投資商鋪：只在乎天長(zhǎng)地久

    對(duì)于廣大投資者來(lái)說(shuō)，選擇投資產(chǎn)品很重要，因?yàn)�，這決定著你的風(fēng)險(xiǎn)和利潤(rùn)。那么投資哪種產(chǎn)品最安全，且收益最大、回報(bào)最高呢？鄭州智源堂房地產(chǎn)咨詢有限公司首席知識(shí)官高重恒告訴廣大投資者：商鋪。
　　可是，商鋪有很多，從中又該如何選擇呢？近日，高重恒就選鋪的相關(guān)細(xì)節(jié)以及注意問題接受了記者的專訪，做了詳細(xì)解答。
　　記者：作為購(gòu)房者，投資什么產(chǎn)品最安全？
　　高重恒：這是購(gòu)房者普遍關(guān)心的問題。在住宅、寫字樓、商鋪三種業(yè)態(tài)中，投資商鋪是最安全的。由于經(jīng)濟(jì)環(huán)境等諸多因素的影響，未來(lái)兩年，將會(huì)有很多投資者從住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向商鋪，因?yàn)樯啼伒幕貓?bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住宅和寫字樓。為什么這么說(shuō)呢？主要有4個(gè)方面的原因在支撐著商鋪的高回報(bào)率。
　　首先是升值快。比如，德化步行街的商鋪在2002年的售價(jià)是每平方米8000元左右，但是，現(xiàn)在你花10萬(wàn)元都買不到。7年的時(shí)間，價(jià)值翻升了10多倍；還有火車站商圈的萬(wàn)博商城，2007年是每平方米3萬(wàn)元的售價(jià)，但目前已經(jīng)漲到了5萬(wàn)元，這其中的利潤(rùn)，投資者應(yīng)該看得很清楚。其次是租金回報(bào)率高，保值能力強(qiáng)，容易變現(xiàn)。
　　記者：為什么投資的商鋪會(huì)租不出去？投資前該怎樣考察物業(yè)呢？
　　高重恒：投資商鋪卻租不出去，這是最讓投資者頭痛的問題。購(gòu)房者在投資前一定要把握十字方針，即位置、商脈、商品、設(shè)計(jì)和服務(wù)。
　　位置主要是指大的商業(yè)業(yè)態(tài)在哪兒。從選址來(lái)說(shuō)，核心商圈的商鋪，學(xué)校、醫(yī)院附近的商鋪，大的社區(qū)之間的商鋪都是不錯(cuò)的選擇，購(gòu)房者可以進(jìn)行投資。
　　核心商圈包括批發(fā)商圈和零售商圈兩類。比如鄭州，二七塔以北區(qū)域多為零售商圈，以南則為批發(fā)商圈。這兩個(gè)區(qū)域的商鋪都可以買。此外，只要是位于城市的稀缺地段，具有壟斷地位和不可替代性，發(fā)展?jié)摿�巨大，都是投資者一個(gè)好的選擇。
　　在火車站商圈，沒有人因?yàn)橘I了這個(gè)地方的商鋪而賠錢的；其他諸如文化路科技市場(chǎng)、9點(diǎn)鐘市場(chǎng)、東建材等專業(yè)市場(chǎng)類核心商圈的商鋪也都可以購(gòu)買。
　　其次是學(xué)校、醫(yī)院附近和大型社區(qū)之間的商鋪，這些區(qū)域有大量的人流支撐，是城市熱鬧的地方，商鋪可以依附于周邊環(huán)境生存、升值。我不支持購(gòu)買社區(qū)商鋪，如底商。為什么這么說(shuō)呢？因?yàn)檫@類商鋪的回報(bào)率很低，其營(yíng)業(yè)額不足以支撐高租金和高房?jī)r(jià)。
　　商脈有老、新、空白商脈三種，其中自然是老的商脈為最好。投資者可以對(duì)所選區(qū)域進(jìn)行實(shí)地考察，看其一天的人氣狀況，根據(jù)人氣而定。
　　賣什么商品投資回報(bào)率最高呢？首選是服裝，其次是小商品、建材、家具、科技產(chǎn)品。商品投資回報(bào)率越高，那么你的商鋪就越好出租。這個(gè)投資者要了解。
　　第四點(diǎn)是設(shè)計(jì)。也就是動(dòng)線布局是否合理。作為投資者要看：是否人們很容易就可以看到這個(gè)建筑，是否很快就可以進(jìn)入商場(chǎng)或商鋪內(nèi)，停車是否方便，貨物是否方便運(yùn)送。假如人看不到里面，就不愿進(jìn)去，這是購(gòu)物者的普遍心理。
　　最后要考察的是服務(wù)。要看管理團(tuán)隊(duì)的水平怎么樣，服務(wù)設(shè)施是否齊全、到位。
　　如果這5個(gè)方面都考察“合格”，那么作為投資者即可放心購(gòu)買，后期出租不成問題。
　　記者：作為投資者，自身還要注意哪些問題？
　　高重恒：不要根據(jù)樓層來(lái)判斷商鋪的好壞。有的人認(rèn)為樓層越高越不好，這是一個(gè)誤區(qū)，沒有科學(xué)性。只要規(guī)劃合理，哪一層的收益和價(jià)值都一樣。
　　不要認(rèn)為分?jǐn)偮试降驮胶�。得房率最好�?0%以下，40%得房率的商鋪是最容易成活的。因?yàn)榉謹(jǐn)偮实停�就意味著過(guò)道、走廊、電梯、樓梯寬敞，人可以自在通行，會(huì)讓購(gòu)物者感到舒適。
　　不要急于回報(bào)。要有養(yǎng)鋪的理念。商鋪的回報(bào)周期通常為3~5年，很少有1年就可以回報(bào)的，這是很正常的事情，投資商鋪獲得收益需要過(guò)程，投資者要有這個(gè)心理準(zhǔn)備。
　　不在乎反租回報(bào)。對(duì)于某些商鋪反租的宣傳和誘惑，作為投資者不要太注重眼前利益，應(yīng)該多方考察，做到“不在乎曾經(jīng)擁有，只在乎天長(zhǎng)地久”。