物流商貿(mào)城：專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的最終幻想

    住宅市場(chǎng)的激烈競(jìng)爭(zhēng)以及各方對(duì)其的關(guān)注，使住宅市場(chǎng)始終處于風(fēng)口浪尖，住宅地產(chǎn)的暴利時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，開(kāi)發(fā)商和投資商又開(kāi)始尋找投資回報(bào)率更高的機(jī)會(huì)。為了降低成本，開(kāi)發(fā)商和投資商大片的跑馬圈地，所購(gòu)?fù)恋貏?dòng)輒上千畝，更有甚者達(dá)到上萬(wàn)畝，除了出現(xiàn)眾多以居住為核心的某某新城之外，還有部分是以商業(yè)為核心的某某商貿(mào)城。但這些商貿(mào)城在開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)方面都存在諸多問(wèn)題，導(dǎo)致其無(wú)法達(dá)到最大的商業(yè)價(jià)值。
　　專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)將逐步向物流商貿(mào)城模式升級(jí)
　　從商業(yè)地產(chǎn)的角度來(lái)看，國(guó)外房地產(chǎn)界持有商用物業(yè)的理念也為市場(chǎng)所接受，除了一向被自行持有的購(gòu)物中心業(yè)態(tài)以外，原來(lái)用住宅模式銷(xiāo)售的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商鋪，也開(kāi)始被開(kāi)發(fā)商自行持有了。在這里我們簡(jiǎn)單歸納了一下專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)有的幾種形式：

 
　　點(diǎn)狀、線(xiàn)狀和立體是商業(yè)的傳統(tǒng)形式，不管其是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)還是綜合市場(chǎng)，其中立體專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)受到租金和規(guī)模限制，往往只配備較少的倉(cāng)儲(chǔ)空間以備臨時(shí)周轉(zhuǎn)；產(chǎn)業(yè)鏈整合式的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，脫胎于“前店后廠(chǎng)”的營(yíng)銷(xiāo)方式，根據(jù)其規(guī)模，定位于城市或范圍更大些的區(qū)域，但由于其較高的專(zhuān)業(yè)性，以及營(yíng)銷(xiāo)的缺乏，主要面對(duì)批發(fā)的客戶(hù)。
　　目前市場(chǎng)上出現(xiàn)了被稱(chēng)為“物流商貿(mào)城”的形式，是脫離于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的四種一般形式而演變的新形式，國(guó)內(nèi)的義烏小商品城經(jīng)過(guò)數(shù)年的運(yùn)營(yíng)可以算作具有了一定雛形，在商品展示、交易、營(yíng)銷(xiāo)等方面比較成功，欠缺的是與物流地產(chǎn)結(jié)合得還不是非常緊密。
　　物流商貿(mào)城突破了國(guó)外Shopping Mall以及Outlets的形式，實(shí)質(zhì)是一種多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的復(fù)合，將商業(yè)與物流更好的融合在一起，主要也是分布于城市中心區(qū)以外，尤其是城市副中心、新城、大型居住組團(tuán)、工業(yè)區(qū)、交通樞紐等附近，兼顧批發(fā)和零售，多棟物業(yè)按照不同的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)類(lèi)別分成若干片區(qū)，每個(gè)片區(qū)內(nèi)又具備交易、展示、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、辦公、營(yíng)銷(xiāo)、旅游等功能，可以被看成是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的最終形式。
　　良性發(fā)展的兩大催化劑（動(dòng)力）
　　物流地產(chǎn)發(fā)展為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)升級(jí)帶來(lái)新機(jī)會(huì)
　　早在前兩年，物流地產(chǎn)由于其較高的投資回報(bào)率受到了市場(chǎng)的關(guān)注，被納入到開(kāi)發(fā)商和投資商的發(fā)展計(jì)劃中，但由于其專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)，有些很快選擇了退出，只有少數(shù)堅(jiān)持了下來(lái)。在參與者的現(xiàn)狀中，我們主要看到政府下屬企業(yè)和外資專(zhuān)業(yè)物流企業(yè)的身影，前者是將物流當(dāng)作政府職能的一部分，后者則是將國(guó)外模式復(fù)制到國(guó)內(nèi)，使國(guó)內(nèi)市場(chǎng)進(jìn)入其全球的物流網(wǎng)絡(luò)。
　　從圖1中可以看出物流成本占銷(xiāo)售額的比重還是比較大的，尤其是零售商品，對(duì)于商業(yè)來(lái)說(shuō)，如果可以有效的降低成本，對(duì)于吸引客戶(hù)是有很大的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的。這也給物流商貿(mào)城帶來(lái)了發(fā)展的機(jī)會(huì)，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，通過(guò)建立物流地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)，降低商品在物流環(huán)節(jié)的成本，給入駐企業(yè)帶來(lái)價(jià)格優(yōu)勢(shì)，并通過(guò)商貿(mào)城的規(guī)模效應(yīng)吸引更大范圍的客戶(hù)，達(dá)到多方共贏(yíng)。
圖1：2006年重點(diǎn)工業(yè)企業(yè)和流通企業(yè)物流費(fèi)用率統(tǒng)計(jì)對(duì)比

注：物流費(fèi)用率為物流費(fèi)用占銷(xiāo)售額的比重 

　　城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展
　　從批發(fā)向零售過(guò)渡,從低端五金產(chǎn)品向服裝類(lèi)中端產(chǎn)品升級(jí)
　　城市發(fā)展的郊區(qū)化
　　在我國(guó)城市發(fā)展郊區(qū)化的初期，郊區(qū)開(kāi)發(fā)主要以住宅和工業(yè)為主，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為落后。在近兩年，部分一線(xiàn)城市中心區(qū)各種物業(yè)價(jià)格大幅提高，造成投資和消費(fèi)成本的同步提高，隨著郊區(qū)化的逐步成熟，交通和生產(chǎn)、生活配套趨向完善，就有了郊區(qū)化的主動(dòng)性。
　　同時(shí)，土地資源的稀缺性在一次次的政府土地招拍掛中越來(lái)越體現(xiàn)出來(lái)，能夠獲得土地已經(jīng)成為開(kāi)發(fā)商生存的關(guān)鍵，在市中心沒(méi)有合適的新增供應(yīng)時(shí)，各類(lèi)物業(yè)的選址也由市中心逐步往郊區(qū)轉(zhuǎn)移，投資和消費(fèi)就只能被動(dòng)接受郊區(qū)化的趨勢(shì)。
　　在主動(dòng)抑或被動(dòng)的郊區(qū)化進(jìn)程中，又出現(xiàn)了多中心的城市發(fā)展模式，城市副中心、新城、新鎮(zhèn)等被賦予了不同的城市職能，這些都促進(jìn)了物流商貿(mào)城的發(fā)展。從投資者角度，對(duì)于這種新的商業(yè)模式的嘗試成為可能，從消費(fèi)者角度，則習(xí)慣了非城市中心的消費(fèi)模式。
　　物流商貿(mào)城的五大難題
　　難題一：前期選址不當(dāng)（困難）
　　缺乏物流支持。要發(fā)展物流商貿(mào)城，除了要有專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的需求，還要有較好的物流基礎(chǔ)，即有較好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，便利的交通運(yùn)輸，如靠近港口、鐵路、高速等，否則不但會(huì)增加物品的物流成本，還會(huì)增加消費(fèi)者的交通和時(shí)間成本。好的物流支持可以消除其他的影響。
　　缺乏需求支持。這里的需求是指貿(mào)易的需求、中轉(zhuǎn)運(yùn)輸?shù)男枨蟆⒊鞘信涮椎男枨蟮取＜词褂辛宋锪鞯闹С郑�但是如�?/FONT>所產(chǎn)生的需求不足以支撐所開(kāi)發(fā)的體量，那么物流商貿(mào)城還是難以存活，事先必須對(duì)需求進(jìn)行較準(zhǔn)確的預(yù)測(cè)。
　　難題二：產(chǎn)業(yè)定位不準(zhǔn)（困難）
　　任何區(qū)域都有其產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的，如何發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行物流商貿(mào)城的定位，是最核心的問(wèn)題。很多時(shí)候容易出現(xiàn)的錯(cuò)誤是發(fā)展了不適宜的產(chǎn)業(yè)。這里面又分成兩種情況，一種是沒(méi)有發(fā)揮現(xiàn)有區(qū)域的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，選擇了一個(gè)不具產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)方向，如該區(qū)域優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)是紡織，但是卻選擇發(fā)展家具市場(chǎng)；另一種是雖然選擇對(duì)了具有區(qū)域優(yōu)勢(shì)的產(chǎn)業(yè)，但是在產(chǎn)業(yè)鏈上卻選擇了較弱的環(huán)節(jié)，如該區(qū)域主要生產(chǎn)汽車(chē)零部件，卻要將汽車(chē)整車(chē)放入物流商貿(mào)城。
　　難題三：功能分析不細(xì)
　　交易空間設(shè)計(jì)不合理。交易空間是整個(gè)物流商貿(mào)城的核心，根據(jù)產(chǎn)業(yè)的不同，交易空間也會(huì)有很大的不同，同時(shí)物流商貿(mào)城主要是面對(duì)批發(fā)消費(fèi)者，但是可以看到有的物流商貿(mào)城沒(méi)有考慮產(chǎn)業(yè)對(duì)交易空間的影響，有的用零售市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)做，這些都會(huì)很大程度上導(dǎo)致后期招商的困難。
　　展示需求未充分考慮。要將物流商貿(mào)城的影響力最大化，展示功能是最能體現(xiàn)的。從運(yùn)營(yíng)角度來(lái)說(shuō)展示空間沒(méi)有直接租金的，同時(shí)面積過(guò)大也會(huì)造成能源的耗費(fèi)較大，因此許多物流商貿(mào)城都盡可能的縮減展示功能面積，但這樣的結(jié)果會(huì)造成購(gòu)物環(huán)境的品質(zhì)降低，同時(shí)整個(gè)項(xiàng)目的低端化。
　　配套未根據(jù)規(guī)模的擴(kuò)大進(jìn)行調(diào)整。物流商貿(mào)城雖然是在物流基礎(chǔ)之上的，但卻是依靠人流促使其成功的，還是需要考慮消費(fèi)者在其中的消費(fèi)感受。在這里需要指出的是，很多物流商貿(mào)城已經(jīng)意識(shí)到了配套的重要性，在物流商貿(mào)城配備了酒店、餐飲街等，但是物流商貿(mào)城有巨大化的趨勢(shì)，配套的過(guò)于集中會(huì)造成消費(fèi)者的部分即時(shí)需求無(wú)法得到滿(mǎn)足，因此除了集中的餐飲休閑功能配套以外，還要考慮消費(fèi)者在整個(gè)購(gòu)物過(guò)程中的其他需求。
　　倉(cāng)儲(chǔ)面積比例過(guò)少。許多物流商貿(mào)城將注意力放到了交易環(huán)節(jié)，忽視了倉(cāng)儲(chǔ)對(duì)整個(gè)商貿(mào)物流成的影響。根據(jù)產(chǎn)業(yè)的不同，物流商貿(mào)城的定位不同，商品有不同的周轉(zhuǎn)期，倉(cāng)儲(chǔ)面積也會(huì)有很大的不同，倉(cāng)儲(chǔ)面積小了，無(wú)法滿(mǎn)足物流商貿(mào)城的商品存儲(chǔ)，倉(cāng)儲(chǔ)面積大了，會(huì)造成空間的浪費(fèi)。
　　難題四：規(guī)劃設(shè)計(jì)不精
　　規(guī)劃設(shè)計(jì)是物流地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中被提及最多的一個(gè)難題，也是物流商貿(mào)城開(kāi)發(fā)中的難題，這雖然被極大重視，但卻仍然不能很好的解決。這要求對(duì)前期經(jīng)過(guò)分析得到的各功能進(jìn)行最合理的布局，使各功能之間能夠相互協(xié)調(diào)，并最大程度上發(fā)揮整個(gè)園區(qū)的集聚效應(yīng)。除此之外，還要考慮本項(xiàng)目與周邊的交互性。例如剛才提到的倉(cāng)儲(chǔ)面積，即可以通過(guò)與周邊工業(yè)地產(chǎn)的有效互動(dòng)，將部分功能和成本外化，從而提升項(xiàng)目的整體效率。
　　難題五：后續(xù)運(yùn)營(yíng)不佳
　　良好的持續(xù)運(yùn)營(yíng)是項(xiàng)目成功的最后一個(gè)環(huán)節(jié)。需要給租戶(hù)提供合適的服務(wù)和政策，使整個(gè)園區(qū)能夠保持良好的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，有調(diào)整和升級(jí)的潛力。從義烏小商品城來(lái)看，其上市公司的利潤(rùn)構(gòu)成中，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)占了很大的比重，以2007年的年報(bào)來(lái)看，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)達(dá)到利潤(rùn)構(gòu)成的64.8%的比例。即使在前面幾個(gè)難題都得到較好解決的情況下，運(yùn)營(yíng)仍將是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，除了租戶(hù)的調(diào)整、營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)的進(jìn)行之外，還要不斷給項(xiàng)目注入更多新的元素，使其能跟上信息社會(huì)的步伐，同時(shí)兼顧旅游、休閑的真實(shí)體驗(yàn)。
　　正如許多經(jīng)濟(jì)學(xué)原理在中國(guó)被證明是無(wú)效一樣，中國(guó)的物流商貿(mào)城也在走著一條有自己特色的道路，并在繼續(xù)探索，非常期待在未來(lái)的5-10年內(nèi)能夠出現(xiàn)一個(gè)成功的典范。