從50萬到500萬的商業地產投資案例 商業地產投資全攻略

　　追隨著商業地產的興起之路，不難看出商業地產集中爆發的趨勢。商業的成功運營，會使商業地產的價值隨著時間的積累而升高。然而，面對洶涌的商業地產市場，我們應該怎樣運用自己的優勢“借錢生錢”……
　　50萬投資返租商鋪為首選
　　個人狀況：馬先生,年薪20萬，家中兩房一車，其中一處110余平房產（價值60萬元）用于三口之家自住，另有其名下70平方米住房（價值30萬元）一套，由馬先生的父母居住，每月家庭各項開銷約為10000元。每年節余的近14萬元，均有馬先生的太太打理。除多數用于基本的儲蓄和國債外，小部分用于基金和股票投資。但是馬先生一直想投資一些不動產，為了不影響家庭的正常生活與開銷，馬先生有意將部分存款即50萬元用于不動產投資。
　　【投資計劃A】
　　投資建議：沈陽國際紡織服裝城
　　首先推薦沈陽國際紡織服裝城。此商鋪類型為40年產權商鋪，主要經營紡織、服裝、皮革類商品，服裝城采取統一招商統一開業的經營模式進行管理。
　　以19.2平方米的商鋪為例，商鋪總價14.02萬元，一次性支付返16%，即返21535元，那么實付總價為113057元。服裝城預計2009年底交付使用，保守估算將于2010年與2011年作為市場培育期。2012年市場進入成熟期，按照每月租金2300元計算，每年租金收益27600元，約2015年收回成本，即項目投資回收周期為6年。不考慮租金上漲的因素，10年投資總收益為110400元，20年投資收益441600元。服裝城商鋪主要以19.2平方米和28.8平方米兩種主力戶型。商鋪價格也根據樓層和位置有所區別，總體區間在6000-10000平方米。馬先生可以根據自己的需要選擇一個或幾個鋪面。但是通常理財專家經常給出的建議是：“不要把所有雞蛋放在同一個籃子里”，所以記者建議馬先生可以綜合考量幾個項目，分散選擇，合理分配。
　　【投資計劃B】
　　投資建議：億豐時代廣場
　　另外，還為馬先生推薦億豐時代廣場商鋪。億豐時代廣場是渾南奧體商圈的超大型商業地產項目。總占地面積16.8萬平方米，總建筑面積80萬平方米，其中商業面積45萬平方米，是目前沈陽乃至東北地區為數不多的大規模的主題商業中心。
　　以20平方米商鋪為例，單價為7200元/平，總價14.4萬元。每年固定按照稅后8%的固定回報，購鋪當時即返兩年共計16%的回報，返23040元。所以購鋪時只需要花費120960元。第三年回報仍舊是8%，第四年和第五年每年回報均為9%,也就是說截至第五年，一共可以獲利42%。到第六年開始可以選擇幾種方式，一種是選擇開發商回購，也就是以14.4萬的價格賣回給開發商，最終五年獲利42%，即得60480元回報。還可以選擇繼續投資，得到每年固定9%的收益率。另外也可以選擇實際收益，也就是當時店鋪的實際租金作為投資回報，但是需要支付給開發商一成的管理費用，也就是將實際收益分為兩份，純收益為九成。記者 鄭瑩瑩
　　100萬 穩健投資才是正道
　　個人狀況：張先生,一家廣告公司的老總，手里有100萬元的資產，準備投資商業地產。隨著張先生年紀的增加，家庭責任的擔子也在加大，因而張先生并不追求有較高收益、風險較大的投資。保守的穩健型投資才是最適合張先生的方案。
　　投資計劃A】
　　投資建議：市中心的商住公寓
　　鑒于張先生的情況，定期收取租金的商業地產投資最為適合。歷來沈陽的投資者習慣于購買普通住宅后出租賺取租金，而記者建議張先生在沈陽市內五區的中心地段，購買1~2套商住兩用的公寓產品，如太原街商圈內的萬達新天地推出的精裝修公寓，不但可以等待公寓升值，還可以賺取穩定的租金收益。
　　對于商住公寓產品，張先生要注意三點。其一，投資的產品最好在中心區域，地段好的房子不僅更保值，增值也更快。像記者調查了解的位于太原街商圈的嘉潤東方香榭麗的公寓，50平的戶型售價約在40萬元，目前月租金可達到2500元，扣除物業費、采暖費等費用，產品的年回報率約為7%。其二、精裝修的商住兩用公寓是最佳選擇。精裝修的房子省心省力，張先生可節約不少時間，而商住兩用的公寓產品最大的優勢就是可作為寫字間出租。寫字間的租金顯然比住宅的更高，因而出租的回報率也更高。其三、公寓的物業管理水平一定要高。根據北京、上海、深圳等一線城市的經驗，物業水平越高的公寓租金也越高。
　　投資者靠出租公寓即可得到約7%的年回報率，對北京、上海等城市來說幾乎是不可能的，但是沈陽卻可以。如此穩健而低風險的投資，應該是張先生投資的首選。
　　【投資計劃B】
　　投資建議：二環大盤的商業網點
　　目前，新建小區的門市更是精明投資者的最愛。張先生的100萬元可以購買商業網點，仍是靠賺取租金進行投資。
　　社區的商業網點為什么這么受歡迎？隨著沈陽這座城市的不斷擴大，沈陽人已經越住越遠，以往二環外就是郊區的概念已經被打破。而隨著房子越蓋越多，業主不斷入住，其對各項生活配套的要求也越來越強烈。而社區的商業網點離業主最近，并且可以輻射周圍的其他小區。
　　記者建議張先生選擇二環外大盤扎堆的地方，購買一套或幾套中小面積的臨街商業網點。像沈城西北部的荷蘭村區域、西南部的于洪新城、北部的道義大學城，開發項目不僅扎堆，而且開發體量大，未來的居住人口將以萬計，消費客流也不會少。最重要的是，幾個區域已經有一些項目進入入住階段，可以縮短投資產品的空置期。一般來說，商業網點的年回報率在6%~10%，面積在50~70平方米的最容易入市。而記者調查沈陽二環外的這類中小面積的臨街商業網點并不少，售價在5000~10000元/平方米不等。而許多新項目都打出了售后三年或五年包租，并承諾回報率在8%左右。而好的社區商業網點隨著入住人口的增加，租金也會水漲船高。
　　200萬 進軍核心商圈
　　個人狀況：王先生,沈陽一家廣告公司的總經理，公司從最初的三人組合發展到了現在二十多人的集體。如今有房有車的他，絕不滿足現在的生活狀態，決定拿出200萬元投資商業地產，讓錢生錢。
　　【投資計劃A】
　　投資建議：新區商業為投資方向
　　新區商業也是投資的方向。比如渾南新區奧體板塊，入住人口的增多將為新區商業發展奠定基礎。以億豐時代廣場的一套較好位置的商鋪為例，面積100平方米的商鋪約120萬，按照前5年固定42%的稅后凈租金收益，后5年可以選擇9%固定回報或實際租金收益，投資者八年半的時間就能回本，而在這八年的時間內，商圈的氛圍已經成熟，商鋪還在不斷升值，預計升值幾十萬不成問題，10年賺兩鋪不難實現。剩下的80萬可以挑個地鐵商鋪來出租，位于中街地鐵口的大發廣場，地下地鐵口商鋪20平方米約60萬，隨著地鐵的開通，地鐵商鋪必然升值。除了可以選擇地鐵商鋪，80萬可以買兩套小公寓用來出租，比如太原街的萬達新天地精裝修公寓，每月穩收約5000元租金，年收入約6萬元，隨著租金的上漲，10年左右基本回本，凈賺兩套小公寓。
　　【投資計劃B】
　　投資建議：成熟社區門市
　　通常情況下，一座新城拔地而起的同時也要規劃出商業的比例，特別是遠離購物場所的郊區大盤，社區商業必可不少。如新湖北國之春、保利花園等這種大盤，買一套100多平方米的門市或出租或自營都是一種賺錢的方式。如果對做生意一竅不通最好租出去，當房東省時省力，一年租金在10-20萬之間，已經非常不錯了。如果自己經營不妨試一試開一家連鎖超市，例如每之購超市，百平以上，投資30萬就能經營起來，房東輕松變老板。
　　【投資計劃C】
　　投資建議：選擇普通住宅、寫字間等穩定渠道
　　投資商業地產收益快，但同時也承擔著高風險，所以投資普通住宅、寫字間、公寓等屬于比較穩定的投資渠道。三好街商圈不缺乏客源，公寓的價格也相對較貴，房價6000-10000元之間。位于三好街南端的華強廣場，推出買公寓贈鋪的活動，購買一套70多萬的公寓贈送柜臺三年的使用權，柜臺每月能租上500-1000元不等，三年獲益約3萬，也可以自己經營。而公寓在三好街一帶也能租上高價，60多平方米租金在2000元左右，加上鋪位年收益3萬多。同時還可以再買兩套寫字間，商務人士對寫字間的要求只在于地段，好地段的寫字間租期長達幾年，房東定期獲取租金，而且無論刮風下雨，收益十分穩定。公寓、柜臺、寫字間同時出租，一年起碼獲益十幾萬。記者 王巨華
　　500萬 高檔商業和豪宅為首選
　　個人狀況：陳女士,2000年的時候開始投資，在商品房開發還沒有現在這么火爆的時候，陳女士就把自己手中100萬的積蓄全部買了房子。當時陳女士投資主要以普通住宅和門市為主，中心地段，而且是短線投資。2007年年末，其它城市房地產剛剛出現下滑跡象，但沈陽樓市還是紅紅火火一片，陳女士趕緊把自己手中的7套房子全部賣掉。幾年下來，陳女士已經由最初的100萬元積攢了500萬元資金。但目前樓市還不是十分穩定，投資應該格外小心，像以前的投資策略肯定行不通了。于是，她開始關注起高檔住宅和商業地產項目。
　　【投資計劃A】
　　投資建議：投資城市豪宅
　　根據國外及其他城市經驗判斷，城市豪宅因其最大限度地占有資源，因此在保值、增值方面是很多投資者的首選。2007年，美國發生了嚴重的次貸危機，普通住宅甚至標價1美元出售，但是紐約曼哈頓的城市豪宅價格仍然是不斷上漲，平均每個月就達到5%左右。
　　據統計，2008年初至今，京滬等地城市豪宅的銷售受市場調整影響最小。在記者采訪過程中，一些地產老總也表示，房地產投資，越貴越買。記者建議，占據核心地段優勢的世貿五里河及占據景觀優勢的金地長青灣，作為沈陽城市豪宅典型的代表，張女士可以重點考察一下。
　　【投資計劃B】
　　投資建議：投資高檔商鋪
　　地鐵之上的商業地產項目相對來說風險較小。地鐵所經之處，無論是商業還是住宅，增值是肯定的，這是已經在其他城市得到多少次驗證的事實，關鍵的問題就是在地鐵商業中如何優中選優。由于張女士資金比較充足，因此可供選擇的空間就非常大。比如位于青年大街雙地鐵交匯處的領先國際城，個人認為，其寫字樓就很具有投資價值。另外，其商業部分由百聯來主導運營，目前已經初具規模，也有一些餐飲和娛樂項目正在招商中，張女士可重點考慮。投資商業地產，依托已經成熟的商圈也可降低投資風險，基于此，目前市場中的熱點項目華強電子廣場和大發廣場也可重點考察，前者依托三好街和開發企業深圳華強的成熟經驗。后者依托百年中街商圈和地鐵出口，投資收益都是有一定保障的。
　　【投資計劃C】
　　投資建議：選擇加盟連鎖
　　眾所周知，自己創業難，風險大。像張女士這樣只有在房地產領域投資經驗的人而言，選擇品牌連鎖加盟就可以降低投資風險。在餐飲方面，百盛餐飲旗下的肯德基和必勝客是熱門項目，隨著沈陽大型綜合商業項目的不斷面世，這些店也都在必須進駐的范圍之列，因此選址不是難題。再有，像如家酒店在沈陽經營也頗有特色，要求投資者資金在500萬元左右，按此投資測算，公司給出的年投資收益率參考值大概在15%左右。