實況：2009中國商業地產專業年會

                      中國商業地產逐步走向專業化
         ——2009中國商業地產專業年會暨《中國商業地產研究報告》發布會成功舉行

圖為 2009中國商業地產專業年會暨《中國商業地產研究報告》發布會現場

　　2009年4月24日，由中國房協商業地產專業委員會、中國商業聯合會購物中心專業委員會及新浪樂居聯合主辦的2009中國商業地產專業年會暨《中國商業地產研究報告》發布會，在北京富力萬麗酒店隆重舉行。中國房地產業協會副秘書長肖曉儉，建設部政策研究中心處長、研究員文林峰，中國房協商業地產專業委員會秘書長蔡云，北京國華置業有限公司董事長房超，中國商業聯合會購物中心專業委員會副主任邢和平，新浪樂居總經理羅軍，中國建筑北京設計研究院總建筑師、副院長董少宇，嘉實基金鄭沂博士以及來自全國各地的商業地產開發商、各業態品牌商家、運營機構代表等近300名商業地產業內人士出席了本次專業盛會。
　　本屆年會以“挑戰造機遇、競合促發展”為主題，針對我國長期以來商業地產行業存在供求信息不對稱等問題，從專業角度進行全方位研討，深度透析城市商業地產競合關系。作為一個企業展示品牌和成果、行業凝聚機會匯集的平臺，本屆年會更是增加了技術和經驗交流的功能。據悉，年會上，中國房協商業地產專業委員會在全面調研行業發展的基礎上，頒布了《中國商業地產研究報告》，將權威報告產業現狀，專業解析經典案例，并對中國商業地產行業有著積極的推動意義。報告為研究探討新形勢下中國商業地產發展方向，引導商業地產開發企業積極應對市場變化，促進商業地產市場健康發展將產生重大影響。
　　同期舉行的商業地產、品牌商家互相交流的專場論壇活動，從行業專業角度充分闡述在目前經濟社會環境下企業生存和發展的要訣，讓每一個參與者都能獲得良好收益。
　　以下為“2009中國商業地產專業年會暨《中國商業地產研究報告》發布會”現場實況：
　　主持人 蔡云：挑戰造機遇、競合促發展，大家好！首先，我代表中國房地產業協會商業地產專業委員會歡迎各位領導和同行們參加2009中國商業地產專業年會。本次年會是中國房協商業地產專業委員會自2008年12月成立以來舉辦的首次年會，會議得到了新浪樂居、樓市傳媒等機構的大力支持，在此向他們表示衷心感謝。定位于專業年會，表明商業地產開發的特殊性和高度專業性，從事商業地產開發的各個環節企業在實踐中迫切需要面對市場尋找機遇加強融合，用科學和謹慎的態度對待房地產中最復雜的學科。今天匯聚一堂共謀發展，是我們舉辦這次專業年會的根本。
　　首先，請允許我介紹今天到會的領導和嘉賓們：中國房地產業協會副秘書長肖曉儉先生，中國房地產業協會商業地產專業委員會主任委員、北京國華置業有限公司董事長房超先生，中國商業聯合會購物中心專業委員會副主任邢和平先生，北京房地產業協會副秘書長陳志先生，住房和城鄉建設部政策研究中心處長、研究員文林峰女士，新浪樂居總經理羅軍先生，中糧地產(企業專區,旗下樓盤)北方發展總監陳希勇先生，中國房協商業地產副主任委員趙海先生，中信聯合體育運營有限公司總經理鄭中先生，中央人民廣播電臺101.8都市之聲臺長孟昕先生，樓市傳媒董事長蔡鴻巖先生，新浪樂居商業地產頻道總監郭杰先生，Autodesk中國區工程建設行業銷售總監李紹建先生，中國建筑北京設計院總建筑師副院董少宇先生，嘉實基金鄭沂博士，北京工商聯商會副秘書長李濤先生，第一太平董事、中國區主管洪濤先生，北京漢博研究院院長王永先生，富力北京開發有限公司商業運行公司總經理李思源先生，華熙長安MALL總經理邢軍先生，北京萬通時尚有限公司總經理王瑩女士，北京房建房地產開發公司總經理耿為亮先生，天津復地中心商用事業部經理詹潤東先生，茂川大廈董事長張學忠先生、總經理張雅南女士，小人國集團董事長駱達先生，天津麥購集團總經理胡少珍先生，中影影院投資公司開發總監程光燕女士，天津日報房地產運營部總監張秋艷女士。以及來自肯德基、仙蹤林、巴貝拉、豆撈坊、便宜坊、資生堂、永旺、斯沃琪、寶利豪、運動100、易初蓮花、禾綠回轉壽司、和合谷、迪信通、味千拉面、一兆韋德、物美超市、凈雅、UNIQLO(優衣庫)、紙老虎、小鬼當家、永和大王、佐丹奴、迪卡儂、李寧、吉野家、棒約翰、快樂檸檬、凡情帝諾、安踏、甜庫等品牌的商家。在此，我代表會議主辦方歡迎各位。
　　大家都知道，2008年的世界金融危機考驗著成長中的中國商業地產，進入2009年，中國經濟持續增長，同時中國商業地產企業之間的競爭也越來越激烈。中國商業地產行業之間出現了競爭合作局面，本次年會的主題就是“挑戰造機遇、競合促發展”。在本次年會上各位嘉賓將從專業角度、深度透析城市商業地產競合關系，并圍繞著商業地產“找鋪”與“招商”發展進行多角度、全方位研討。中國房地產業協會商業地產專業委員會還將在本次年會上發布《中國商業地產研究報告》。
　   女士們、先生們！相信本次年會將是一次開啟希望、匯聚智慧的大會，是中國地產行業的一次專業盛會，同時本次年會也將對中國商業地產的未來發展產生深遠影響，對商業地產市場步入良性發展軌道起到積極的指導作用。
　　現在我宣布，2009年中國商業地產專業年會正式開始。
　　首先有請中國房地產協會副秘書長肖曉儉先生上臺講話，肖副秘書長演講的題目是：宏觀調控對商業地產發展趨勢的影響。歡迎肖副秘書長！
　　肖曉儉：宏觀調控對商業地產發展趨勢的影響
　　肖曉儉：尊敬的房超主任，各位領導、各位來賓，大家下午好！首先，我代表中國房地產業協會感謝各位嘉賓出席本次年會。
　　當前，全球金融危機和經濟波動對中國商業地產影響已經逐漸擴大和蔓延，在當前政府保增長、擴內需的政策下，把握商業地產運營規律，積極尋找應對中國商業地產行業市場變化，有效提高企業在市場中的應變能力是本次年會的目的。我們衷心地希望本次會議對商業地產發展能夠有所幫助。
　　下面我談兩點個人看法：
　　一、宏觀經濟形勢以及對商業地產的影響
　　自去年下半年以來，受國際金融危機的影響，中國出口下滑，企業經營困難，失業增加，財政減收等問題日益突出，經濟增速也逐步放緩，中國政府及時調整宏觀經濟政策，采取了擴大內需，大規模增加財政投入，調整振興產業，促進技術改造，大幅提高社會保障水平等促進經濟發展的一攬子計劃。目前，這些應對措施已經初見成效，今年一季度，我國宏觀經濟在全球金融危機深化和我國積極的財政政策適度穩健的貨幣政策共同的影響下，總體形勢處于振蕩期，GDP的增速6.1%，這一數字雖然和去年同期相比回落4.5個百分點，但相對于全球很多國家經濟出現負增長的情況，中國經濟能夠如此增長已經實屬不易。
　　從各項指標看，經濟運行表現出許多積極特點。在一系列積極政策的拉動下，一季度經濟運行顯示出一定的變化。雖然從目前情況看，復蘇的基礎尚不穩定，向上的趨勢還存在一定的變數，不能過分地樂觀，但是更多人都相信中國可以在此輪經濟衰退中較早地開始恢復增長，中國經濟今年將呈現介于恢復和優復之間的調整，經濟軟著陸的可能性最大。
　　綜合各項數據，當前一些城市房地產市場也出現一些回暖跡象。今年1到3月，全國商品房銷售面積1.13億平方米，同比增長8.2%。房地產銷售5059億，同比增長23.1%。其中，商業住宅銷售額增長24.7%，辦公樓和商業營業用房銷售額分別增長20%和14.4%。同時，3月份商業住宅投資回落也呈現了趨緩態勢。08年以來，金融危機也影響了我國商業地產的發展，具體表現以下幾個方面：商業地產投資開發速度回落，商業地產竣工面積增速放緩，商業地產新開工面積等指標下滑，商業地產銷售幅度下降，商業營業用房價格下降，租金降低，一些城市很多商戶出現了不同程度的上升。
　　二、在當前宏觀經濟背景下，國家對商業地產應加大信貸支持。
　　首先，應針對各地商業地產發展的具體情況，賦予購房者更合理的首付貸款，并對商業地產購房貸款的年限適當放松，降低商業地產購房貸款利率。再者是應針對商業地產開發提供更多的信貸額度支持，提高評估面貸款比例。
　　目前上海部分銀行最新規定，商用貸款總額不封頂，最高可貸到商用房產評估價的7成，貸款期限一般為10%，貸款利率按照人民銀行規定同檔次的貸款利率執行。如商戶必須位于商業中心的商戶、商圈，并且成交單價必須在銀行評估價以內，否則最高貸款的成數只有6成。此外，中國農業銀行總行對內發文，決定在上海、北京、廣州、深圳、杭州等七個城市穩步開展經營性物業抵押貸款業務。同時，商業地產融資方式也需要及時更新。2008年12月，國務院辦公廳關于當前金融促進經濟發展的若干意見提出，開展房地產投資性試點，拓寬房地產事業融資渠道，穩步推進債券市場和相關金融產品創新，這方面也出臺了具體的操作政策。
　　中國在世界經濟中地位的上升帶來商業地產的長期需求，加快了一些城市的國際化程度的進程，如深圳、上海、北京、天津等城市。與此同時，這些國際化城市對周邊城市也有一定的輻射作用。這種國際化程度的提高和輻射作用必然會引起商業地產的升級，刺激商業地產的投資，提高商業地產的需求潛力。溫總理在博鰲亞洲論壇上表示，中國經濟形勢比預料的要好，具體表現在：
　　1.投資增速加快，消費較快增長，國內需求持續提高。
　　2.結構調整、積極推進、區域發展協調性增強，產業升級較快。
　　3.銀行體系流動性充裕、金融市場平穩運行、市場預期改善。從市場角度來說，伴隨著行業環境的逐步規范，隨著居民消費力的不斷增長，商業地產開發比例將不斷提高，商業地產的發展潛力將不可估量。接下來將要發布的商業地產研究報告，它將針對中國商業地產的發展成就，商業地產的運行特征以及商業地產發展前景預測和展望都會有詳細的分析。
　　因為時間關系，我就不展開講了。有不當之處請大家批評指正。謝謝大家！
　　主持人：感謝肖秘書長精辟的發言。下面請與我們商業地產開發關系最為密切的商家代表中國商業聯合會購物中心專業委員會副主任邢和平先生發言。邢主任講話的主題是：中國零售業發展趨勢。歡迎邢主任！
　　邢和平：中國零售業發展趨勢
　　邢和平：各位領導、各位來賓，大家下午好！我們經過了三十年的改革開放，中國商業的發展已經完成了從傳統商業到現代商業的過渡。可以說，我們的零售業已經開始和世界同步了，從建筑結構上說，我們的購物中心不輸給任何國家。從購買力上，據報道，中國的奢侈品消費已經超過了美國。那么英國奢侈品協會去年的年會專門的一個主題就是研究中國的奢侈品消費的市場。所以說，我們的購買力已經引起了世界的關注。
　　我們的過程經歷了從綜合的百貨商店到專業的賣場，再從百貨店和專業賣場到綜合體和購物中心這樣的一個過程�，F代的購物中心已經脫離了購物的傳統概念，它已經形成了人們的一個休閑、娛樂和社會的活動中心，人們的購物習慣也從到商業街去購物，發展到現在的去購物中心消費。因此，市場對我們的開發和經營的企業都提出了更高的要求，這就是社會資源的整合能力，無論是商品的整合能力還是商戶的整合能力。在商品的整合方面，我們有很多可以借鑒的東西。
　　國外的專業店的品種和面積可以說是成千上萬。為什么說成千上萬呢？因為專業店有上千平方米、有上萬個品種，但是在我們的國內，像這樣的購物中心和這樣的店還很缺乏。所以我們需要學習國外的一些先進的理念和運營的手段。
　　第二，我們需要創新。作為我們的經營者，我們要走自己的路，要在學習的基礎上創新我們自己的經營之道。
　　我國零售業發展到現階段，呈現了新時代的特征�？茖W的發展、技術手段的進步給我們帶來了無限的商機。這無論從建筑規模、運營模式、管理水平都發生了巨大的變化。同時，網上購物已經成為了人們的一個消費渠道。從今天開始，我國3G手機的推廣，網上購物使人更方便地去購買他想買的商品。
　　隨之而來的就是人、財、物的整合。人才從什么地方來？僅僅有以往的商業經驗現在看來是完全不夠的。那么我們需要的是復合型的人才。財政方面，說白了就是資本。我們這個行業希望有更多的資本關注我們商業地產的投資。在物流方面，按照不同的業態的特點，物流的陪送需要更加社會化的服務，所以這些問題都有待于我們去探討和解決，希望我們能夠攜起手來，共同努力。謝謝大家。
　　主持人：謝謝邢主任為商業地產做的全面分析。下面我們有請本次年會的主辦方中國房協商業地產專業委員會主任委員、中國商業地產開發的領軍人物，北京國華置業董事長房超先生發言。房總講話的題目是：商業地產的特征及運營。歡迎房總！
      房超：商業地產的特征及運營
　　房超：大家下午好！很高興有機會和大家溝通一下關于商業地產有關的情況。中國房協商業地產專業委員會做的一件很有意義的事情就是馬上要發布中國商業地產的一個研究報告，這個研究報告就是系統地總結了商業地產的一些特征、規律和趨勢，還有一些典型的案例，還有對未來的一些分析和研究，我相信能夠給有志于從事商業地產和研究商業地產、關注商業地產的各界能夠提供一些參考，這個很快就要發布了，這是一個很系統的報告。
　　那么商業地產現在越來越受到整個社會的關注。尤其最近，政府已經非常地關注商業地產，對于拉動內需，對度過當前的經濟危機，對城市化發展進程到了一個嶄新的階段以后如何提升商業地產的價值，政府非常關注，政策上也會有所調整。我相信商業地產應該恢復它本來應該有的這種價值和地位的時候，因為過去房地產整個行業是大一統的，政府在調整一些房地產的政策上，宏觀調控，還有對待行業性的一般性的研究上都是混在一起的。但是，商業地產和住宅地產還有完全不同的一些規律和特質，這些規律和特質如果用大一統的或者說一般意義的做政策調整會出現一些偏差。本來是對住宅市場的一些調控政策，用在商業地產上，商業地產被調控以后，影響了這個市場的發展，影響了消費，對經濟是不利的�？刂品績r和商業地產的發展是兩個概念，但是由于我們過去對商業地產的價值和地位研究得不夠，所以帶來了很多的問題。
　　房地產行業政府非常關注，我們從最近一年多的交流當中，我們會發現越來越多的地產商正在從事商業地產，以住宅開發為主的開發商，其商業地產的比重在增加，這樣勢必造成對商業地產的規律和特征的研究就變得非常重要。就是行業本身，商業地產本身也應該加強對商業地產規律和特征的研究，因為這畢竟是一個新鮮的行業。
　　剛才講到城市化進程到拉動內需、發展經濟，到行業本身，商業地產都有著非常重要的地位和作用。所以，在這個時候，商業地產專業委員會發布一個商業地產研究報告，關于商業地產研究報告致力于從很多方面，各界人士密切配合，共同推進商業地產健康的發展，是一件很有意義的事情。
　　現在行業在發展商業地產過程中，下一步重點可能要解決的問題，我個人認為就是進一步地把握商業地產的特征和規律，按照商業地產本身的這種規律去研究、開發、運營。因為商業地產它是房地產這個產品里面最復雜的產品，我們通常在習慣上做的地產項目都是工期比較短，急功近利地做。這些做法和商業地產的這種自身的規律是不吻合的。另外，商業地產本身它是做平臺的，而不是最終消費。住宅做完了以后，住宅是最終消費，但是商業地產不是，商業地產做完了以后，是給零售業、服務業做平臺的。所以，在國外發展到比較成熟的階段，商業地產基本上是定性了，基本上是定制化。它在建設之前，已經實際上有了比較確定的經營方，這個確定的經營方不一定都是簽約的，但是它是確定的。比方它給是某個業態的零售業準備的，它即使沒有簽約，將來接盤的時候也不會有太大的問題，因為它有經驗，這個模式已經固化�，F在國內普遍的房地產開發商對商業地產這塊還是比較迷茫，感覺到很困惑。在開發過程當中，受到各方面，特別是社科運營、招商這些問題的困擾，導致了一方面市場上對優質的商業地產是有需求的，(今天我們的會議也來了很多服務業的經營者代表，每一個經營者都在尋找適合自己的地盤)。但是另一方面，很多商鋪空置或者沒有發揮其應有的作用。這就是我們在市場定位的時候，對商業零售業，包括對自身的規劃定位研究得不夠，有點盲目，所以導致了兩個市場不能對接。作為零售業的市場也在尋找合適的地方，發展商也在尋找合適的商鋪趕快入住，這樣一來，對商業地產的發展是非常不利的。所以，下一步我們可能在這方面還要做一些推進和研究，希望給大家提供一些提示性的建議，應該注意什么？商業地產自身的規律是什么？它應該怎么去做？不能簡單的說我是做商業地產，我要做高檔的。市場定位怎么定？需要根據不同的地段、階段、根據開發商實際的駕馭能力，根據各方面的一些客觀因素，來進行市場定位。那么市場定位以后，還需要定向，即到底要實現一個什么樣的商業規劃？做什么樣的業態？是購物中心，還是百貨，還是其他的社區商業？這個你得很好地去定位、定向。
　　比方說，我們知道一些高端品牌，它們自身對商鋪都是有要求的。他們在中國的代表，是根據總部的統一的規劃要求來尋找合適的商鋪。這個規劃要求足有厚厚一本，是很具體的。如果做商業地產開發的人，不去研究他們的需求，不了解他們的厚本，而去盲目地做一些商場，怎么可能把他們吸引進來？這是吸引不進來的。所以，現在出現大量的重復建設，導致大量的商業設施不能很好地發揮它的功效。
　　商業地產是非常大的課題，在國外它是一個非常系統的工程，它不是三言兩語能夠說清楚的。但是這個問題現在擺在我們面前，怎么去解決？需要很多人，也需要很長時間，需要我們不斷地總結和交流經驗，不斷地去提升，然后逐步達到一個非常好的成熟的階段�，F在，我希望無論是零售業還是商業地產的開發者，還是媒體，都要積極地去做一個橋梁和溝通的紐帶。對這種機制、體制多一些了解，然后早一些溝通，多一些溝通，要通過溝通創造更多的合作機會，使這個行業能夠逐步地成熟。
　　借這個機會也感謝大家今天來參會。謝謝各位！
　　主持人：感謝房總，對商業地產的高度認識是房總親身經歷實踐的結晶。謝謝！新浪樂居是我國房地產行業最具影響力的專業網站，長期以來，新浪樂居對中國房地產業協會及中國房地產業協會商業專業委員會進行了全面支持。下面有請本次年會的主辦方領導——新浪樂居總經理羅軍先生致辭，羅總講話的主題是：把握新興媒體發展機遇，實現商業地產行業資源整合。歡迎羅總！
      羅軍：把握新興媒體發展機遇 實現商業地產行業資源整合
　　羅軍：尊敬的肖副秘書長，尊敬的房總，尊敬的各位來賓，下午好！非常有幸有這樣的機會和大家坐在一起。這個題目其實蠻有意思的，商業地產，其實是兩個詞，一個是商業，一個是地產。我們認為，中國是全球最大的消費市場，這點毋庸置疑。所以商業的發展，最近六十年我們看到它的節奏和發展速度是非�？斓摹５禺a行業，雖然面臨短暫的波折，但事實證明，中國房地產行業是一個年輕而古老的行業，而這個行業向前發展，房地產行業有它的特征，商業地產在中國也有它的特征。但是有一個事實，中國是一個走向城市化發展速度非�？斓囊粋�國家，由于城市化發展，由于消費業大量存在，由于地產年輕而古老生命的存在，商業地產可以說是一項偉大的事業，具有廣泛前途和發展的機會。所以，非常高興看到這樣一個協會的組織，這樣一個共同在一起的平臺能夠在北京，今天有這樣的自己的舞臺。
　　另外，我最近在和同事們談一件事。我說一杯水里面加入了糖是什么？那是糖水。那一杯水里面加入了鹽是什么？那是鹽水。但是試問一下，如果一杯水里面加入了互聯網它的結果是什么？沒有一個人知道。但是我們知道互聯網和旅游業結合產生了全球注目的公司攜程，互聯網和商業協同出現了人們關注的阿里巴巴，所以新浪樂居從08年初開始成立，我們要做一件事情，就是將互聯網和房地產結合在一起，那是一個與我們的生命同時存在的事情，是一件值得我們一生去做的事業。
　　最近有一個報告，2009年度第一季度新浪樂居的市場占有率達到了整個中國互聯網房地產傳媒中的第一位。在此也感謝各位的支持和幫助，感謝協會的支持，感謝所有開發商們的共同努力。
　　我想，我們要做什么？我們其實是一個平臺，我們基于的是三者之間。我們背后是消費者，中國這么多億的消費者，我們左邊是開發企業，右邊是商戶�？赡艽蠹也恢�道一些數據，新浪網日點擊量到最近的截止時間是每一天超過13億次。所以如果你是房地產行業開發企業，如果你的商戶希望和你的消費者或者彼此之間有更好的接觸和了解、溝通，新浪會成為你很好的平臺。并且作為我們來說，我們致力于這個行業，我們希望中國這樣一個年輕而古老的房地產行業，能走得更好，我們希望中國消費者對商業的訴求能得到滿足。
　　新浪樂居非常感謝主辦方、感謝房協、感謝專業機構給我們這個機會，也感謝給我們未來的機會能夠為在座的開發企業，能夠為在座的各位房地產行業的同仁們，更能夠為中國的百姓大眾做到我們一些應盡的微薄的力量。再次感謝！
　　主持人 蔡云：感謝羅總。羅總對商業地產的理解，反映出媒體與房地產的有效結合。謝謝。
　　下面進入專業論壇。有請Autodesk中國區工程建設行業銷售總監李紹建先生進行產品宣講，題目是：BIM-商業地產項目開發運營的“DNA” 。歡迎李總！
　   李紹建：BIM-商業地產項目開發運營的DNA
　　李紹建：Autodesk公司我想可能對在座各位領導、嘉賓，包括各位參與會議的與會者來講可能都很新的。大家會很奇怪，為什么一個軟件公司會出現在商業地產年會這樣的專業論壇上面？我想，我花很短的時間跟大家介紹我們是干什么的，我也再花很短的時間跟大家講我們怎么看到跟商業地產相關的部分，作為專業軟件的供應商，我們該從哪里發展。
　　我簡單介紹一下Autodesk公司，它是全球最大的二維和三維設計軟件的供應商。大家平常沒有感覺到，其實在我們生活當中，設計是無處不在的，這些圖片，小到我們用的每一個日常用品，大到我們居住的樓宇，到我們出行的道路。可以毫不夸張地講，這些設計讓我們人類的生活，讓我們的學習、工作更加有創意，更加有效率，更加的安全、更加的舒適和便利，同時還很重要的是更加具有可持續性。
　　我想，大家可能沒有意識到，我們在座的每一位在每一天生活中接觸到的電腦，以及我們開會的酒店，到我們出行的道路，幾乎每一樣東西在它的設計和建設方面，以及方案設計階段，都是用Autodesk的文件實現的。同時你們看的每一個好萊塢的大片，每一個非常有趣的網上游戲和每一個非常好看的廣告都是用Autodesk軟件去實現的。我們作為軟件供應商其實是無處不在的。我們的客戶遍布到各個領域，涉及到人們生活、工作和學習的每一方面的每個部分，但是我們最主要的部分就是在設計。
　　具體到工程建設方面，我們有一個非常寬泛的概念。說到商業地產，剛才各位領導談到大家比較關注產業政策、資金和運營，但是它的核心還是一個地產項目。如果是地產項目，它不會永遠停留在我們的腦子里，不會永遠停留在未來的圖形當中，它一定通過設計和建設的階段，最后變成實實在在的物理存在，而這樣物理存在的過程就是一個工程建設的過程。無論我們怎么去想，我們無論從國家層面定位它，還是一樣，我們要把它變成一個實實在在，在我們的地表上存在的這樣一個建筑群或者更綜合的形態。
　　同樣的話，在這些方面我們面臨所有的挑戰，全球化的挑戰。全球化意味著人員，意味著項目，意味著資金，意味著我們經營模式的相互交流。我們中國人走出去，到世界各地，同樣世界各地更新的東西也在進入中國。同樣在地產方面，這種挑戰所帶來的沖擊也是不言而喻的。
　　城市化和人口增長，尤其在中國，在全球一樣面對人類不斷的向外部去尋找我們更需求的生活空間，不斷尋求更舒適的地方，更便利的地方。我們人口不斷地增長，我們面臨不斷發展經濟，提高我們生活水平的一個必然過程。同樣，自然資源和氣侯的影響也是我們不容忽視的。大家應該對去年的5.12地震應該記憶猶新，包括我們去年的雪災，我們經歷了很多。
　　同時，自然資源是有限的，我們只有一個地球。隨著我們不斷擴展我們生存的空間，我們面對的是一個有限的資源環境，那我們怎么讓我們的環境，大到我們的社區、社會甚至全球，我們怎么樣不斷地可持續在這個唯一星球上持續地生存下去，為我們下一代去考慮。
　　在中國過去三十年的改革開放當中，全球化的進程不言而喻。全球化人口增長在中國面臨著大量農村人口進入城市，所帶來的對我們的基礎設施，對我們的居住，對我們的社區環境，對我們的醫療教育衛生等等所有方面，這些所有一切支持這樣的變化，必須有大量的工程項目在支撐他，包括商業地產，因為他主要去買那些支撐自己生活生存的東西。
　　資源枯竭對中國，一個這樣的人口大國，問題非常嚴重。因為我們的國土是有限的，我們的自然資源其實是不平衡的。在過去十年當中，最后經濟的快速發展，我們環境的惡化和我們資源的枯竭，我們大家每個人都能夠感同身受。所以這些挑戰都是我們面臨的。
　　在這個過程當中，工程建筑行業是非常具體的過程。我們把我們自己的定位，從歐洲角度來講，看我們怎么去幫到我們每一位在這個行業當中，無論從業主、施工方、運營管理方、使用者怎么去更好地體驗這樣一個完整的過程。
　　我們Autodesk在工程建設行業建立信息模型，還有讓他感受到非常具體的價值，讓業主單位創意這樣概念的時候，他的創意設計能夠具體得到實現。能夠讓我們設計方更快地提出這樣的方案，提交給業主方去考慮，能夠讓我們在施工過程當中更好地減少它的施工錯誤，降低施工錯誤的成本，包括工期、材料等等。同時，在交付以后，讓我們的運營管理單位能夠完整地知道整個項目從頭開始到現在的所有信息模型能夠有效地進行管理。麥當勞在全世界所有的新的門店，所有的選址等方面都在選擇我們這里做設計。
　　大家如果有做過工程施工的經驗的話，都很清楚，以前所有的圖紙都是二維的。可是現在，我們有一個新的概念，我們整合業主的單位和開發商都能意識到在具體設計當中，完整的項目建設過程，我們以前業主招標的時候更多是很漂亮的渲染，但是這個渲染并不意味著真實的項目建成之后就是這樣的。如果我們更完美地結合在一起的時候，可以看到這個使你的項目當中每一個真實的管道的分布和它這樣的分配，在建設當中，大家有經驗的話，這樣可以使你的項目大大地上升。
　　從我們開發商到業主開始，一直到我們的建筑的土木結構部分，涉及工程師，一直到施工方，再回到業主和經營管理單位的時候，我們有一整套的平臺，大家基于這樣的平臺可以做協同，做動態的分析。這樣一種最直接的技術的應用和流程的應用，可以真正讓我們所有的項目從創意階段到交付階段，它可以不斷隨著我們需求的發展而變化。
　　設計可視化。大家非常清楚，每個樓體當中都有非常具體的一些東西。還有仿真的部分，除了三維之外，大家還知道建設最大的特點，一旦這個項目開工以后，我們可以讓所有項目參與方都動態地知道在這個項目建成之后，它的每個部分是如何組合在一起的，包括我們的施工方。因為時間的關系，我就不具體去展示每一個部分了。
　　當然，我們還有可持續性的設計，我們是不是有更多的自然光，減少在房間里的電光，這也是節約能源。我們給大家一個數據，在北美，可能大家沒有想到，一個建筑物本身所散發的能源的消耗占到整個社會的能源消耗的70%。所以一個建筑物本身是否節能，是否環保，對我們建設可持續性社會非常關鍵。當然這里涉及到是不是能夠用更安全的設計、經濟的設計實現我們的想法，減少整個建筑的周期。當然，它是不是抗震，是不是能夠可擴展性，是不是特別安全？當一個災害發生的時候，這里的人流是不是能夠很好的疏散？這里我們需要一個系統幫助我們體驗，在這個項目建設之后，所有的這些體驗，日照、采光、熱能、結構可靠性、人流疏散等等這些都是在我們現在傳統的，或者目前大家在普遍使用的工程建筑當中的流程是不能達到這樣的目標的。從Autodesk的角度，我們也給大家提供了這樣一個技術手段去幫助大家實現，這也是為什么作為一個專業軟件公司我們會對商業地產專業委員會的組織我們非常感興趣，我們也主動的加入進來，希望打造我們在技術方面對行業當中的一些認識和理解，能夠通過我們的活動，通過商業地產這個平臺能夠影響到我們參與到整個生命周期當中的方方面面和每個環節。
　　這里，因為時間關系，我就不一一介紹了。這個左邊的圖，是Autodesk在美國的一個總部，這個建筑物獲得了美國最嚴格的節能和可持續性設計的最高獎，它已經建成并投入使用。第二個，它獲得了美國建筑師協會2008年全球項目設計和項目交付的最高獎。這是我們利用自己的理念，結合我們的設計師、建筑師、施工方和運營管理單位一起得到的結果。
　　另外，是香港地鐵。香港地鐵每天承載400萬的人流量，他們用我們的技術去構建了一個完整的從軌道運營到地鐵站的數據流程，它可以在所有項目改造之前知道改造會帶來多少人流的變化，帶來多少對環境的影響，多少對車次的調整，他們已經在新的項目調整當中全部要求用Autodesk的技術，要求所有參與方都給他們提供這樣的數據模型。
　　我希望借這個的機會宣傳Autodesk在運營管理中的概念，希望大家在未來評估自己項目的時候，能夠在這些方面考慮是不是讓項目更有效率。給大家創造更多的效率，就是為我們的社會創造更多的物質價值和社會價值。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝李紹建先生的專業發言。我們中國房協商業地產專業委員會力圖引導我們的開發企業進行產品升級換代，科學運營，提高效益，提高商業地產的專業性是我們的本質所在。下面有請中國建筑北京設計院總建筑師、副院長董少宇先生發言。
      董少宇：商業地產開發運營仿真（BIM）設計技術運用
　　董少宇：中國的商業地產起步較晚、現在還處于不成熟的初級發展階段。由于開發企業的背景不同，融資能力不同，政府的管理權限和職責劃分的不同和對市場的認知水平不同，導致目前對商業地產項目可持續發展問題存在比較明顯的忽視現象。
　　一個是習慣于以出售住宅賺取利潤的開發商基本沒有對自持物業可持續發展的經驗。再一個，目前商業地產重點問題一個是招商，一個是融資。再一個就是運營商對物業條件的要求，大多只從自我需要的角度考慮，很少能從物業整體合理性方面考慮問題，這些問題在商業綜合體開發和運營當中非常突出。
　　商業地產項目設計、建設、運營技術復雜、綜合性強、難度大。但目前中國缺少有經驗的專業人才，也缺少跨領域、跨學科的復合型人才、更缺少對商業地產項目可持續發展的足夠和切實有效的研究。
　　政府管理職能的條塊劃分不僅是導致出現上述人才短缺的原因之一，也是造成忽視商業物業可持續發展的重要原因之一。
　　在商業地產專業委員會的領導下，我們進行了一些初步的研究，提出了一些解決辦法。我們利用研究的課題，目前我們做了一些相應的工作。采用的手段就是剛才已經講過了，開展上述的相關研究或者改善當前商業地產開發運營的方式，需要有一定的先進技術的支持。建筑信息模型，簡稱BIM技術，可以作為一種新的可選擇的三維設計技術應用于商業地產項目中。
　　這個工程簡單給大家介紹一下。
　　這個圖是BIM技術做了一個三維的信息模型，因為時間原因，不做更深入的匯報。在這上面，你用任何一個地方點它，就可以獲得這個地方所有的相關信息，包括設計、施工過程等任何過程的信息。相當于我們把一個商業地產的項目，當成一個人的形象的全過程，把每一位置等所有的信息都可以隨時得到。
　　我們做的北京萬達廣場在建設當中并沒有使用這個技術，現在我們做一個研究，做一個模型依托開發的技術研究的模型。也就是說，將來如果要是應用這個技術的話，在建設完成之前，在設計的時候，就可以看到每個房間具體的每個位置所有的包括機電設備的全部信息。在應用當中點到某個部位，那個部位相應的設計圖紙，包括所有工程的信息都可以得到。
　　那么，在這個研究當中，涉及到用BIM這個技術大概有這么四個方面給大家做些匯報： 一是商業業態組合設計與仿真物業招商；二是二維與三維設計互動；三是仿真施工組織與工程量核定；四是物業仿真運營與維護。
　　這個是整個所有業態組合的一個過程。在這里，通過BIM技術，可以對業態的組合和相應的策劃進行研究，這樣的話，在項目實際策劃當中，就可以通過一個非常仿真的實際效果來研究整個業態將來在運營和使用當中的一些存在和需要注意的問題。
　　這個技術，一個是做三維的業態展示，同時還可以擴展前期的招商模式。
　　二維到三維的設計互動就不做更多的介紹。這個是所有門窗表的統計，這個是在整個施工當中可以提供全部的材料鏈，對降低施工成本起到很多的效果。
　　這個是做了一個施工組織與管理的一個設計。這個是整個的模擬萬達廣場建設過程，三維的施工加上進度計劃，通過這個，可以把這個項目的全部，從設計、施工建設過程當中全部的信息反映出來。
　　這個就是我們在做商業綜合體的時候遇到的一個最大問題，就是管線綜合問題。管線綜合很難找到錯誤點，通過這個，可以獲得所有錯誤的點，這樣的話，可以增加施工的速度。
　　BIM技術自身還有進一步完善和促進的必要，你可以把這個技術理解為一種流程或者是一種概念，同時它也算是一種平臺，在這個平臺上進行其他方面的研究提供了很好的技術支持。當然，因為這種技術要改變現有的技術環境，需要培訓相關的技術人員，同時要有一定的資金投入，特別要改變的就是現實的設計觀念。
　　我的介紹就到這里。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：謝謝。金融機構時刻關心商業地產的開發，而我們的開發企業也需要融資模式的多元化。下面，有請嘉實基金鄭沂博士發言。鄭博士演講的題目是：REITs在中國的進展及其對開發商的意義。有請。
      鄭沂：REITs在中國的進展及其對開發商的意義
　　鄭沂：各位來賓，下午好！今天非常有幸在這里就REITs的一些事情跟大家進行交流。從去年12月3日以來，國務院已經多次提到要在中國推進REITs，要為中國房地產行業提供金融創新融資的渠道。今年以來，各種媒體也對REITs的報道非常多，有正面、也有負面的。我也經常碰到一些開發商，房地產行業的朋友，問我REITs到底對開發商有什么意義？今天我就此跟大家進行一些交流。
　　REITs推出來首先必須要有一個“天時”�，F在應該說我們中國是最好的一個時機。第一，REITs是對房地產市場的支持。
　　在美國，1960年REITs就有了，但是真正的全球REITs發展是在1990年之后才開始發展起來的。為什么發展？就是因為1980年以后，當時美國房地產泡沫破滅，REITs才發展起來。為什么說在熊市的時候，REITs才能推出來？因為REITs的估值是基于現金流，是基于它產生的內在價值。在牛市的時候，房地產怎么估值的？一般來說都是按照未來增長的預期，按照市場比較好的估價，所以在牛市的時候，價格經常會嚴重偏離內在的價值。但是在熊市的時候，大家的心態才回歸到現實的理性。
　　REITs實際上是房地產證券化的產品，它讓投資者來投資，來經營市場，來買。那么經營市場，如果資本市場大家期望收益率很高的時候，那么從房地產收益的估值就很低。反過來在熊市也一樣，在熊市的時候，賺錢的機會多了，投資者也趨向一個平衡，大家看重的是穩定和可持續的收益。所以，從房地產，再從資本市場，趨向了一個可接受的空間，這個才是REITs推出來的契機。
　　當然，在我們中國最關鍵的是什么？關鍵是政策支持。從去年12月以來，一個月之內，國務院就有三次的促進經濟的管理辦法提到了REITs，今年在一些場合也都有提出來。而且中國的REITs，其實準備了很長時間，從05、06年相關的一些監管機構，相關的一些金融機構其實一直在做REITs的法規、架構等一些準備，到目前為止，基本上已經有一些雛形。
　　簡單介紹一下REITs。因為在座各位有很多其實在商業房地產領域做了很久，對REITs蠻有研究的。REITs實際上是分為兩大類，一個是證監會體系的REITs，一個是銀監會體系的REITs。證監會的REITs更多是權益性的REITs，它可以在交易所市場來流通，銀監會的REITs更多是債務，由信托公司主導，是一些大的機構來投資的。目前，無論從最高層的監管機構，還是金融機構，還是房地產商，現在各自有各自的挑戰，各有利弊。
　　在REITs里面，有幾方面的參與者。一方面的參與者是基金管理人，其實還有非常重要的參與者就是資產提供人，我們也把它叫REITs的發起人。在中國，根據中國現行的金融體制的要求，可能我們是兩塊會有合作來推這一塊的東西。
　　REITs到底對我們開發商，對我們資產提供人有什么意義？
　　大家經�？吹降木褪荝EITs為我們整個商業化地產行業提供一個融資的渠道，其實這僅僅是一個直接意義。人們說我們可以把REITs賣掉，搞資產變現。為什么要變現呢？很多業主會問，很多開發商說我的資產拿在手里面很好。這個從企業發展來說，什么樣的資產適合上REITs？成熟的資產。什么是成熟的資產？就是它的現金流已經很穩定，就是承載估值非�？斓馁Y產。
　　一個公司，大家都知道，我們的總資產、總資金是有一定限制的。當你把大量資產壓在一個低成本的資產下，你再投高成長性的資產的資金，資產就會少，機會也會少。所以，在熊市的時候，在我們現在的這種機會的時候，其實很多的成熟商業地產如果把它變現，把這個資金套出來，可以投到更多一些高成長的機會中。在中國市場，外資對中國市場到底怎么看？其實最關注、最熱衷于中國的房地產市場，現在是香港的開發商。以李嘉誠為代表，他們去年做了一件什么事情？他把手頭的成熟物業賣掉，賣掉之后，去開發用地。因為拿土地是一個好的機會，而且有很多的政策優惠。
　　第二，在熊市里面，在香港經過好多次房地產周期，房地產是一個典型的周期，不可能連續二十年、三十年增長，肯定要經過高增，也要經過低谷。
　　REITs是成熟物業的最有效率的融資途徑。REITs的定價高于私募基金及公司上市，資產提供人可選擇繼續持有部分REITs股票、享受二級市場增值。
　　其實，對我們開發商來說，REITs的直接意義其實遠遠比不上現實意義。直接意義就是直接套現。但是大家知道，中國的REITs第一批出來，直接能夠融資是有限的。它的重大意義在于間接意義。大家知道，我們商業地產在銀行的融資或者它的私募股權融資都非常困難，跟住宅相比，在我們的牛市，甚至熊市的時候，提到住宅開發，它的融資比例和商業地產的銀行貸款的比例，其實銀行的意愿會差得非常遠。私募股權在國外的房地產領域投資，絕大多數投的是商業地產。但是在我們中國，它更愿意投的是住宅。其實REITs的真正意義就是在一個退出的渠道，無論是對我們的貸款人，無論是對我們的股權投資人。
　　我們商業地產行業的模式，這么多年，大家都是被動參與。也有主動的參與，但更多的參照香港模式。比如說一些住宅，開發完就賣掉，或者寫字樓一部分散賣，剩下一部分放在手里，這是典型的香港方式。這時模式所需要的時間是很漫長的，而且對開發商資金的壓力也是很大的。
　　現在應該有一個更好的模式就是美國模式。美國商業房地產商，它們走的并不是像香港那樣，做一部分開發，然后趕快賣掉，而是把經營給打通了，在做商業地產的時候，都有相應的業務在配套。在中國目前最典型的一個案例,或者說一個榜樣，就是從新加坡引入的凱德模式。凱德早期是純粹的開發商，后來把手里很多的優良資產不斷推到REITs里面，它把REITs通道打通，在那些環節可以做私募基金，從房地產開發商變成一個基金管理人。在這種模式里面，其實才適合我們商業地產實際的發展。
　　下面，就是談我們經常遇到的一些問題。
　　第一個問題就是到底什么樣的資產適合REITs上市？
　　1.成熟資產。
　　成熟資產的定義是什么？目前我們從監管層了解到一個初步的想法，就是希望經營在三年以上的資產能上REITs。
　　2.法務權屬清晰、無重大瑕疵、無散售小業主。
　　第二個問題就是對REITs的估值。
　　REITs的估值是基于現金流的估值，它一定是基于你的租金能產生多大的收益，我這個房地產才值多少錢。它是按租金收益加上各種費用，以可分配現金流除以資本市場需求分紅率。資本市場需求分紅率等于10年期國債加上150-250bp。
　　第三個問題，為什么按現金流算帳要低于心理預期？
　　1.這個資產是否已經孵化完成(成熟)？
　　2.彎路的學費。(主力店的長期固定租金合同)其實中國房地產走了才12年，商業地產的路程更短。商業地產到底要走哪條路？實際上從06、07年之后，大家對商業模式的認識才進入了正軌。
　　3.回顧初衷(酒店不賺錢為什么有人投)。
　　4.房地產稅負(持有環節、過戶環節)。
　　下面，簡單介紹一下嘉實基金。
　　嘉實基金最主要是做證券投資基金，在06年我們是全國第一家管理資產過千億的基金公司，08年底我們資產接近兩千億，在全國排第二位。我們在中國的REITs應該是走得比較早，也是很積極的。05年，我們即向證監會以及相關政府建議開展國內REITs，是證監會REITs專家小組主要成員之一。其次，我們嘉實在資本市場擁有卓越的品牌和強大的融資渠道：具有銀行、券商、交易所系統、自建網絡、網上交易電子商務的全方位融資渠道，有建1000萬戶的投資人基礎，曾經創造過一天發行超過400億元公募基金的世界紀錄
　　謝謝大家！
　　主持人 蔡云：感謝鄭博士。為了適應商業地產開發的要求，中國房協金融專業委員會準備于今年7月31日召開房地產投資信托基金的發展論壇，希望大家關注。
      主持人 蔡云：接下來，進入本次會議的最重要的環節——《2009年中國商業地產研究報告》的發布。本報告在主任委員房超先生的帶領下，在住房和城鄉建設部、第一太平戴維斯、漢博顧問、新浪樂居、樓市傳媒等專業團隊的共同努力下生成。下面，有請相關成員介紹本報告的內容。
　　首先由住房和城鄉建設部政策研究中心處長、研究員文林峰女士發布總報告。
　　文林峰：各位嘉賓，大家好！今天非常高興有這個機會代表商業地產市場研究總報告的課題組來向大家匯報我們的初步研究成果。因為這個課題做的時間很短，又受到我們研究領域知識的局限，只是一些初步的成果。剛才各位嘉賓的深入探討后，我們也會在未來的報告修改完善中吸納進來。
　　研究商業地產離不開整個的社會經濟環境背景，離不開房地產業的大的環境背景。當前國際經濟金融形勢變幻莫測，國內雖然出臺了一系列刺激經濟的政策，但是未來的走勢如何還很難判斷。我們前兩天參加國家統計局對經濟形勢的分析會，當前的國民經濟形勢確實處在非常微妙的地步，很多實體經濟下滑。在這個大背景環境下，研究商業地產，如何得出正確的判斷也是很關鍵的問題。
　　我們得出的報告結論是，隨著中國經濟未來的持續穩定的發展，隨著商業地產需求潛力的無限擴大，商業地產的發展前景是非常美好的。但是當前所處的環境和當前商業地產存在的一些問題還是非常緊迫和嚴峻的。
　　具體來說，這個報告分成幾個部分。大家拿到的版本是一個簡寫版，里面沒有包括發展歷程和相關的數據內容。我們這個報告分為六個部分。
　　第一、商業地產的概念界定與分類。大家知道，商業地產雖然起步比較晚，但是發展勢頭還是非�？斓�。那么對商業地產的界定眾說紛紜，我們力圖在這個報告里面，把商業地產的概念界定清楚。
　　第二、商業地產的發展背景。包括國際背景、國內的社會經濟背景和房地產行業的發展背景。
　　第三、當前商業地產發展的狀況分析。
　　第四、商業地產運行特征及對商業地產發展這幾十年來的評價。
　　第五、商業地產的發展成就總結。
　　第六、未來中國商業地產進行前景預測和展望。
　　主要從這六個方面進行分析。
　　第一部分 商業地產的概念界定和分類
　　商業地產應該是一個非常廣泛的一個概念，凡是跟經營有關的都應該叫商業地產，包括零售物業、出租型公寓、寫字樓。但是，我們這個報告并沒有包括廣義的商業地產，而是界定在一個非常明確的范圍內——作為商業用途的房地產物業。包括各種零售、餐飲、娛樂、健身服務、休閑、旅游等經營用途的房地產形式。寫字樓雖然是商業地產的范疇，但是我們在第一個商業地產研究報告里面并沒有包括寫字樓這部分，未來我們在深入研究這部分會把寫字樓囊括進來。所以我們本報告研究的商業地產并不包括寫字樓這個領域。
　　第二部分 商業地產發展的宏觀背景
　　1.國際的社會經濟發展背景。前面已經說到次貸危機引起了全球的金融海嘯，什么時候能夠回轉？這個形式很難判斷，不管是兩年，還是五年。那么，這個國際背景是很難預測的。這個大的國際背景，對我們國家的商業地產影響也非常巨大。表現在對中國的投資減少，對中國的商業地產需求減少，影響我們整個商業地產的需求量和發展。
　　2.國內的社會經濟發展背景。
　　從全社會的社會經濟發展情況來看，我們知道08年GDP增長達到了9%，也是處在全世界的最高水平。進入09年第一季度，雖然全球經濟一直低迷，但是中國的GDP依然保持在6.1%的速度。同時我們全社會的固定資產投資增速也是依然保持了20%的增長，房地產投資保持在20.9%的增長速度。我們說房地產投資在整個城市社會經濟發展中起到了非常重要的作用。08年初的時候，一直處在通脹的形式下，到2008年下半年一直到今年的第一季度，又出現了嚴重的通縮形勢。2008年CIP漲幅的5.9%，而房地產價格指數，也依然保持了6.5%的漲幅。
　　社會結構、經濟結構調整進一步的加大，包括我們三大產業結構的調整。第三產業的比例逐漸的增加，也包括鋼鐵、建材等一些重大行業結構重組，結構升級，進一步完善、進一步增強。這方面都會帶來我們房地產的發展、商業地產的發展契機。同時，在國民經濟持續穩定增長的大背景下，人民生活水平不斷提高，民生事業不斷加強，08年不管是城鎮人均可支配收入，還是農村人均純收入都平均增長8%左右，這個數字也是非常喜人的。我們注意到，08年政府4萬億的救市計劃中，對住房保障，包括廉租用房等總共投機接近上萬億。說明國家對民生事業，特別是保障事業越來越重視。
　　接下來我們從以下幾個方面來看一看2008年房地產市場的發展情況。
　　第一個判斷，房地產市場總體上由過熱轉向理性回調。就是從07年和08年上半年的過熱增長，實際上08年下半年已經處于理性回調階段，當然我們后面有些圖表。到09年第一季度的時候，有一些指標又有一些上升的表現，出現了回暖的跡象。
　　第二個判斷就是房地產投資大幅度回落。這個前面說到，我們雖然保持了20%增長速度，但是跟過去30%、40%的增長速度相比，降幅還是比較明顯的。特別是在08年的時候，我們上半年增長速度超過了30%，下半年是不到20%，平均下來20%，增長速度回落的表現比較明顯的。
　　第三個指標是土地市場的交易與開發，包括竣工面積均大幅度的減少。這個指標可以看出來，我們的從業人員開發企業對市場并不樂觀，所以土地流拍的現象比較明顯，土地開發面積下降了5.6%，竣工面積下降了3.5%，各項指標都呈下降的趨勢。我們在一些城市調研的時候也發現了這個問題，是比較突出的。比如說廈門市07年的時候，土地出讓金是300億，到08年的時候50億，到09年第一季度的時候只有300萬，大部分處于流拍的狀況。
　　第四個特點是房地產市場需求盤整幅度較大。08年在房地產市場上表現最突出的就是銷售面積的大幅度滑落，它的下降達到了19.7%。
　　第五個指標是地方經濟受到較大影響，各級政府積極出臺一些積極政策。去年一年以來，很多城市出臺了減稅、貼息、鼓勵購房的一些相關的政策。
　　最后一方面是住房保障力度加大，投入也在大幅度增加。08年經濟適用房的投資額比上年增長了17%，廉租用房投入增長快速，是上年的3.7倍。
　　我們可以從一些圖表可以看到今年的一些變化情況。在09年第一季度的時候，各項指標有一些回暖的跡象，房地產開發投資額比上年略有增長，銷售價格指數也是在今年的第一季度也已經是上揚的趨勢。(現場PPT演示)
　　從剛才幾個圖表中可以得出來，09年第一季度房地產綜合的這種市場形式應該是一個止跌起穩的態勢，我們并不認為已經是春暖花開，已經走出低谷，它只是過去積攢的消費群體在今年初的時候，呈現了集中釋放。但是未來的走勢如何依然不容樂觀。我們前面說到，房地產的發展肯定跟國民經濟大的環境背景是相協調的，在國民經濟的整體實體經濟沒有得到根本好轉的情況下，我們房地產行業很難一枝獨秀的復蘇。
　　另外一個特征表現就是房地產開發企業融資渠道不斷擴大，資金矛盾相對減弱。這是從開發企業資金來源構成上進行分析，得出的這個結論。在08年的時候，一改過去的以個人購房預定金的形式為主占40%，而且以其他的融資方式成為一個主流。還有一個利好的形式就是第一季度商品房的空置率出現下降。
　　第三部分，商業地產08年的發展狀況
　　總體來看，2008年商業地產發展跟房地產一樣走了一個相同的發展軌跡，也是由熱變冷的發展軌跡。我們前面說到，受世界經濟危機的影響，商業的需求量大幅度下降，對商業地產開發上來說，這一年面臨的最大的困境就是資金緊張、銷售不暢，開發商面臨新一輪的重組和洗牌。一些地區出現供大于求的突出矛盾，但一些區位、價格、質量較好的商業地產項目依然發展強勁。從長期發展趨勢來看，中國的經濟持續穩定增長，商業地產潛在需求依然巨大，發展空間及前景良好。關鍵是從業企業要轉變理念，適應新形勢的變化，在競爭與困境中求得生存與發展。
　　從商業地產的供給來分析，可以看到竣工面積一直是處在一個負增長。首先說新開工面積，在07年的影響下，08年出現了大幅度的集中開工，但是到年底的時候已經接近百分之零了。下面是銷售面積，這個指標是最不容樂觀的，基本上都是在負增長，最低潮的是負20%，平均在負15%左右。銷售額同樣是大幅度的負增長。
　　我們看到的這是商業地產的價格，不管是銷售價格還是租賃價格指數也都是負增長。
　　第四部分 2008年商業地產運行特征的總結
　　第一個特征是持有型物業明顯增加。這個前面嘉賓也有提過，一種是被動型的，賣不出去，必然就要持有。另一種是主動型的，我們這里談到的是主動型的持有型物業明顯增加。隨著我們商業地產運營商逐漸的成熟，資金實力越來越強大，讓它們逐步轉向經營理念，通過持有型物業來進行融資，統一的科學的市場定位來發展項目。
　　第二個特征是二三線城市成為投資熱點。08年的時候，我們看到很多地產運營商、投資商把投資重點轉向了二三線城市，那也是一線城市供應量過大，要在二三線城市尋找新的發展機會。
　　第三個特征是商業企業和地產開發商強強聯手，這也是我們今天與會代表集中體現出來的。我們在座的有商業地產開發商，有大的零售企業，這個勢頭也非常明顯。
　　第四個特征是外商投資加大，投資方式多樣化。隨著我們宏觀調控不斷的緊縮、嚴峻，商業地產開發企業主動走出去尋找一些投資伙伴，同時國際國內的一些大金融投資機構也主動跟商業地產開發企業合作。所以從資金來源來看這個特征是非常明顯的，也是投資方式來源的多樣化。并不是過去完全是投資型的，而是投資機構和商業地產運營商的深入合作越來越明顯。
　　第五個特征，大種型城市多中心、商業多中心趨勢明顯。
　　第五部分 中國商業地產的發展成就
　　我們總結在商業地產快速發展中，對國民經濟的發展起了重要的貢獻，包括拉動經濟、帶動相關產業的發展，促進就業的增長等方面。這方面也是成就非常突出。跟報告相一致的內容我就不多說了，包括我們的運營主體、發展壯大，商業地產業態與國際同步發展，我們大的地產運營商已經跟國際接軌，還有商業地產發展促進了消費結構的升級。
　　第六部分 商業地產發展中存在的主要問題
　　1.部分地區商業地產運營效果欠佳。
　　2.商業地產融資渠道依然單一。
　　3.部分地區商業地產供應量過大、忖量增加。
　　4.商業地產發展缺乏科學的規劃引導。
　　5.商業地產業態雷同現象突出。
　　6.商業地產的管理運營水平有待提高。
　　7.商業地產項目對交通環境重視不夠。
　　最后一個方面，是我們對商業地產發展的前景進行的預測和展望。
　　我們前面強調，商業地產的發展離不開房地產的發展，離不開國民經濟大的發展背景。我們中國經濟的持續穩定增長，城市化的快速增長，以及人均可支配收入的增長等等各個方面的因素都會導致我們房地產的發展前景良好，商業地產的需求巨大。從開發投資額占GDP比重來看，確實商業地產行業也是新興的行業，十幾年的發展機會，商業地產還滯后于房地產的發展速度。
　　對商業地產發展前景，我們有以下幾個方面的總結：
　　1.服務業的繁榮推動商業地產的發展。
　　2.融資模式的多元化將為商業地產開發提供資金保障。
　　3.信息技術、互聯網技術在商業地產開發中將發揮重要作用。
　　4.商業地產開發企業自身水平不斷提高，促進產業升級。
　　最后想強調一點，中國的商業地產應該說起步較晚，但是發展迅速。一些實力雄厚的房地產開發企業、商業地產開發企業，市場份額越來越大，一些優秀的商業地產項目已經成為我們整個商業地產的先鋒。隨著未來世界經濟的發展，我們非常樂觀的判斷商業地產需求潛力依然是巨大的，中國的商業地產明天會更好！謝謝！
　　主持人：謝謝。這一部分是我們這個報告最精華的地方，所以我們占的篇幅比較大。下面，由第一太平戴維斯徐偉成總經理介紹研究報告的第二部分，中國重點城市商業地產市場的研究。
      徐偉成：中國重點城市商業地產市場研究
　　徐偉成：各位領導，各位在場的嘉賓，各位朋友，下午好！第一太平戴維斯非常容幸有機會為中國房協商業地產專業委員會，結合咱們的專家、顧問，做一個中國商業地產研究報告。
　　我們商業地產的報告內容其實并不代表著其他寫字樓地產、酒店，我們是以零售地產為主。包括傳統的百貨公司，新興的購物中心等等不同的物業，確實為我們中國的老百姓、包括在座的各位朋友帶來了非常高的購物的便利。我們研究商業地產，一個是研究消費力的研究，一個是打造它的吸引力。前提還是要把商業地產的行業本質，成功商業地產項目開發本質吃透。
　　今天在場有很多不同的開發商，包括我們的同行，所以今天很高興有機會在這里跟大家交流一下我們對城市商業地產發展研究的一些解析。我先要聲明一點，如果大家希望這份商業地產報告能夠馬上決策，我們在天津、成都、上海到底投不投資商業地產，我們不能馬上告訴你們答案。這個報告里面更多是對城市商業地產，包括人均可支配收入等方方面面，為大家建立更多多維度視角的投資、招商引資等方面的參加。2008年我們發現有不同的購物中心加入我們市場，我們會把一些認為比較有趣的重點的成果跟大家講。
　　08年北京16個新入市中高端商業項目，共帶來99萬平方米商業面積，大量供應導致中高端購物中心平均入住率降低；多層級的商業經營系統，新興區域的項目可能以較低的租金吸引更多的商家，而傳統商業區的成熟項目的租金仍將保持在較高的水平，從而形成租金的兩極分化。
　　天津商業地產市場研究總結：08年底，天津優質商業物業新增供應量為12.8萬平方米，總存量達到158萬平方米，以百貨商場為主，優質商鋪的租金較為平穩。城市持續升級，和記黃埔、仁恒、恒隆等指明開發商的進入，將推動天津商業、消費環境將進一步升級。
　　沈陽商業地產市場研究總結：02—08年一直保持在穩定增長的上升中；09—2010年由于金融危機造成不良影響，國內外指明投資商均取地待建；未來供應項目受政府規劃因素影響，大部分集中分布在成熟商圈，以綜合體中的中高端購物中心為主。
　　杭州商業地產市場研究總結：杭州國民經濟高位穩定運行，市場結構處于轉型升級階段；市區商業面積基本按照年均25%的速度增長，各類大型商業總建筑面積約為185萬平方米；奢侈品消費表現突出，受到國際品牌的沖擊，購物中心類新興商業產品逐漸發展。
　　廣州商業地產市場研究總結：廣州經濟連續十年保持兩位數增速，經濟總量居全國第三；商業零售市場被持續看好，本土及外資零售品牌仍將在廣州繼續擴張；至2008年底，現有主要商場累計供應面積達149.1萬平方米，未來4年大型零售商業新供應累計約200萬平方米，是目前存量的1.3倍。
　　成都商業地產市場研究總結：目前成都市零售商業網點主要密布在二環路以內，預計到2010年新增商業供應量將超過120萬平方米；隨著地鐵建設進程的推進，商圈格局由單一集中逐漸向分散型發展，成都商業發展進入多元化階段。
　　下面用一個圖跟大家總結我的講話。這個圖包括新加坡、香港、紐約、倫敦，帶出一個重要的課題，從05年開始，我們每個商業地產的發展商，從不同角度的攻城略地，占領全國的面積。到09年，我們對整體的區域城市消費總金額、消費人脈的研究，結合自身開發商的資金策略、投資開發策略，再最后結合動與靜、攻與守的綜合策略，我把這幾個圖給大家做一個參考和交流。我們中國商業地產的發展一定要找出我們中國很專業、很高端、很成熟的路線。
　　最后，我祝2009年中國商業地產專業年會獲得圓滿成功。謝謝各位！
　　主持人 蔡云：下面由漢博研究院王永先生發布中國購物中心研究報告。
王永：中國購物中心研究報告簡介
　　王永：各位領導、來賓，大家下午好！今天，我來介紹一下我們寫這個報告的基本的意向。為什么選購物中心這個題目？我覺得中國的購物中心其實代表了中國十幾年來商業地產發展的主要的脈絡，同時，我覺得購物中心是最難的一塊，如果把這一塊做通了，我想做其他的商業地產應該不是問題。
　　購物中心的出現它是一個城市、一個國家、一個地區經濟文化發展到一定程度上才會出現的物業形態。我們知道索馬里絕對不會出現購物中心，它只有海盜。這張圖可以看出來，購物中心從美國起源開始，然后逐漸過渡到歐洲、日本、然后傳遞到東南亞，再傳入中國。每個地區它的城市發展的模式、人口分布模式以及消費習慣，決定了這幾個地區或國家的購物中心產品的主要形態。購物中心的產品形態，特別是大型的購物中心，成為它們產品的主流。我們知道歐洲的古城、老城保護得非常好，所以在歐洲的購物中心就是老街區改造的購物中心。還有像日本，注重衛星城的發展模式，帶來了日本的交通樞紐城，或者特大百貨店核心的樞紐城。
　　我們知道購物中心在中國的發展歷程很短，從廣州的天河城開始，從96年開始營業，到今年為止只有13年的歷程。這里涌現了大批優秀購物中心的代表。中國購物中心的發展歷程分四個階段，經歷了初期的探索與形成階段的艱難，經歷過大發展階段的喧囂、目前中國的購物中心已經逐步進入理性的成熟階段。到08年底，在中國地面上開業的購物中心項目多達122家，遍及大部分中國二線城市�？梢钥闯鰜恚�中國購物中心的發展特征是以三大經濟圈為核心擴散勢布局。這么多城市有購物中心，我們做了一個初步的研究。如果是一個二線城市，它的GDP超過800億元，城鎮居民人均可支配收入超過5000元，城鎮居民人均消費型支出大于4000元。從前面的分析可以得到中國購物中心開發勢頭迅猛，將成為未來商業地產開發的重點。
　　中國購物中心開發過程的問題較多，用住宅開發思路來套用購物中心的項目，我覺得這個是非常不現實的。很多開發商對項目公司的要求，就是以原來住宅那套東西，來考核這個項目公司。另外，還有政府的問題。出讓地塊不進行專項的商業規劃。第三點是融資困難、難以退出——資本市場支撐的問題。還有一個問題就是濫竽充數的問題，也就是顧問公司的問題。
　　這個報告本身就是對我們過去所走過的路，歷史中出現的磕磕絆絆，我們一些慘痛的經歷，我們一些好的經驗的總結，進行了系統的研究，這就是我們中國購物中心行業的研究報告。主要包括四大部分。
　　第一，購物中心的定義。購物中心是零售業的業態、商業的形態，還是房地產的形態？我認為是房地產的形態。
　　第二，中國購物中心的發展歷史。
　　第三，中國購物中心的分類。
　　第四，中國購物中心的發展現狀研究。
　　(一)、中國購物中心分布結構分析。
　　(二)、中國購物中心業態研究。
　　(三)、中國購物中心經營研究。
　　(四)、中國購物中心存在問題與解決思路。
　　這個報告本身，我就介紹到這。謝謝大家！
　　主持人 蔡云：商業地產研究報告發布環節就先到這里。下面，我把主持權交給新浪樂居商業地產頻道的郭杰總監，請他與大家進行交流。
      郭杰：中國房協商業地產專業委員會不僅關注專業市場，同時聯合了新浪樂居、樓市這樣的專業媒體進行市場化的運作，力爭為行業里多方搭建一個暢通的渠道。
　　現在，我簡單介紹一下2009中國商業地產找招會。
　　“找招會”，顧名思義，就是幫品牌商家“找”到合適的商鋪，幫商業項目“招”到適合的商家。這個活動由中國房協商業地產專業委員會、中國商業聯合會購物中心專業委員會與新浪樂居三方聯合發起并主辦，由新浪樂居與樓市傳媒承辦，北京國華置業有限公司與中央人民廣播電臺1018都市之聲特別協辦，并由第一太平戴維斯、漢博顧問、SPACE、高緯環球、華夏柏欣、戴德梁行、經緯時代提供專業支持，屆時還將有中國房地產期刊聯盟提供特別支持，另有 CCTV財經、BTV財經、中央人民廣播電臺、中國房地產報、北京青年報、北京晚報、精品購物指南、中華工商時報、新京報、北京娛樂信報、法制晚報、中國經營報、21世紀經濟報道、第一財經日報、經濟參考報、北京現代商報、參考消息、新地產雜志、樓市雜志、投資北京、瑞麗雜志等眾多媒體提供支持。我們計劃將這個活動打造成國內首家商業地產行業的第一展會平臺。
      主持人 郭杰：下一個環節是一個小型的商業地產主題論壇,首先有請嘉賓上場。在介紹主題之前，先請各位嘉賓自報家門，大家互相了解，便于后面的討論。
　　鄭中：大家下午好，我是國家體育場北京中信體育場運營有限公司的副總鄭中。我們這個體育場俗稱是鳥巢，跟在座的其他的商業地產有所區別的是，我們搞的是體育方面的商業。
　　許大金：大家好，我是來自香港SPACE商業經營管理集團的許大金。我們公司的項目在上海有東方新天地，在北京有大悅城。
　　王維：我是北京約翰威爾遜房地產管理有限公司駐中國的執行總裁王維。我們公司主要經營房地產、寫字樓出租買賣、風險投資還有商業上的操作、咨詢，目前在上海，將要發展廣州、深圳、四川這樣的城市，希望大家多多關注。
　　程光燕：首先感謝中國商業地產協會以及新浪樂居，給我們提供這樣的展示機會，有這個平臺在這里跟大家見面。我是中影集團全資子公司影院投資公司的開發總監程光燕。中影是影片投資的國家隊和專業隊，今年開店12家，未來五年內，我們要在全國一二線城市開業五星級影院五十家。
　　張維：我是來自北京便宜坊烤鴨集團的張維。便宜坊集團是國有控股的，經營中式正餐的餐飲集團。
　　趙曉敬：感謝新浪樂居，我是來自北京板橋創意天承產業基地的，我叫趙曉敬。我們這個開發基地是順義區政府的培訓機構，土地性質是商業地產，有商業金融。目前，我們在大力的招商引資，希望有意做投資酒店、會議中心、商業地產的朋友到我們這兒參觀，與我們洽談。我們的優勢是基地的交通非常便利，近鄰六環，京城高速從我們這兒穿過，有出口。第二，周邊的環境非常優美，依山傍水，生態很好。第三，我們現在已經完成了基礎設施建設，具備了項目招商引資的條件，同時，我們的基地被市政府列為綠色審批通道項目，就是說土地手續進展很快。最后一點，也就是最有吸引力的一點，目前我們基地的開發成本相對來講是最低廉的，因為我們不涉及拆遷。一句話，我們的基地現在是等待大家來描繪藍圖的一張白紙，希望有識之士前來我們這投資，共創美好明天。
　　主持人 郭杰：好，感謝各位。今天我們的主題是商業地產的征用與創新問題，以及未來十分發展的結點。第一個需要引入的話題，我國商業地產的基本現狀和存在問題是什么，有請各位嘉賓從自己的角度，結合自己公司的一些情況，談談對現有市場的一個基本的判斷。
　　鄭中：就我的體會來講，目前的商業地產存在著一個問題，就是前期的定位跟后期實際要實施的運營不相匹配。我舉自身的一個例子，我們之前也曾經有一個總體的規劃，當時在鳥巢的北部是想規劃成一個酒店。在奧運會以后，我接了項目開始運營，發現當初的規劃可能是考慮不那么周全。比如說酒店底下有一個幾千平米的大堂，后來酒店經營商跟我們說，大量資金投入裝修完這個富麗堂皇的大堂以后，到上面一看，三層、四層、包括五六層，都沒有多少面積可以用來開發出酒店的房間，也就是它的商業無以回報。這種情況看來，只能把這個酒店取消。這個簡單例子就是說，之前的規劃是非常重要的，到后期才能保持比較緊密的結合。
　　許大金：我想談兩點。第一，資本的問題。就商業地產來說它是資本密集的行業。任何一個項目動輒是幾億，甚至是幾十億。所以在資本這個層面上，應該說對商業地產的要求是非常高的。今天下午的一個嘉賓發言也談到REITs，目前在國內這方面還不是很健全。在國外很多的商業地產被REITs基金所持有，因此在投資回報、長期持有的方面，它們是可以等待，可以長期去保持一個心態的。在國內目前資本市場不健全的情況下，中小型的開發商做商業地產確實壓力非常大。目前一些大的上市公司在這方面還是有實力的，但是對于中小型開發商來說，這方面還是存在一定的瓶頸。有的模式已經開始逐步呈現問題，比如酒店、公寓、寫字樓等一系列項目，出于全盤的考慮，通過出售住宅和公寓來滿足商業的長期持有。
　　第二個就是資源的問題。在中國購物中心對品牌的銷量是非常高的，目前像北京、上海這樣的一線城市，現在品牌還是可以的。但是到了二三線城市，一些品牌在目前的階段很難進入這些市場。所以從資源來講，也是非常欠缺的。
　　另外再補充一點，任何一個商業長期運營，需要的人才目前在我們國內，還是存在很大的空缺，這一點來看，我們整個商業地產還是存在著很大的差距的。
　　王維：我們公司目前在中國這邊主要是北京、上海這邊為主。我個人在國外生活工作了十年，我感覺在北京市場，其實有很多的品牌在商業操作上還不是很強，而且人力資源也不夠。今年大型的外資商場、商超以及品牌想進到中國的趨勢非常強，我們公司在美國這邊聯系歐洲、澳洲這些多元化的商超以及一些品牌想引進到中國。人力資源方面，獨立經營人歷史很悠久，但是在中國沒有發揮到極至。所以市場前景還是很大，只不過一些獨立的品牌還沒有進入這個市場，我們一直在做這個努力，希望能多給這個市場填一份力。
　　程光燕：我想說的是開發企業的前瞻性問題。一個商業地產項目要不要做影院，誰來做影院？五年以前有很多很好的項目，它沒有想到影院。為什么？認識不到影院這個業態的作用。覺得影院占地作用很大，然后租金回報又有限，所以就沒有考慮到影院。但是隨著國產電影的發展，從07年，國產票房遠遠超過了進口大片，大家看到了影院帶來的人流，帶來的票房收入，于是就都認識到了影院這個業態。最近我們投資公司接觸到很多的項目，都是前期沒有準備，后期引進影院，要改造這樣一個問題。所以開發商也帶來了一些浪費。所以開發商要從策劃的角度上做定位，要不要做這個影院，誰來做？這個其實也是一個品牌的問題。一方面現在跨地方的投資影院其實是有失敗的例子擺著的；合資背景，又有一定的限制。這些都有一定的影響，當然也不乏成功的例子。
　　我們是一個完整的產業鏈，進口大片引進的獨家權力掌握在我們手里，未來十年、八年也不會改變。影院終端，我們在全國已經做了40家影院。認識到中影整條產業鏈對終端的影響的商家越來越多了，所以我覺得商家一定要考慮好，第一要不要做影院？第二，誰來做影院。
　　張維：就餐飲的選鋪來講，遠期的前景非常良好，投資也很大。但是往往忽略了當初是一個商業型的問題，策劃里面是不是能夠切合實際，這個我覺得應該是我們商業地產注意的。對于一個消費體來講，包括餐飲在內，我們入駐一些項目體的時候，我們會第一關注你給我的原定落位在哪里，這個落位依據我的情況，是不是能夠滿足我的需要。所以說，我的建議就是作為一個體量大的商業集團也好，一個簡單的社區配套的商業集團也好，前期都需要做好一個策劃，這應該是決定一個商業地產可持續性很重要的一點。
　　趙曉敬：前幾個老總把咱們商業地產人的問題、融資的問題，還有將來經營模式都談得很透。我作為咱們開發區的代表，作為咱們政府的裁決機構，能做的就是為投資企業提供最好的政策平臺，提供最優質的服務，為企業與咱們政府之間搭建一個溝通的橋梁。我們作為一個管委會，最終就是為咱們企業的發展搭建一個環境磁場，構建一個發展的溫棚。
主持人 郭杰：幾位嘉賓從不同角度總結了商業地產現狀，那么下一輪，就請幾位針對現在的市場升級與創新談一下。要想升級的話，就得創新，在這個層面上，如何進步，趙總，您對開發商的招商工作，以及政策方面有哪些看法？您認為政策方面還可以有哪些更寬松的條件，有沒有更好的鼓勵措施？
　　趙曉敬：針對商業地產，我們順義區政府對前來我們這里投資的企業進行一些稅收的鼓勵政策，還有一些高管的VIP服務，包括子女就學，還有外地人員子女進京就學的一些解決服務。有在座這么多優秀的商業地產人才，我想商業地產會越來越好，我們開發區也應該會有一個更輝煌的明天。
　　主持人 郭杰：張總，請您說一下，商業地產前期策劃的話，如果想提高品質、升級或者創新，您認為應該從哪幾個方面做到？
　　張維：現在商業地產大家已經開始往創新的思路上在做。很多的商業結合體已經把更多的業態引進到它整體的項目中。新的購物中心以及購物廣場會把影院、KTV、電玩中心、餐飲等等都結合進來的。但是站在開發商的角度去想，我還是希望能夠引起更多的政府的一些支持�，F在有15%的商業配套的要求，就咱們商業結構來講，這塊是很難滿足的，招商角度來講，就更難滿足了。我現在雖然做商家了，但是這點感覺到困難很大，尤其是位置，希望能夠引起政府的一些支持。咱們利用這些商業面積，可以去搞一些公益的活動，組織一些大型公益的平臺，我們免費提供一下場地做主題的活動，比如在我的商業項目之內義演、義賣。那么我這部分并不能靠租賃去盈利，但是我承擔了更多的社會責任，每周都會有一些相應的活動，不同的主題、角度吸引各個業態人到我的商業面積里來。這種情況下，政府能不能給我支持？這個我是希望從政府角度能夠給一些支持，同時在商業地產位置來講，也是一個問題的解決。
　　主持人 郭杰：張總的意思是有責任感才有可能創新。程總呢？
　　程光燕：現在影院發展這么快，在這個階段怎么升級、發展，我們看的是什么呢？因為電影它是一個文化消費，我覺得開發商應該更深刻的理解對于影院這個業態，它不單是帶來人流�，F在票房很高，票房分成又使你得到一個回報，最重要的是它是一個文化的東西。像五星級酒店里一定會有一個西餐廳，這不僅是出于盈利的考慮，更是一種與之相符的文化。那么在購物中心里你做一個什么樣的影院？社區型商業，又應該實行哪種相應的影院？如果是去做奢侈品牌的，是不是有合適的電影院的業態呢？
　　最近北京有兩個購物中心里面開了影院，裝修也非常豪華，但是我們做影院的人進去以后感覺，如果把墻上那些LED的海報換成另外一種圖案的話，那個地方就是一個桑拿洗浴中心，是商務會所，根本看不到電影的痕跡。這就是一些影院的投資商它其實沒有深刻的理解，電影能給這個購物中心帶來怎么樣的文化的氛圍，提高它的檔次。另外還有一個影院開在非常高檔的奢侈品牌的購物中心。先不說這個奢侈品牌招商還遠遠沒有成功，這個影院的業態做成什么樣，未來發展是什么樣的？也很值得關注。
　　所以，我覺得開發商對于電影院能夠帶來什么，怎么樣適應整個購物中心的升級和發展，不單是硬件的問題。我們可能看到美國，隨便到一個影院里面都是在20個廳以上的，大量的影片供應。我們現在有一個局限，雖然北京馬上會出現一個全國最大的10多個廳的影院。同樣的，什么樣的商業定位怎么樣跟影院的業態有更好的互動呢？其實也是需要大家努力的。
　　主持人 郭杰：王總呢？市場能夠創新嗎？
　　王維：我現在僅供于個人觀點，我們能夠感覺中國在做商業方面過于單純，品牌過于集中。前一陣地我跟北京幾個比較大的這樣的經銷商談過，我的感覺，如果能讓這些比較知名的，在國外比較有影響力的品牌進到中國來，整個的市場可能會更活躍，單一性不會這么強，會使整個市場豐富得多。我感覺引進新的品牌，擴大整個市場還是占主導作用的。
　　主持人 郭杰：要創新，就得引進新的品牌，來沖擊現有的市場，來滿足更多的需求。許總呢，資本這方面怎么做？
　　許大金：從商業地產來講，剛才提到資源和資本，創新是始終存在的。比如像剛才提到的萬達的模式，它也是被逼出來的，在中國特定的環境下，對資本來源和資本回報模式的一種創新。
　　再一個，從資源來講，這種創新的壓力不是來自于我們開發商是怎么想的，而更多的是來自于市場，來自于消費者，來自于產業之間的競爭。從消費者來講，我們消費者每年都在進步，提供的產品不去創新，不去迎合他們消費的話，是很難生存的。同時行業內的競爭也促使我們必須要創新，跟對手有差別，要領先半步。
　　我們最近研究臺灣的餐飲業的發展，他們能夠把一個牛肉面或者一個牛肉丸都做到很高很極致，他們可以做一種牛肉面的比賽，讓消費者去投票。所以我覺得行業的這種競爭會使我們整個的產業不斷的創新，去升級、去保持自己的生存。
　　主持人 郭杰：許總提到創新的動力，來自于競爭，沒有競爭，創新就會滯后。良性競爭相互促進的作用的確也是大家有目共睹的。鄭總這邊呢，落實到具體項目的創新是怎么樣的？
　　鄭中：我前面說的是規劃最好把它提前思考得全面，根據整體規劃來進行招商。在既有的條件下，我們要想把它做好，首先是要詳細了解建筑的現狀。比如在特定的體育場館來講，我們要想把它運營好，這個在全世界應該說也是一個難題或者是一個挑戰。因為真正我們周邊國家，包括一些發達的歐美國家，大部分國家體育場都不太理想，可以參考借鑒的案例不多。
　　具體到鳥巢這個項目來講，我有幾個想法。我覺得鳥巢它作為一個體育的場館，它應該把體育跟文化結合起來，也就是文化是體現一個高度的。比如我們現在也在做一些類似“星光大道”的這種東西，請體育明星來按一些手模。另外一方面，我覺得體育要跟休閑結合好。比如說鳥巢里面的，我們怎么服務好這邊的游客？放大一點說，整個奧運中心，因為它包含三個場館，鳥巢、水立方以及國家體育場。大家在座的可能都去過奧運中區，它的廣場面積相當于十個天安門廣場的面積，這么大的面積，怎么把休閑、娛樂搞好。、
　　另外，我們怎么發揮一個地方的優勢。比如咱們看到奧運中區，有一個直通到北部森林公園的一個水系。大家都知道什剎海搞得不錯，我現在也在考慮，是不是可以在中區周圍搞一些酒吧這種文化。大家都知道，在國外來講，實際上酒吧這種業態是伴隨在體育場館周邊的，因為大家去了體育場館以后都非常的激情。無論說這個比賽贏了，要慶祝，輸了也要發泄一下。
　　再有，就是體育跟旅游如何進行結合。在后奧運時代已經把奧運中心區定位為奧運園區了，那么對于鳥巢來講，現在很大一部分收入也是來自于旅游的收入。所以服務好游客也是我們一個重要的任務。
　　再說鳥巢南部，要想做出特色來，是我們負責艱巨的任務。在賽前的規劃是搞類似于家樂福這樣的超市�？墒侨绻�在鳥巢的位置，從它的交通狀況、停車場的車位來講，把整個南部的近兩萬平米的商業定位為超市，我覺得不是很合適的。所以我們一直對這個方案進行了非常強烈的抵制。之后，當然我們也根據這個方案策劃了幾方面，現在我們從業態來講應該是三大塊，一塊就是搞體育，比如里面搞各種運動形式，在運動形式里面，它要突出的特色，我們這兒要運動，我們要體現一個專業性，我們這個運動里面一定是結合到專業的體育運動器材、運動服飾等等這些。這是其中的一種業態。
　　第二種業態，就是我們怎么服務好游客和北京市民的這種兼顧性�？紤]到影院的業態，咱們嘉賓也有影院的。我們了解到韓國的首爾，他們在做影院一年的收入也非常可觀。按照北京咱們現在的居民消費力來講，應該說咱們未來能達到韓國首爾的收入。
　　第三種業態就是旅游的會展這種模式。
　　就這三個業態進行了綜合的比較，我們考慮不再做以前的這種商超的模式，我們想一定要結合項目的特點，以及項目的位置，項目的定位，項目所擁有的這種資源的情況來綜合進行定位。
　　主持人 郭杰：從鄭總的這段話當中，我們知道實操創新是最難的。最后一個環節請各位大膽預測一下，未來十年商業地產市場哪個點會變？變向何方？
　　張維：我個人比較看好西部市場，石景山這個地段。石景山區它們已經為打造CRD做準備了，公園配套的服務，交通的改善，這方面已經做準備了。整體來講，這個區域可改造性很大，京西地段大型體量的商業綜合體并不多，既然它努力打造中心娛樂的區域，對商業地產來講又是一塊有待開展的很好的發展前景。所以我認為石景山區的區域以后會變得比較好。
　　程光燕：從理念的角度來講，現在所有的影院投資公司都把眼睛盯在了京滬廣深這些城市，實際像一些二三線這些城市，也是有很大的潛力的。
　　王維：現在國家感覺到北京南城方面也是發展的趨勢。因為在大興或者再以南的區域，會有新的北京機場，所以那邊肯定也是一個發展趨勢。
　　許大金：其實東部應該說大家所在的區域應該是北京最具潛力的一個地區，它本身也是一個最具有國際化、最具有朝氣的區域。很多年輕人畢了業以后，買房、置業或者是工作都往東邊選，尤其是東四環到通州這一代，我認為目前是整個商業地產的一個空白點。在這個區域應該是非常有潛力的，目前我們和中糧正在合作的朝北大悅城，體量24萬平米，包含了電影院、超市、百貨、餐飲、娛樂，而且我們的正在奔兒童主體區的娛樂形式，充分考慮了家庭消費。還有我們會引進很多的餐飲品牌，像張總這樣的品牌我們也是非常歡迎的，還有很多零售的二線的或者國際時尚的這些品牌。所以東部未來的商業前景也是非常無限的。
　　鄭中：我覺得北邊確實不錯。大家知道奧運會的選址本來是想選在其他地方的，但是為什么選在當年亞運會舊址的附近呢？因為這個地區有非常成熟的消費能力，特別是在現在的奧運中區以及這幾大場館建成以后，這塊我相信有更大的潛力。大家知道，咱們馬上鳥巢這邊在今年的5月1日成龍的演唱會，然后我們規劃6月30日宋祖英、周杰倫、朗朗等等還有音樂會。從鳥巢來講，它會成為京城的一塊熱門地。如果中心區能夠把旅游，尤其是有了大型的嘉年華活動，能夠參照迪斯尼那種游園形式搞起來的話，不但給在座的，以及北京市民提供非常豐富的文化娛樂享受的空間，同時也能給我們商業地產有關的商家，提供無限的發展機會。
　　趙曉敬：我的觀點是鄭總和許總的疊加，我認為將來發展的趨勢和重點應該在東北部。為什么呢？因為我來自順義，順義現在應該來講是一個崛起的新城，它現在涵蓋了五大產業群落，08年我們順義的GDP位于咱們北京是19個郊區縣中第五位，僅次于朝陽、海淀、東城、西城。但是目前來講，順義是最有發展后勁的一個城市。為什么這么說？因為我們順義有一個首都機場，它現在形成了以臨空產業為核心的功能區地帶。有了第二產業的工業的這么一個支撐，我們現在目前正在加大第三產業現代服務業的扶持力度。我想，只有依托于第二產業、第三產業才能做得更好。所以，就我們開發區，也是我們區政府，依據我們順義的發展的趨勢成立了以商業地產和文化創意為主的這么一個園區，也是對多年形成的工業、農業和食品高端地產業的功能的補充。所以我們有了政府的大力支持，也有我們順義區形成多年產業支撐的這么一個格局，我認為東北部還是一個發展的重點，也像剛才鄭總講的，有奧林匹克。我也再想講一句，因為我們開發區跟奧林匹克水上公園離得很近，我們水上公園五一也即將開放，也形成旅游休閑的這么一個中心。
　　另外，我們已經有了民生銀行總部還有金碟軟件總部，它已經把總部和生活區遷到我們順義這兒了。為什么？就是說它采取了國外的一些，比如像微軟還有一些大的公司的后臺運作的模式，強占先機，先得到的肯定是成本最低廉的。我相信，眾多的投資者應該有很好的眼光會把握住機遇。
　　主持人 郭杰：幾位嘉賓的發言是涵蓋了北京的全部區域，看來我們商業地產的發展還是非常廣闊的。那么隨著本次商業地產探討話題的告一段落，2009中國商業地產專業年會暨《中國商業地產研究報告》發布會也全部結束了，再次感謝各位的光臨。