南昌巨量商鋪“相對過剩”

　　“南昌商業地產有點過剩，但這是相對的，而不是絕對的。”5月31日，南昌市商業貿易委員會副主任賀新華在接受本報獨家專訪時說。他認為，目前南昌商業地產巨大的推盤量，并不是說絕對意義上的過剩，而主要是因為產品的單一化，高、中、低檔產品結構不豐富，與商戶需求不匹配，同時缺乏有效、合理的規劃。
　　商業地產出現井噴
　　記者：南昌市商業與商業地產經歷了怎樣的發展？
　　賀新華：南昌商業地產自2000年后，進入一個快速發展期。南昌城區面積從2000年的85萬平方公里增加到現在的230萬平方公里，城區人口從180萬增加到230萬，預計到2020年，城區人口達到350萬，城區面積將達到350平方公里，2008年GDP總量達1660億元。隨著城區擴展、人口增長、GDP總量攀升，南昌商業地產發展迅速，特別是在房地產高速增長的近幾年，商業地產業出現了一個井噴期。人口規模、購買力、經濟總量是決定商業地產發展的三大要素。而隨著人口增長、城市框架拉大、商業發展，商業地產也變得越發關鍵和重要。可以說，南昌商業地產已走出短缺期，到現在出現一定的過剩。而自去年以來的經濟危機與樓市跌入低谷，投資欲望受到壓制，市場信心有待恢復。
　　產品單一以致“相對過剩”
　　記者：目前，南昌市商業地產存在哪些問題？
　　賀新華：最核心最關鍵的問題就在于，目前在南昌房地產業界，真正懂商業地產的、會商業運作的不多，估計只占開發商總數的2%-3%。這造成很多商業項目或住宅項目的商業部分存在規劃的盲目性。很多開發商把商鋪當房子賣，賣完了就不管，沒有目標和導向。這在以前或許還行得通，但在未來絕對會遭受失敗。“沒有最好，只有適合的才好。”不是把房子蓋好了就行的，商業地產有它自身更高更嚴格的要求，業態規劃、經營定位，甚至到層高、面積、停車位等等，商家也有它的要求，不是開發商想怎么做就行，而如果要到建好了再進行調整，就要交很多學費了，付出更多成本代價，還造成資源浪費。合適的地段沒有合適的商鋪，而即使有，因定位的不明確也不符合商家的需要，這都是讓人痛心的。
　　南昌商鋪過剩是相對的。這種相對性反映在產品的單一性上，目前南昌眾多商業項目還存在重復建設、業態重疊、功能不明晰等問題。這造成高、中、低等各層次消費需求沒有相應產品的匹配，產品的千篇一律必然造成市場某一部分產品集中、過剩，而某部分產品缺失，沒有供應。
　　有的開發商可能有一個好的地塊，但卻不知道做什么，或者一個地塊本來適合做餐飲、休閑型商業，卻做了別的，造成項目有店卻無法使用。目前南昌市中小型的超市及社區性的便利店商業模式幾乎還處在待開發狀態，部分開發企業就像吃螃蟹一樣，咬了一口，不成功然后就沒做了。
　　商業地產的模式過于單一化，造成很多商鋪投資者找不到合適自己投資的鋪。因而還需使產品更加多元、多樣，即適度超前有創新，又能符合市場需求。
　　避免急功近利的心態
　　記者：如何解決上述問題？
　　賀新華：一是規劃優先。開發企業不能僅知道有需求，更需要搞清楚商戶需要什么、要多少、規劃業態比例各占多少以及怎么規劃怎么建等問題，應做到心中有數。二是開發應與招商同步，甚至應讓招商走在前面。不是等建好了再說，為商家量體裁衣，避免盲目開發。先通過招商了解商家，明確業態，像做得比較好的恒茂地產進行的定點招商模式，這使整個商業規劃與定位更加明確、清晰。
　　三是加強運營與管理。“好地段、好規劃、好運營、好管理。”一個成功的商業地產項目是一個系統工程，不是有了地段就可以。做好前期規劃，還需要后期經營、管理。例如，在中國大部分地區，開發商將其商業項目的一樓分割后再賣給商戶的做法都不成功。同時，應交由專業的、有經驗的商業運營公司來操作，在管理上做到更加人性化，讓人感到更舒適、愿意來。
　　四是擺正心態。“商氣帶動人氣，人氣促進商氣。”商業項目也需要一個培植期，它不是一蹴而就的，這也是開發商和商戶需要明確的，避免短期投資的急功近利。目前南昌商業地產構架基本清晰，功能基本完善，但還需要發展不同的業態。
　　修編下一個10年規劃
　　記者：南昌商貿委對南昌商業地產的未來發展規劃和戰略是怎樣的？
　　賀新華：我們在2002年制定過一個《南昌市2002—2010年商業發展規劃》，我們整準備進行一次修編，現已向市政府打了報告，將著眼于未來10年南昌商業的發展，邀請各方面專家對南昌商業進行診斷，并總結前十年的經驗與教訓。目前正在展開調研。
　　未來，我們對于南昌商業格局的規劃，將按市級、區級、社區商業、鄉鎮農村次第展開，目標是不斷拉開商業框架，優化結構、完善功能，更明確、更細化。強化六大區級商業中心的服務功能（東湖區、西湖區、青山湖區、高新區、昌北區、青云譜區），方便居民生活。同時，打造兩大城市商業核心，除八一廣場的中心商圈，我們將更著力于打造紅谷灘新商業中心，建成中央CBD商務區，使其與老城區遙相呼應、互為補充。紅谷灘商務區經過這些年發展，目前已經初具規模，但還需一個過程。（鄧鵬）