，惠南鎮C6-1儲備地塊慘遭流標。與此同時，去年推出的一批臨港地塊(商業、辦公)也多以1100-3000元/平方米的樓板價底價成交。
　　上海財經大學教授、上海威斯頓不動產管理學院院長印堃華教授認為，房地產的本質是土地的合理利用，而這次南匯并入浦東后，也將優化土地資源的利用，尤其是在浦東大部分土地資源已經使用完畢的情況下。