廣州商業地產資產減值 開發商忙套現

    仲量聯行最新數據顯示，物業資產價值在中國大多數市場出現下降。商業地產企業正面臨著一系列的挑戰，這類企業將很有可能繼續削減職位及降低成本。
　　廣州商業地產未來的買賣和租賃需求將繼續維持于低水平。另一方面，需求不足令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩�！�2010年廣州可能會到寫字樓的高峰期。”一位代理公司資深人士透露，中海在珠江新城的商鋪已經售完，而保利地產(600048,股吧)、合景泰富近期在推售寫字樓和商鋪。
　　世邦魏理仕研究表明，廣州寫字樓租賃市場在4月繼續保持平靜，天河區的甲級寫字樓物業基本沒有成交，僅有越秀區的中華國際中心表現活躍，近期中華國際中心的新租戶主要來自從位于同一區域的廣東電信廣場遷出的企業，先靈葆雅和賽諾菲－安萬特在該寫字樓物業分別承租約1,000平方米。
　　廣州商業地產景氣下行
　　不斷惡化的信貸危機和商業地產市場的衰退，對各個國家產生了不同程度的影響。在亞洲包括新加坡、澳大利亞、香港和日本在內的成熟市場，雖然關于交易的談判有所增加，但商業地產的交易量仍維持在較低的水平。財務狀況相對健康的銀行不會對一些不良資產的處置感興趣，相反，一些私募基金因受到金融疲軟的影響被迫考慮這類資產交易。
　　同樣，受需求持續低迷的影響，一季度廣州甲級寫字樓租賃需求仍舊萎靡。但是，在租金明顯下調的刺激下，甲級寫字樓的吸納量較上一季度略有上升。據戴德梁行研究數據顯示：一季度廣州甲級寫字樓吸納量已扭轉上季度負增長的狀況，約為5,800平方米。寫字樓整體租金水平為116.1元/平方米/月，較上季度下跌9.6%。其中，體育中心CBD和珠江新城CBD租金下調最為明顯，達11%。
　　隨著租金的下調，廣州甲級寫字樓租賃成交有所增長，整體空置率也略有下跌。據統計，一季度廣州甲級寫字樓總體空置率為15.32%，較上季度下跌0.3個百分點。區域方面，體育中心CBD租客搬離情況仍然存在，該區空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。繼續降低租金、延長免租期成為當前租賃市場成交低落時期業主普遍采取的策略。
　　雖然由于目前宏觀經濟不景氣的狀況在短期內難以發生根本的轉變，預期商業地產未來的買賣和租賃需求將繼續維持于低水平。另一方面，需求力量不足同樣令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩。近日，有某北美汽車配件制造商，因計劃縮小產能，有意將其在廣州的一處廠房出讓，短期內吸引多家港資及本地企業詢問，有購買意向的企業均為主攻國內市場的港資或內地企業，其業務基本沒有受海外需求縮水的影響。而5月21日，奧園地產（3883.HK）公告以3.2億元代價完成了天河區一商業項目的收購。該項目總建面約11萬平方米，可售面積約8萬平方米，樓面地價4100元/平方米，而珠江新城出售的商業地樓面地價要在6、7000元/平方米以上。
　　富力5億售2萬平方米寫字樓
　　經濟形勢在好轉，但房地產市場的復蘇還需要多長時間，仍然無法確定。
　　廣東是國家主要的經濟發展區域，凈出口占1/3，目前出口需要國家政策的支持，這也是金融機構的發展空間�！拔覀兓�本的指導思想是按照省委省政府作出的戰略規劃，金融業在以下重大領域給予中長期的資金支持：第一，珠三角同城化項目建設，包括高速公路城際軌道等；第二，廣東要建立現代化產業體系，支持重點包括產業的發展和產業升級；第三，廣東區域協調發展，粵東西北地區發展的支持和戰略合作伙伴關系；第四，科教和衛生；第五，正在探索的房地產開發和房地產金融。”國家開發銀行廣東分行行長吳德禮說。
　　廣州今明兩年將有龐大的商業地產投入市場，開發商乘此時機套現。據記者了解，保利地產即將推出珠江新城南向臨江超甲級金融寫字樓的保利中心，這是繼廣州中信廣場、廣州保利國際廣場等地標建筑后又一個商業地產項目。預計該項目可銷售回款近20億元。5月20日，保利地產非公開發行A股申請獲批，又為其下半年投資籌得近15億元資金。
　　國開行日前購買富力盈泰廣場10層寫字樓，建筑面積逾2.2萬平方米，另外還有整層商鋪及數十個車位。合同金額高達近5億元人民幣，物業涵蓋寫字樓、大型商鋪、車位等。“買了兩萬平方米，也是預留未來發展空間。”吳德禮說。據了解，2008年珠江新城的寫字樓均價在2.5萬元/平方米以上。
　　吳德禮表示，看好珠江新城的金融中心和總部經濟的區域定位，此項固定資產的購置都有嚴格的審批程序，國開行大股東——財政部和中央外匯投資公司都經過嚴格評審。此外，富力馬場項目也在與另外一家銀行洽談銷售。富力聯席董事長張力表示，暫時不考慮在珠江新城買地。
　　珠江新城地下商城也正在尋找“接盤者”。據珠江新城地下商城策劃代理公司高力國際相關人士透露，該公司2004年開始參與項目策劃，去年底開始招商，目前正在找有商業經驗和經營實體的營運商合作，目前符合條件的寥寥可數。據透露，該項目6月份將公開招投標，工程將于亞運前完成，目前金穗路以南已經封頂，今年9月竣工，金穗路以北的開始動工，明年10月完工，部分投入運營。據透露，天河區宏城廣場也準備打造地下空間商場。