東莞商業地產年底現熱潮 業內：社區型商業規模偏大

    臨近年底，東莞又掀起一股商業地產熱潮。像建筑面積達15萬平方米的商業綜合體星光城落戶黃江、豐碩廣場推出寫字樓項目、鼎峰國際廣場B棟使用性質由原公用（住宅）變為專用（辦公）……同時商業地產的銷售與招商情況都表現不俗，據合富輝煌東莞市場研究部數據顯示，11月第一國際、財富廣場和大朗毛織中心商鋪分別成交76套、35套、26套；希爾頓廣場和財富廣場寫字樓分別成交54套和8套。招商方面，沃爾瑪正式簽約星光城、國際品牌卡蔓旗艦店在西城樓大街開業，而這之前沃爾瑪則在嘉信茂廣場開業。據悉，希爾頓與家樂福、西城樓大街與沃爾瑪均有合作意向。

　　商業地產在年末的強勢給了處于觀望中的東莞房地產市場更多的熱量，不過一些業內人士對此卻表現出更多的擔憂�！吧虡I地產競爭太過激烈，供大于求的局面比住宅還厲害�！比�正地產副總經理李啟清表示，“高端商業比較難做，中端商業又比較多，處境比較尷尬。這其中最關鍵的是消費量問題�！� 東莞中原市場部經理車德銳認為：“商業體量越來越大，商鋪的價格有些虛高�！�

商業地產量大壓力大

“東莞的商業項目現狀的確令人擔憂，主要的原因是綜合性不強，量比失調�！庇袠I內人士分析道，“東莞的消費力到底有多大，到底需要多少商業地產項目，沒有一個統一的規劃。這也造成了很多商業地產項目立項的盲目性�！�

不太長的一條鴻福路，集中了希爾頓廣場、嘉信茂廣場、時尚島、中環財富廣場、綜藝曼哈頓時代等大型商業項目，更有沃爾瑪、海雅百貨及還在洽談中的家樂福等大型零售業，同質化有些嚴重。

“商業地產競爭太過激烈，供大于求的局面比住宅還厲害，早有數字就證明東莞的商業面積嚴重超過實際需求。”三正地產副總經理李啟清表示，“很多人拿發展潛力、競爭實力來說東莞的商業大有前景，但關鍵是現在尚未成型卻已在透支未來。”

李啟清所說的“尚未成型卻已在透支未來”指的是商業地產空置率過高，消費力不集中的同時還在外流。的確，瞧瞧身邊的人，一談到購物，立馬會想到去深圳、廣州、香港等地，為什么身處東莞卻很難想到東莞呢？

 “東莞的中端商業比較多，高端商業卻很少�！崩顔⑶灞硎荆�“東莞缺乏像上海的南京路、廣州的上下九這樣的標志性有影響力的商業中心。不管是以前的東城商業中心還是現在的鴻福路商圈，都沒有達到足夠讓消費者購物的欲望�！�

社區型商業要細分市場

　　東莞的大小樓盤幾乎每個都有自己的商業配套，也就是社區型商業模式。這種模式可以說是占據了東莞商業地產的半壁江山。據合富輝煌東莞市場研究部監測數據顯示，2008年前三季度商鋪供應同比大幅增加，而主要以住宅底商為主。

　　社區型商業形態在服務各自業主的同時，也出現了割據的局面，讓本就不集中的東莞商業地產更加分散了。不過社區商業因有特定的消費人群支撐，銷售并未遇到太多阻礙，所以發展商在蓋樓時就會樂此不疲地捎帶上一些商業項目。

　　雖然銷售不錯，但目前東莞這種社區型商業的總體量很大，且單個社區型商業規模也不小。“由于是配套，這種商業模式不宜過大，面積不要超過2萬平方米。”東莞萬科副總經理王永飚表示，“不過目前很多規模都偏大，在進行項目規劃時更多是從商業利益考慮，而不是從可持續發展的角度考慮�！�

　　這種不可持續發展的規劃前期是吸引了購房者的眼球，也填飽了發展商的腰包，但后期發展卻遇到了大困難。像格林小城、金色華庭、景湖春曉、未來世界一帶的很多店鋪都在空置，進駐的商家也都隔三差五改頭換面一下。

　　社區型商業的大體量也帶來了更為嚴峻的考驗，不論是租金還是經營上都表現出天壤之別的差距。以鴻福路為例，陽光大廈下面的街鋪租金80元/平方米無人問津，而臨街的時尚島、財富廣場鋪面租金高達200元/平方米、300元/平方米，卻是人聲鼎沸。

　　同是一條街，表現出來的商業氛圍卻是冰火兩重天，讓人嘆為驚服的同時，更要考慮社區型商業未來的發展。“這種社區型商業要走專業細分市場，在專業細分市場這塊，東莞缺乏像餐飲一條街、文化一條街。不同的業態有不同的定位，像運河東1號重新定位后，將打造創意設計、藝術酒吧一條街�！蓖跤漓�表示。