金融危機重創零售業 商業地產項目表現不一

    經濟大環境對商業市場的影響自2008年年底逐漸擴大和蔓延，對于不同階段的商業項目的影響亦有所不同，對于正處在招商或剛剛開業的商業項目沖擊較大。DTZ戴德梁行商業部（商鋪）董事葉衍能先生在接受記者采訪時表示，在當前的經濟形勢下，不同階段的商業項目在應對金融危機時，也應采取不同的措施或狀態。
　　成熟項目受影響甚微 零售商繼續等候入駐
　　金融危機對于已開業的成熟商業項目來說影響相對較小。由于已開業或經營時間較久，商場運營較為穩定，消費者具有一定的認知度和消費習慣，商業項目擁有相對固定的消費客流，因此零售商選址成熟項目，其經營風險較低。目前王府井商圈、西單商圈、CBD商圈等成熟的商業項目受到金融危機的影響相對較小。即使上述商圈內的商業項目經營存在一些狀況，也是項目前期招商或商圈內競爭引起的經營后續反映。很多零售商對后期經營良好的商業項目仍有較為強烈的進駐意向，如東方廣場、新光天地等，其租金水平平穩及有上升趨勢，仍然是北京地區零售商愿意等候入駐的少有商業項目。
　　剛開業項目表現不一 中低端市場看好
　　對于在金融危機前已完成招商或剛剛開業的商業項目來說，開業后的經營狀況大多不甚理想，商場的培養周期受到消費者固有購物習慣、消費水平變化、商業項目定位等原因影響，較之前開業的成熟商業項目的培養期更長，很多新開業的商業項目，如CBD地區、亞運村中心區等商圈中的商業項目內租戶的經營壓力大增，租戶要求業主給予一定的優惠政策或商戶暫停營業至商場出租率達到要求后再重新開業等以前較少發生的現象。
　　但也有部分定位中檔或中檔偏低的商業項目，因其定位沒有受到金融危機的影響，加之所處的地理位置、適中的商業體量、商業業態布局合理、以及充足的目標消費人群等因素的影響，在開業后不久就收到了較好的預期效果，沒有受到金融危機的較大沖擊。
　　招商中項目影響最大 發展商提高優惠條件
　　金融危機對正在招商階段的新項目影響較為明顯，諸如不同行業的眾多零售品牌暫停開店、甚至部分品牌開始關閉其已經開出但經營狀況不佳的店鋪，使新項目在招商過程中可選擇的品牌相對減少。而由于新開業的商業項目大多經營狀況不盡如人意，使零售商的經營壓力大增，很多零售商轉頭關注市場中較為成熟的商業項目。零售品牌對新項目持觀望態度，將會延長新項目的招商時間、影響招商進度，導致目前市場中正在進行招商的商業項目基本上都或多或少的推遲了其開業時間。
　　對一些開業時間一再推遲的商業項目而言，為減少其投資壓力，發展商不得不采取給予商戶一定支持促進零售商對項目的關注以盡快促成其開業，降低損失。如近期某個剛開業的商業項目，為了催進商戶盡快開業，提出商戶如在業主規定時間內開業，業主將給予兩個月免租，第三個月租金招商純抽成方式收取等優惠條件。
　　零售商調整擴張政策 各行業應對措施不一
　　由于金融危機的影響，零售品牌受到歐美地區銷售額下降和其它業務投資失利的影響，大多采取暫�；驕p少開店來降低成本，基本只是維持營業情況較好的現有店鋪的日常運營。對于新的商業項目就十分慎重，基本要求位置及前景極好，業主愿意提供裝修補貼，同時以純銷售提成作為租金才有機會繼續洽談，目前市場行情，部份一線品牌要求的裝修補貼金額上升了50%-100%不等，扣率租金卻反過來下調。
　　針對目前的市場情況，零售商的應對政策主要表現在：對于不盈利或虧損的店鋪采取撤租或并店措施；與業主洽談降租或縮減面積；縮減開店計劃；選擇成熟項目或商圈開新店；為了降低成本和經營風險，部分零售商目前偏向選擇純抽成的、裝修及經營成本較低的百貨公司開店。而大型超市、快餐店等日常生活必需品或客單價低的行業受影響小，并有營業額增長的現象。同時零售商戶盡可能的降低成本，例如餐飲客戶會拓展消費單價相對稍低的品牌；由于零售商戶對于新項目的選址成本壓縮及控制風險，因此，對于新項目的租金較之前有所控制，如國際服裝服飾品牌， 租金承受能力下降了30%-40%，同時要求加上其它的優惠條件，如免租期、在開業后的一段較長時間以銷售提成作為租金等。
　　總括來說， 大部份零售商在2009年上半年都處于一個覌望期， 經過幾個月的覌望， 他們才會重新審視， 重新做開店計劃， 同時目前能吸引零售商開店的項目， 必需給予零售商一個合理的優惠政策， 讓他們能在經濟形勢仍處于低迷的情況下正常經營。