中山商業地產：百花齊放，各搶先機

編者按
　　“預計到2020年，一線城市在中國商業地產總量中的比重將僅占10%，這也預示著今后十年里二、三線城市所蘊含的巨大商機。”日前，國際知名房地產投資管理及服務公司仲量聯行在最新研究報告中作出上述論斷。與權威機構的論斷不謀而合的是，本地地產界正在刮起一陣“商業颶風”。中山商業地產能否把握未來十年的發展機遇？哪些商業地產項目能成為各自業態中的排頭兵？
　　珠三角商業地產前景受到空前關注
盡管在仲量聯行排定的“中國新興城市四十強”中，中山并未位列其中，但周邊的佛山、珠海都作為“進入起步階段的三線城市”首次入選。這恰恰說明珠三角商業地產環境和二級城市力量正受到空前關注。
　　“盡管全球經濟減緩影響了二、三線城市的短期發展，但與一線城市相比，二、三線城市受沖擊較小，將會成為投資的避風港；而商業地產由于自身的抗跌性，有望成為房地產領域的‘奇兵’。”中山新創力房地產公司營銷總監吳健升表示。
　　昌生房地產策劃總監滑燕也指出，一線城市寫字樓的建設成本幾乎是中山的3~5倍，相對來說，二三線城市的資金壓力和風險會小得多。
　　在上周本報舉辦的商業地產沙龍上，多位與會嘉賓同意，商業地產尤其是二三線城市的商業地產，可以在未來幾年成為投資的“避風港”和“中轉站”--不僅憑借自身的抗跌性進行防御策略，還為調整之中的行業提供暫歇腳步、認清方向、重整旗鼓的可能。是繼續做大做強、滿帆前進，還是遵循“船小好掉頭”策略，分散投資，都有更多的時間去決策。
　　然而，在放眼長期的同時也應看到，身處暴風眼中的一線城市，其商業地產整體價格有了不小幅度的調整，加上未來幾年間的充足供量，在三五年內，一線城市仍將是投資重點。屬于二三線城市的發展機遇，不僅要等，更要自我爭取。
　　中山商業地產現狀：百花齊放，各搶先機
　　業內人士認為，當前中山商業地產呈現百花齊放局面，各種突破性進展將接踵而至。
比如，隨著珠三角地區改革發展規劃綱要的出臺，珠三角城市一體化的推進，將有助亟需發展的我市現代服務業扶搖直上。正在興建的東區CBD核心商務區，為現代服務業的產業集群提供了空間和實體上的可能。雖然有人對“60萬平方米的寫字樓”這一說法存疑，但從立足全市產業集群提升、進而融入珠三角多級中心商務區網絡的視角來看，“60萬平方米”也還遠遠不夠。
　　又如，今年中山市政府工作報告中提出，2009年要重點推進鳳鳴、益華、富華、大信等特色商圈的建設，其中益華、大信都在醞釀新一輪的成長擴張。鳳鳴商圈則完全是一個重建工程，將打造珠三角首席摩天輪地標，以旅游業為新的增長點，體現出與傳統商圈的差異化特色。
　　商鋪和酒店方面，更多的發展商不局限于做社區配套，或成行成市，或專屬經營，有的把商鋪做成休閑地，有的則把酒店做成小公寓似的投資品。這些逆向思維和操作，讓市場更顯爭芳斗艷。
　　● 業內看法 旺中有亂，多個問題待解
　　有業內人士認為，中山商業地產目前項目較多而分散，還需要更多整體發展、綜合規劃的思維。
　　發揮項目間內在聯動效應，做好綜合規劃。以東區為例，1.5平方公里核心商務區分為三大片區，分別是以盛景尚峰所在十字路口為中心的核心片區，以益華大廈、利和廣場"雙子星"為中心的益華片區，以市博覽中心、帝璟東方中環商務街等為代表的博覽片區。只有在整個"黃金十字"中，才能找齊市政辦公、大型購物中心、甲級寫字樓、會展中心、信息研發、星級酒店、高檔公寓、天然公園等，CBD 即是這些項目的功能復合而成。“這要求在發展前期即有綜合規劃，各個分片區各自的定位，如何在后期發揮聯動效應，都應該清楚。” 要讓商業地產“走紅”，關鍵在于適銷對路。地方政府制定正確的區域發展規劃，開發商在規劃引導下瞄準特定的客戶，開發特定的項目，真正做到有的放矢。
　　避免過熱發展。目前已有聲音指出，中山個別商業業態發展過熱，比如商業中心，比如酒店。“中山市場輻射力有限，如果不能擴大消費市場容量，再多的商圈也只能打肉搏戰”解決交通掣肘。交通是商業的軟肋，隨著城際輕軌、深中通道等項目接近實操階段，中山與珠三角各地的聯系將變得更加方便。但與此同時，市內交通也須進一步改進。“目前大部分的大型商業都集中在城區內，但城區交通路網復雜，鎮區消費者開車到城區消費并不方便，公交網絡也有待完善。”