武漢商鋪銷售現急功近利心態

    當2009年武漢住宅市場預期被業內看淡時，越來越多的投資者將眼光放到了回報更為可觀的商鋪上，武漢商業地產市場熱度不斷升溫，不少商業地產項目開發商也開始調高銷售價格心理預期，部分項目甚至流露出了急功近利的心態，希望從“熱市”中賺得更多利潤。 
　　現象：6萬元/平方米嚇退商鋪投資者
　　上周末漢口中心城區某樓盤臨街商鋪開盤，銷售價格達到6萬元/平方米，這樣的“天價”令在場的投資者和業內人士唏噓不已。
　　其實，該項目在前期預熱時吸引了眾多商鋪投資者的眼球，但是現場過高的開盤價格讓這些投資者面露難色，不少投資者在簡單詢問了項目概況后就離開了銷售現場。
　　“兩年前，我在江漢路買的一個臨街鋪面價格也才3萬元/平方米�！蓖顿Y者周先生說道，“按照這個項目的價格來推算，現在江漢路臨街鋪面售價可以突破10萬元/平方米了，高得離譜，我不想買了。”
　　另一位投資者算了一筆賬，該項目每個商鋪面積約為100平方米左右，單價6萬元/平方米，一套商鋪整體售價高達600萬元，不得不擔心其投資風險和回報率。針對這個問題，該項目銷售人員解釋，一般臨街門面的自營回報為10%以上，投資回報明顯高于一些商業綜合體項目，投資者不用太擔心未來的回報預期。
　　根據銷售人員的計算，每個鋪面的年回報率將達60萬，不少業內人士表示，綜合該項目的地段和客流量來看，很難達到銷售方所描述的投資前景�！斑@里并不是武漢最好的商業區域，消費拉動力并沒有銷售方所說的那么強勁，按照現在該項目周邊的市場回報率來看，相同面積商鋪能達到40萬元/年就非常不錯了，銷售方的定價有點高了�！�
　　在場的一位業內人士也表示，該項目定價為4萬元/平方米左右才算比較合理。“如今漢正街一個旺鋪的租金回報才能達到20—30萬元/年，且漢正街每日客流量是這里的數倍之多，即使加上投資者自營回報也很難達到銷售方所宣傳數額，”他同時表示，如果投資者是購鋪自營，后期則還需有大筆資金的投入，未來巨大的回報壓力可想而知。
　　觀點：商業地產雖熱，但不能盲目定高價
　　目前市場上像該項目一樣對銷售預期抱有厚望的商業項目并不少見，據了解，武漢各大商圈的在售商鋪紛紛提高了自己的銷售價格和租賃價格。
　　“前幾年武漢投資者大都關注住宅市場，很多人忽視了商業地產市場的投資價值，影響了很多商業地產項目的銷售進程，不少項目甚至出現了停滯狀態，直到今年，商業地產市場情況好轉了，眾多開發商才繼續對外銷售或招租。”武漢某代理機構研究人員稱，“為了緩解項目延期銷售的資金壓力，不少項目都想趁著現在良好的市場狀態多賺一點，所以售價和租價出現大幅度上漲情況并不是個案�！�
　　但該研究人員也表示出擔心，雖然目前武漢商業地產市場有了一定的起色，但開發企業也不能急功近利盲目將心理預期提高，并把售價或租價拔高到投資者無法接受的程度，否則來之不易的一波武漢商業地產“牛市”行情可能會被自己親手斷送。
　　另一位業內人士也稱，一個商鋪的售價或者年租金提高10%至15%是合理的，超出這個標準就會有一定回報透支的可能，這樣的透支將對租方產生較大的經營壓力，如果時間超過一年后仍達不到租方的經營回報預期，必然會導致商戶退出，從而使一個商業項目形成冷市局面，建議開發及管理企業提高項目售價或租價時，一定要參考市場經營狀態來進行操作。
　　◇記者有話說：
　　商鋪銷售定價
　　還需謹慎為妙
　　早在2007年武漢住宅市場火爆時，不少開發商就一再對外強調“價值”二字，城市價值、區域價值、項目品質價值，一連串“價值”忽悠了不少剛性需求和投資者。2009年的武漢商業地產市場上，我們又見到了似曾相識的“價值”二字。
　　不可否認，絕大多數在2007年買房的人大呼上當，可過了那一撥熱潮后，大多數開發商也嘗到了“冰點”滋味，2008年，一個月一套房也賣不出的景象讓他們“叫天天不應，叫地地不靈”，只能下調房價。
　　與此同時，越來越多的商業地產項目又開始向投資者灌輸“價值”概念，這讓人不禁有了一些擔憂，難道商業地產市場要重蹈住宅市場的“覆轍”？
　　誠然，商業地產與住宅市場有著本質的區別，住宅市場摻雜了太多民生意味在其中，而商業地產更像是純資本市場的運作，有虧有盈皆是常態，但也必須遵守市場規律。
　　商業地產重蹈住宅市場“覆轍”后果更嚴重，因為其必然影響到區域、城市經濟實體的發展，帶給城市價值的打擊也比住宅涉及面更廣，在武漢欲率先實現中部崛起的戰略背景下，商業地產不能“失職”。
　　任何一個產業的起步總是艱辛的，武漢商業地產投資流程化操作還處于起步階段，市場參與者決策也必須更加謹慎，定價更需要根據實際情況來定，不計后果地造勢和制造噱頭是經不起市場檢驗的。