北京：地鐵十號線串八大商圈 底商租金大調查

　  地鐵10號線1期今年會通車，2期將于今年開工建設。那么，這個被稱為“地鐵線路第二環”的10號線，沿線有哪些商機呢？記者隨北京中原三級市場部研究中心的專業人士，提前到沿線的社區進行了一番打探。
　　第1站
　　燕莎商圈燕莎北邊租金低得多
　　燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一，以燕莎商城為核心，購物娛樂休閑場所一應俱全，形成了以中高檔為主流的商業氛圍。該商圈緊臨使館區，周邊聚集了許多北京最早的涉外高檔酒店，如長城飯店、昆侖飯店、希爾頓飯店、凱賓斯基、麗都飯店等，是北京知名的國際化商圈之一，也成為北京外籍人士的重要聚集區和居住地。
　　而且，該區域的地理位置得天獨厚，臨近三元橋機場高速入口，為其成為國際化的商務辦公區奠定了最佳的基礎，再加上周邊辦公、寫字樓林立，如亮馬河大廈、南銀大廈、中旅大廈、幸福大廈等，最終決定了燕莎商圈涉外商務區的地位。
　　燕莎商圈周邊的商品房項目主要分布在其北部，且根據項目的品質和地理位置不同，其租金的差異也較大。如燕莎商城的底商能租到15-20元/平方米/天，而其北部的各大商品房樓盤底商價格都要低得多，且相互間的差異在5-7元/平方米/天不等。
　　第2站
　　CBD商圈租金高回報率也高
　　CBD商圈是北京商務氛圍最濃的商圈之一。它地處CBD核心地段，該區域聚集了北京市70%以上的涉外機構和半數以上的酒店和國際交往活動場所，是北京市最具商務辦公條件、最能體現入住公司良好形象的甲級寫字樓聚集地，歷來是外企、大型企業云集之地。目前進駐北京的世界500強企業有惠普、摩托羅拉、三星等近百家。
　　該地區交通十分便捷，其標志性建筑國際貿易中心大廈坐落于東三環中段和建國路交叉口，且區域內道路交通網涉及地上的東二、三環以及地鐵1、2號線等多條線路。近日，CBD管委會在區域內又推出了商務班車，解決小范圍內商務人士的特殊交通需求。預計今年開通的地鐵10號線1期，為該區域的進出又添了一條快速通道。
　　也正是因為以上原因，該區域可以算是10號線上租金屬一屬二高的地段。不過，商鋪的租金高，同時商鋪租金的回報率也比較可觀，一般能達到20%以上。記者發現，位置地段較好的商鋪空置的很少，多數保持出租狀態。
　　第3站
　　潘家園商圈東三環沿線的租金洼地
　　潘家園商圈的特點是具有濃郁古典文化的新興商圈。它以舊貨市場、古玩城、古典家具城等的聚集而聞名，吸引了許多古董字畫的收藏愛好者，一些專家、學者和海外賓客也都慕名而來，這進一步提升了其區域影響力和特色知名度，并打造出了京城淘換古玩的一大專業品牌。
　　東三環沿線的位置優勢，使得區域內的商業氛圍也比較濃厚，如北京另一個著名的商城“潘家園眼鏡城”也坐落于此。而又基于它位于東偏南的位置，屬于中低端群體的消費水平，因此吸引了大量居住在東南部城區的居民前往購物。
　　北京中原三級市場部研究中心的專業人士告訴記者，該區域在東三環算是一個租金洼地，租金相對其他地段便宜較多。一些有租賃商鋪需求，又沒有太多資金的情況下，可以考慮選擇這一地段。
　　第4站
　　大紅門商圈選擇多租金相差不大
　　北京大紅門服裝批發商圈作為公認的北方最大、實力最強的服裝批發集散地，其整個商業區域內共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場24家，各類商戶7000多個，總營業面積24萬平方米。該區域內聚集了大量的外地商戶，他們在這里工作、居住、生活，并形成了商圈的獨有特色。
　　記者在調查中看到，大紅門地區有底商的樓盤選擇余地較大，項目較多，且各個項目租金水平相差不大。因此，可以依據樓盤特點和商業經營針對的客戶群體，自由選擇心儀的商鋪。
　　第5站
　　公主墳商圈商品房少難找社區底商
　　公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規模的商圈。它的標志性建筑是城鄉貿易中心和翠微大廈，在區域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機專賣、餐飲小吃等一應俱全，形成了北京著名的綜合商業區，并主要服務于北京西部和西南的消費人群。
　　由于位于西三環中路和長安街西延長線，再加上早期建成通車的地鐵1號線，公主墳商圈也算是西部最早形成的一大交通樞紐。每日經過的流動人口較多，人氣較高，使得區域內商業氛圍更加濃厚。
　　公主墳地區周邊多為央產房，商品房小區較少，且為數不多的商品房項目也沒有底商。從這一區域整體的臨街商鋪的租金水平來看，大致在3元/平方米/天，并主要分布在翠微路和萬壽路沿線。
　　第6站
　　世紀城商圈租金便宜且相差不大
　　世紀城商圈依托世紀金源購物中心而崛起，是新興商圈的代表。世紀金源時代購物中心規劃建筑面積為68萬平方米，是北京首家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的ShoppingMall。由于它的帶動，使得世紀城地區從一個名不見經傳的城鄉接合部,搖身一變成為京城西北的商業據點。從此可窺見其規模的不同凡響。
　　由于它位于城鄉接合地帶，因此交通與其他商圈相比較寬松，并可經由四環路和三環路通達商城，而且配置近10000個免費停車位。預計地鐵10號線開通后，將會在交通上大大方便市民來此購物。目前世紀城商圈的社區底商租金較為便宜，并且各個項目租金水平相差不大，便于潛在需求者選擇。
　　第7站
　　中關村商圈租金水平相對較高
　　中關村商圈是全國最大的電子產品集散地，著名的海龍、鼎好、太平洋大廈等都是北京購買IT產品常去的地方。新中關的開業，給這個曾經經營單一電子產品的商圈帶來了新生活力，形成了京城西部地區流行時尚、現代前衛和新鮮活潑的商業氛圍。
　　由于人口密度較大，中關村地區經常出現交通擁擠的狀況，并成為制約其價值提升的一個瓶頸。地鐵十號線開通后，將有效緩解該地區的地面交通堵塞問題，并將進一步提升區域的宜居指數和區域價值。這一區域的租金水平相對較高，平均在4元/平方米/天-5元/平方米/天，也體現出了區域的物業價值確實比臨近的世紀城商圈略勝一籌。
　　第8站
　　亞奧商圈租金在北部地區最貴
　　亞奧商圈將是2008年的熱點區域，它具有商業氛圍和體育運動氣息相結合的特點，也是它區別于其他商圈的最大優勢。尤其是隨著奧運的臨近，近幾年亞奧板塊發展迅速，大型購物場所、餐飲、娛樂休閑場所一應俱全，有第五大道(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、北辰購物中心、陽光廣場(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、飄亮廣場等，亦集中了有“美食長城”之美譽的亞奧美食圈。
　　除了這些商圈必備的大型廣場商廈之外，亞奧商圈的獨特之處就在于它運動體育的氛圍，其周邊運動場館林立，如奧林匹克體育中心、英東游泳館、國家體育館、國家體育場、國家游泳中心、奧林匹克網球場等各大奧運場館。預計在今后數年，該區域都將受到強大體育經濟的支撐。該區域現存的交通網絡已比較發達，等到地鐵10號線和奧運支線開通后，亞奧商圈的交通將如虎添翼。
　　這一地區的租金在北部區域數最貴。而奧運的臨近必將吸引更多的游客和市民前往該地，因此區域價值仍有不小的提升潛力。
　　投資提醒
　　社區底商與住宅比例不宜超1∶20
　　中國步行商業街工作委員會秘書長董利認為，社區底商體量以不超過住宅體量的1/20為好。由于項目不同，如普通住宅、公寓、別墅等，這個比例并不是絕對的。因此將社區居住人口作為參考更科學，由于社區居住人群的高檔消費大都會在區域商業中心，所以一般而言人均不超過1平方米社區商業面積為宜。
　　萬年長興置業董事總經理黃璽慶指出，現在社區商業發展的一個瓶頸是封閉管理。通常社區內部有效的商業消費能力不足以維持社區商業，更談不上盈利和發展了。因此，黃璽慶提出社區商業必須實現街區化。所謂街區商業，簡單地說，就是商業必須臨路臨街，而不是封閉在社區里。特別是大盤，一定要把社區做成開放式的，讓所有商業都臨路。這樣一來，社區商業不僅為本社區的居民服務，還可以為過往的客流服務。
　　慎買大型商業項目分割的小商鋪
　　如果開發商不是經營者，那么所謂的商業定位完全是開發商美好愿望，不可能最終解決小業主隨意出租與開發商主觀商業定位之間的矛盾，開發商也就無法控制出售后的商業業態。現在小業主和開發商發生矛盾主要集中在大型商業項目上。因為，大型商業項目出售的商業面積，都不可能脫離這個整體而單獨存在，每個個體其實是彼此影響和牽連的，可謂“一榮俱榮，一損俱損”。
　　相比而言，街區化的社區商業就顯得更安全。每個經營者都能控制自己的經營時間和服務水平，能創出自己的品牌，能擁有自己的固定客戶。所以，黃璽慶給商鋪的投資客們的建議是：慎重購買大型商業項目分割的小商鋪！
　　先看地段、人氣
　　買商鋪看的是未來。要保證地產的升值，北京中原市場研究部指出，商鋪的地理位置就是一個相當重要的因素。在選擇商鋪的同時，還要注意的是判斷當地的商鋪是否已經達到飽和狀態。開盤很久但空置率仍然很大的商鋪即便價格再低，也要謹慎考慮投資性，不能盲目投資。此外周邊的交通情況也很重要，對于臨街的商鋪來說，路面是否平整，車流量、人流量以及車速，都直接影響商鋪的經營狀況。
　　再算投資回報率
　　選擇了好的地段，下一步就是深入了解當地的出租情況，估算一下當地其他商鋪的租金，減去物業管理費用、自己的月供以及其他相關稅費，保守的計算出凈收入，以判斷該商鋪是否值得投資。此外，有些商家在頭幾年保證投資回報率，但是幾年后就不再保證了，這就需要投資人謹慎研究該商鋪幾年以后的投資價值。
　　投資不同地區的商鋪所付出的款額是不同的，即便在同一區位，各種商鋪的檔次不同，款額也大不相同。然而自己的經濟承受能力是固定的，因此一定要把資金風險降到最低，并在風險和回收的矛盾中找到平衡點。
　　小心“只售不租”
　　因為只售不租，造成開業后很難統一管理，從而引發后期經營上問題不斷，甚至一開業就停業。究其原因是開發商將商場的大產權全部分割后發售，因為產權的主體已經發生了變化，小業主如何租、租給誰、租金多少錢這些都不是開發商說了算，即使想統一經營，要面對幾十上百個小業主和商戶很難成功，而且開發商也沒有調整租戶的權利。
　　所以，投資時要盡量挑選那些“只租不售”或“租售搭配”的商鋪。當然，“租售搭配”中“租”的比例要大于“售”。至于其中“租售搭配”的黃金比例是多少，要根據不同的業態來分析，有專家認為，出售的比例最多不能超過30%。