東莞市：沃爾瑪VS時尚島  天橋兩端商業地產冰火兩重天

     一個超市，一個百貨商店，僅一條人行天橋之隔，在鴻福商圈的核心區域卻上演了兩種截然不同的冰火大戲。在時尚島百貨硬挺數月后，二三樓目前已經全面停止開放，停業整頓，而天橋另一端的沃爾瑪人氣則越來越旺，不愿意將車停到樓上的車主們，每天都將沃爾瑪門前的小路擠得水泄不通。
　　百貨業是東莞城市一道疤
　　由于商業的大量開發，現在城區很多新的大型商業項目經營狀況都不盡如人意，有的商場甚至可以用門可羅雀來形容也不為過。
　　一條不到30米長的天橋兩側怎會出現兩種截然相反的經營現狀呢?其中的原因何在?這還要追溯到東莞商業地產的發展史。
　　從2002年東莞掀起商業步行街開發熱，到2003年大型商業地產一擁而上，再到2008年，東莞一直沒有停止過大量的商業開發，在前后6年的時間內，東莞商業的分布格局已經基本定型，第一國際、地王廣場、華南MALL、世博廣場等復合型商業地產一個一個拔地而起，君豪商業中心、愉景東方威尼斯廣場等不少中型的商業項目以及各類社區商業，也都先后進入經營階段。
　　截至去年，據東莞市經貿局的統計，目前東莞市零售網點總面積約350萬平方米，其中3000平方米以上的大型零售網點逾200個，面積超過212萬平方米。東莞在整個商業的布局已經基本成型的基礎上卻遇到了前所未有的經營困境。
　　由于商業的大量開發，現在的城區范圍內的商業，除了部分傳統商業街，很多新的大型商業項目經營狀況都不盡如人意，有的商場，平時甚至可以用門可羅雀來形容也不為過。據慧谷集團曾經做過的報告顯示，2003年至2008年東莞市持續開發的商業地產，目前開業的只有70%，而這開業的70%中又有70%是空置的。
　　另據統計，單華南MALL、第一國際、地王廣場和世博廣場這4個大型商業地產，總建筑面積就超過了200萬平方米，經過這幾年的建設，東莞市區的商業面積已經超過200萬平方米，但去年整個市區的商業銷售額(不包括餐飲)只有76億，消費力明顯不足。現在市區的常住人口只有約100萬，按照約200萬平方米的商業面積，平均人均商業面積達到約2平方米，大大高于世界發達國家城市人均商業面積1.2平方米的水平。
　　在消費力不足的情況下，在各種商業業態中，目前百貨業的日子是最難過的，沒有好的商家，沒有好的購買力，有一定品牌的商品，打工一族買不起，老板們又看不上，白領階層的缺失讓百貨的經營陷入迷局。
　　有品牌超市的地方就有人氣
　　但凡有品牌超市的地方，經營都有所保證，在東湖花園的沃爾瑪，每天進出人數以萬計，在世紀廣場的家樂福，也是人氣超高。
　　話分兩頭，跟百貨經營相反的是，東莞超市的經營都普遍好于百貨，吉之島、沃爾瑪、家樂福、百佳等知名超市陸續進入城區，分店也陸續開了一家又一家。從目前的經營看，這些商家都在東莞找到了一席之地，每個商圈都有這些超市的身影，從最早莞城百佳的一枝獨秀，到東縱商圈中，沃爾瑪、百佳、家樂福、華潤萬家、好又多的相互比拼，在東縱1平方公里的土地上，云集了國內外眾多品牌超市賣場，從目前的經營看，各有千秋，生意都算興隆。
　　到了去年，鴻福商圈的雛形已經凸顯，在更小的范圍內，沃爾瑪、家樂福、吉之島都高調宣布入主商圈，這場超市之戰從東城一直打到南城，從目前率先營業的沃爾瑪的情況看，人氣指標一直在飆升。多年來，從這些品牌超市在東莞的經營狀況看，但凡有品牌超市的地方，經營都有所保證，在東湖花園的沃爾瑪，每天進出人數以萬計，在世紀廣場的家樂福，也是人氣超高。就算在莞城偏僻位置的吉之島，地下停車場也常年車滿為患。按照這個不算太嚴謹的邏輯看，相信在鴻福沿線，在有眾多小區覆蓋的鴻福區域，家樂福、吉之島等幾家超市相繼開業后，都會迎來各自忠實的客戶群，在這些超市的帶動下，人氣已經不是問題，可就在這個基礎上，為什么跟沃爾瑪相隔一條天橋的時尚島的百貨經營卻陷入窘境呢?
　　消費習慣有待引導
　　發展商在招商、規劃、營銷等問題上都要全盤考慮。發展商的經營水平或者說發展商招商的情況，對引導市民的消費習慣有相當大的影響。
　　這還要從東莞人的消費習慣說起，據了解，東莞的商業項目還是以發展商自主經營為主體，華南MALL自主經營部分達到了88%，第一國際則達到了80%，而地王廣場也有60%，發展商在招商、規劃、營銷等問題上都要全盤考慮。從這個角度上去看，發展商的經營壓力可想而知。而發展商的經營水平或者說發展商招商的情況，對引導市民的消費習慣有相當大的影響。
　　某位從事商業地產經營多年的楊小姐向記者透露，在大型商業項目做規劃時，超市只是商業規劃中的輔助部分，在商業成熟的城市中，超市只是為了便利周邊市民的一個輔助性業態，不能稱之為是主業態，因為這種業態的租金是相對較低的，而且往往提供的面積過大，這在商業經營上是相當不劃算的。但在東莞，經歷一場百貨業興衰歷程后，很多開發商發現，東莞人最熱衷的仍然是逛超市，雖然那種品牌超市很難讓開發商盈利很大，但為了拉動人氣，仍然愿意引入品牌超市，所以就出現了東縱商圈的超市扎堆，而鴻福商圈也將不免俗地成為第二戰場。
　　從目前而言，東莞的消費習慣還是原有習慣，城區消費者仍然喜歡去西正路、新芬路以及花園路等一些商業較為集中的街道，雖然今年連續開業的商場少，但當你來到這些新開的商場里，“仍是小貓三兩只”，消費者甚少。究其原因，一是這些購物中心基本沒有開放完畢，設施并不齊全；其次，就目前開業商家的招商情況看，跟市民的期望值相比有著明顯的落差。
　　習慣在廣州和深圳購物的楊小姐告訴記者，每有一個商場開業，自己和一幫女性朋友都是滿懷希望，開業當天就前去血拼一場，可是每次都是失望而歸。她說，就服裝的品牌而言，自己喜歡的品牌像“慕絲”、“CK”等一直沒有引進東莞，要買也還是到深廣兩地。這對她的購買習慣沒有起到本質的變化。
　　■樓市觀察
　　新型商業是新城發展催化劑
　　商業往往是衡量一個城市發達程度的標準，考量一個城市產業結構合理性的重要參數。商業是一個城市發展的催化劑，大型shoppingmall、購物中心、超市、百貨店等中高端商業業態體現了城市發展的生命力，商貿業發展是城市進程和轉型的具體體現。
　　縱觀東莞市區的商業發展，莞城文化廣場商圈、東城世博商圈已經基本完成新型商業業態革新換代的過程，但這也是在超市帶動人氣的基礎上實現的。
　　對于東莞那么多商業來說，恐怕只用超市帶動型的商業模式仍有點懸，同質化嚴重的結果只會帶來惡性競爭。南城的商圈發展勢頭雖然不錯，由富民步行街、銀豐路飲食以及宏遠副食百貨批發市場、宏輝商業廣場所構成的美食商圈，成為周邊鎮區及東莞城區特色美食、百貨批發的消費集中地，但隨著南城城市形態的轉變，高素質、高收入人群的增加，南城商業形態亟需補充，商業格局有待創新，南城商業變革勢在必行。
　　因此，在開發商業物業時，發展商應考慮商業的長期發展，并專門針對商業自身經營特點而設計，主題性商業物業將有較大的發展空間。營銷火爆的東城十三碗等都是主題性商業物業開發的案例，從市民對其的關注程度上看，已經引起了一定的共鳴，在經歷過大型商業物業大興土木的東莞，下一站的主題商業有望被推上歷史舞臺。