廣州下個大型商圈在番禺？

　　上周，番禺區的廣州新火車站商貿區和亞運美食城等五大項目開始招商引資，一時間，“廣州新型商圈是否會出現在番禺”再次成為眾人談論的焦點。據了解，番禺區是目前廣州十區中有較多新建大型商業項目租售的區域。不少業內人士認為，短期內，由于公共配套等原因，番禺距形成真正的商業中心還有一段距離，但從長遠來看，隨著居住人口的增加、生活氛圍的成熟等，番禺有望會成為繼天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。

　　商業現狀 　　番禺整體仍處中低端

　　記者上周在番禺的大北路、繁華路和東涌路看到，沿街大多是臨街散鋪和比較傳統的百貨商店，少見集購物、娛樂于一體的大型購物商城，更少見知名品牌商。此外，商鋪的租金普遍在1000元左右/平方米，與中心區1萬元/平方米左右的租金相比尚處洼地。
　　據了解，以大北路、繁華路以及東涌路為目前市橋最繁華的商業區域，擁有日均30萬的龐大人流。但目前僅有友誼中心、友誼大廈等為數不多的商城。此外，番禺消費群體過于“分散”，高端消費群體一般會選擇香港、廣州購物，次高端消費人群才會選擇本地采購商品。同時，由于番禺整個商圈定位中低端，更難吸引廣州乃至其他區域的消費者。
　　目前，華南板塊和洛溪板塊的各個樓盤商業配套基本是各自為政，無法形成集合力，所以很多居民依然選擇去廣州購物。而市橋作為番禺的老城區，雖然商業配套已發展成型，但是檔次不高，目前還沒有地標性的商業建筑。　
　　從地產的發展規律來看，一般都是從住宅——寫字樓——商貿業的發展，高素質人才的聚集會推動商貿辦公的快速發展。在番禺，所有的業態都可以用“大”來形容，大型居住社區、大型主題專業市場、大型餐飲以及大型社區的配套商業等。“雖然番禺的社區商業、專業市場、餐飲等業態發展的很好，但因為公共配套和交通的原因，番禺距形成真正的商業中心還有一段距離。”

　　成熟商圈 　　不可缺少五大因素

　　不少商業地產專家向記者表示，商業地產開發要獲得成功，以下五個要素是不可缺少的。
　　首先，在一個地產項目中合理配比有效商用物業面積，也就是確定合理的商用物業開發量；第二，開發商的資金能堅持到商用物業旺起來的時候；第三，講究天時，適應區域大環境；第四，商業地產主題鮮明，項目管理手段與商業企業的運行規律相適應；第五，在商業組織行為和商業經營行為方面有一個合理的規劃和定位，保持可持續經營的態勢。
　　商用物業需要精確計算，一個城市、一個社區、一個住宅小區，商用物業不能不建，也不能大量地建，要適當和適度。一個商圈住多少人口，人均收入多少，總消費量多大，有效的商業經營面積需要多少才能支撐這樣的消費需求，必須做出精確的數理分析。商用物業的效益非常重要，一個成功的小區商業就是一個可以合理配比的商業數量。“番禺的商業在經過多年的發展，自身也已經過了自我的調整和變化，未來，如果能夠持續關注這些要素，必然會獲得成功。”
　　商業地產的成功率為什么那么低，主要原因是因為商業地產是由客流量、消費能力、消費環境等多方面因素所決定的，僅僅有一個方面或兩個方面起作用，就很難使商業地產活起來。針對區域來說，搞商業地產不能太超前，要根據區域人口、發展情況等方面因素來決定。

　　亞運助陣 　　番禺商業迎來新機遇

　　在亞運會的帶動下，番禺區的商圈配套正逐漸走向成熟。據了解，目前番禺區有五大項目對外招商引資，其中最引人關注的是廣州新火車客運站商貿區和亞運美食城等。業內人士認為，番禺在亞運會的帶動下，有望成為繼天河城、北京路、上下九等之后的大型成熟商圈。
　　據了解，目前番禺區推出的五大商業項目，在業態、功能、定位、區位都有不同，如新客站商貿區依托新客站的人流、物流及公共配套優勢，強力打造綜合商務區、商務居住區、商貿區、物流區和農業觀光區；亞運美食城通過滿足亞運配套及發展旅游產業而打造；繁華路商圈整合了繁華路、易發步行街、興發食街、鉆匯中心的業態，集中打造商業中心。另外，雄峰商貿城、羅家廣場都各有依托和項目定位。隨著廣州大學城、亞運會場館、新火車站三大項目帶動城市三大板塊的發展，番禺商業的發展也迎來最好歷史機遇。
　　在亞運會的帶動下，番禺會迎來一個經濟全面發展的契機，在各方面條件都很成熟的時候，政府、開發商、商家若都能同心協力，把握商業發展的規律，就必然能夠獲得番禺商業的成功。“當年的華南板塊崛起時，就吸引了世界的關注，如今，番禺的商業崛起也必將舉世矚目。番禺不只是番禺人的夢想，也是整個廣東的驕傲，未來的番禺定將形成擁有全球眼光及國際標準配套的商業中心地區。”