東莞商業地產臨危謀變 商鋪空置率升高租金縮水

    東莞商業地產歷經數年前一輪爆發式發展后，市場發展一直處于半停滯狀態。究其原因，主要是城市消費力無法支撐商業地產的超前發展。
　　近一兩年來，隨著城市發展和經濟水平的提升，類如世博廣場一些較大型商業地產項目的經營業績略有起色，但經營壓力依舊比較大。“東莞商業地產可謂‘屋漏偏逢連夜雨’，商業環境剛剛有所好轉，就撞上了金融危機，消費力出現明顯的下降勢頭。”華盈實業董事長黃建業如是說，這是消費者對社會、經濟、自身發展的一種常態反應，作為投資商有必要選擇保障性更強、風險性更小的商業開發模式，去應對消費市場的變化。
　　那么，目前的商業項目經營主要面臨哪些問題？作為投資方應該如何選擇和運作商業項目呢？針對商業地產發展的諸多疑問，記者采訪了一些業內人士。
　　現狀
　　商業空置率較高
　　“人們往往會將目光瞄向一些大型項目，如新華南MALL·生活城、世博廣場、第一國際。”業內人士陳經理告訴記者，大型項目的確可以反映東莞商業環境和市場發展空間，但它不代表全部，因為任何商業項目都有一定的輻射范圍，它比較適用于解釋局部商業狀況。如果要看一區域商業環境好壞與否，不妨去看看一些社區商業。
　　針對這一觀點，記者走訪了東莞市區一些住宅社區和工業區。從觀察的情況來看，除了一些商業環境較成熟的社區之外，近年來新開發樓盤都存在空鋪多的現狀。如天誠康橋、陽光大廈、鳳凰閣、愛迪花園、稻花村、鴻怡大廈、風臨美麗灣、城市星座及莞長路、四環路一帶的樓盤等等都存在不同程度的空置現象。
　　一位曾經在澳南路經營電話卡生意的阿輝告訴記者，在開店之前找了不少地方，發現商鋪的選擇面太多了，有些社區的一條街租用商戶寥寥無幾、十分冷清。
　　相對于臨街商鋪，二樓以上的商鋪空置率則更高。據有關報道稱，不少樓盤的二三樓商業配套都常期處于空置狀態，有些甚至被迫改為宿舍，如東城中路靠近花園新村的路段，部分商住樓甚至將商業的裙樓二樓直接改成宿舍。青龍城、花園新村的部分商住樓空置時間高達數年至十年左右。
　　“東莞商業空置率高是一個不爭的事實，但我們不難發現，空置率高的地方多為住宅裙樓商業、商業配套落后、人流量呈減少趨勢的地方。”和興實業董事長刁韜涵認為，消費力、人流量是商業能否支撐生存的唯一保障。比如東莞老總站以前在莞太路和創業路交匯處，當時，周邊商業極為火暴，租金也是天價。但自從總站遷至萬江后來，老總站人流量銳減，就連向來不缺人氣的麥當勞也選擇搬遷。
　　刁韜涵告訴記者，這個例子很清晰地表明：空置率高是因為商業項目所處地的周邊消費力不足。如今東莞商業還在不斷增多，而人口又在減少(金融危機導致部分人離開東莞)，空置率提高難于避免。
　　生意差租金面臨“縮水”
　　“經營業績差，退租轉租已成家常便飯。有些看似生意紅火的餐館老板常說，別給表面蒙蔽了，不虧本就是萬幸，現在要是有人肯接手，馬上轉出去。”從事多年招商工作的劉好經理告訴記者，現在商家的風險意識極高，對租金也特別敏感。
　　無獨有偶，在愛迪花園經營了7年化妝品生意的韓學練告訴記者，起初三四年里，化妝品生意比較好做，可是后來一年不如一年，如今只夠養家糊口。
　　“現在租用的這間沿街鋪面約140平方米，租金2400元/月，每平方米租金才17元左右。”韓學練還表示，這在東莞的沿街商鋪中，已經是極其便宜了，但是經營壓力還是很大，競爭太大，生意還是難做的。
　　據記者了解，這現象在不少樓盤中普遍存在。如金地格林小城，2007年初，其沿街商鋪的出租情況尤為理想，幾乎到了好鋪難求的境界。然而，受樓市低迷及隨后的經濟危機影響，商家紛紛“棄鋪逃生”，直至現在依舊有不少鋪面貼著旺鋪轉讓或招鋪的告示。
　　位于莞城某商業街面臨同樣問題。一位經營老爺車品牌服飾的吳老板曾對記者說，生意太難做了，投資了幾十萬元把自己也套住了，只好硬著頭皮撐著挺著，如今一切都只能寄望于商業街有所起色。
　　相對于默默獨撐經營的商戶，有些商戶則提出降租要求。據記者了解，自2008年起，東莞市多個賣場和街區都出現過商戶要求降租的糾紛。如運河邊西城樓商業街的商戶集體要求降租，虎門大瑩服裝城百余商鋪老板關門要降租金、高埗和塘廈等鎮區也出現了“商家集體關門”或“小商家堵大商家”事件。
　　■新快報記者林馳勝
　　原因
　　人去樓空營業額下降
　　據東莞各地產中介3月份的租賃統計數據顯示，近三個月來，房屋空置率高達30%。這一情況自去年下半年開始延續至今。
　　東莞市新莞人服務管理局副局長王國雄曾對外透露，東莞的整個租憑市場以前就已經出現供大于求的局面，早在2003年至2005年東莞一些鎮的出租屋空置率就高達五成，到了2007年空置率達到了頂峰，“很多剛建好的出租屋只能養老鼠”。
　　在莞城某商業街經營老爺車品牌服飾的吳老板告訴記者，此前店鋪是免租一年，經營業績差一點也無所謂，可是后來一要收租就無法經營了。起初還把希望寄托在賣場管理方，當金融危機一來，一切已經回天乏力了，早關門早解脫。
　　究其原因，好易快調查中心鐘主任表示，受金融危機的影響，東莞流動人員出現銳減現象。有機構稱東莞流動人口減少了兩三百萬人，這是一驚人的數據。經濟發展速度的下滑或倒退，直接作用于企業，員工收入降低或失業，花錢自然沒有以前豪爽，許多出租屋出現退租或要求降租的現象，可謂人去樓空。
　　商業項目缺少消費支撐
　　“占據商業核心地段”“日人流量超過10萬”“輻射多個區域，15分鐘車程，覆蓋100萬消費者”……從各種宣傳廣告中，不難發現商業項目的支撐點是地段和消費力。
　　據了解，目前東莞不少商業項目都缺乏這些要素，雖說有些商業項目地處繁華路段，但受同地段云集過多同類型商家，同質化競爭嚴重，造成商家之間誰也“吃不飽”，經營壓力巨大。
　　對于目前東莞出現大量商業項目空置現象，有業內專業人士認為，這跟早期不少開發商盲目投資或過分追求“大”不無關系。因為有些商業項目體量過大，需求大量的商戶支撐賣場，而消費者不足則讓商戶忙碌于搬出搬進過程，給消費者一種商業氛圍差的印象，從而流失了消費力。
　　“商業項目能否經營好，與商業項目的地段和人流量有極大的聯系。”刁董事長認為，在這種特定的經濟形勢和環境下，商戶不宜過分關注租金高低，更多要看商業項目的市場潛力和未來的發展空間。如果這一區域內的人流量有望提升，這一片區的商業就值得投資，因為消費者的支撐才能讓商戶順利渡過難關。
　　觀點
　　地段決定投資價值
　　華盈實業董事長黃建業在當前經濟環境下，任何投資都要慎之再慎，因為風險性太高了。
　　商家在運作商業項目前，首先要對項目有一個直觀的判斷，專業一點就是可行性分析，盲目投資往往容易讓自己陷入困境，最后就是錢砸了一大把，而收益則全無，嚴重的甚至將企業也倒貼進去了。
　　那么，商家要做出什么樣的判斷呢？黃建業認為，地段是商業項目能否成功關鍵所在，無論商家還是投資者都一樣。
　　比如投資小型商鋪，商鋪售價通常與住房售價呈反向互動關系，商鋪價格會隨商業氛圍成熟而向上波動，二手商鋪價格會因其周邊商業氛圍的成熟而上升。
　　俗話說，商鋪越用越升值，住宅越用越折舊。投資者在決定投資對象之前，一要明確所處地段的好壞直接關系到商鋪的保值增值潛力；二是掌握市場行情，一個店面值多少錢，是由它的租金水平決定的，要對地段商鋪現在及未來幾年的租金水平有所了解；三是了解周邊的消費環境如何，未來的消費力提升程度如何等等。
　　危機中蘊涵商機
　　和興實業董事長刁韜涵
　　“把握商機的方法方式多樣，重點在于學會如何把握商機。一個比較穩妥的方式就是跟著城市發展規劃走。”刁董事長表示，東莞原來只有莞城一個區，當城市中心向東挺進時，商機就在附城涌現，即現在的東城區。當城市中心向南移時，商機就會在南城涌現出來。具體一點來說，以前繁華商業在花園新村，如今在東城中心、雍華庭一帶，未來必將在鴻福路、宏遠等一帶。
　　另外，就是站點式的商業發展模式。汽車站、火車站都是極聚人氣的地點，它的興建、發展和搬遷都會對周圍經濟帶來直接的影響。如汽車總站搬遷后創業路商業驟然沉寂，而萬江總站片區迎來發展契機。由此可知，隨著輕軌的建設，各站點所在地將迎來新的商機。如軌道交通R2線和火車站新站動工，勢必給石龍西湖片區帶來源源不斷的商業活力。
　　從深圳華強(8.47,-0.06,-0.70%)北看商業發展
　　瑞峰置業總監逄臻
　　深圳的華強北商圈繁華情景讓人震撼。其擁有華強、賽格、賽博、都會、新亞洲等為代表的20多家電子交易市場和2萬多家商戶，是一個名副其實的電子元器件交易“巨無霸”。
　　“在20年前，誰能想到一大片高低不平的水田、池塘和泥濘的小路會有如何之巨變呢？”逄總監認為，這是一個從工業區到商業區變化的經典案例，據說專業電子市場為華強北帶來了規模龐大的人流、物流和資金流，進而帶旺了這一區域的餐飲、百貨業、休閑娛樂業。商業業態變得更加齊全，華強北商業街顯得更熱鬧。
　　從深圳華強北可以得到一個啟示，東莞現有那么多的工業區，在東莞產業升級、轉型的推動下，還會有那么大的需求嗎？工業區無疑正面臨著升級轉型的局面，這一局面所帶來的必然是技術、知識型高素質人才的來莞創業和就業，他們就是工業區商業地產的發展動力和新的消費點。