深圳中心區(qū)購(gòu)物中心 速度競(jìng)爭(zhēng)時(shí)期已過(guò)

    今年深圳市“3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”活動(dòng)的主題為“擴(kuò)大消費(fèi)，促進(jìn)增長(zhǎng)”，與其他商場(chǎng)的促銷(xiāo)行動(dòng)上不同的是，COCOPARK悄悄作出結(jié)構(gòu)性調(diào)整，把原南區(qū)二樓“運(yùn)動(dòng)休閑一條街”整體遷移至北區(qū)二樓。與此同時(shí)，在COCOPARK附近，更換了新管理公司的中心城廣場(chǎng)重整旗鼓尋求新的發(fā)展，沉寂三年的晶島國(guó)際購(gòu)物中心項(xiàng)目也已在做主體工程竣工驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作，一切似乎都煥發(fā)出新的生機(jī)。  
　　有業(yè)內(nèi)人士曾認(rèn)為最初的競(jìng)爭(zhēng)是“速度之爭(zhēng)”，看誰(shuí)先啟動(dòng)項(xiàng)目，先招商，先開(kāi)業(yè)。而現(xiàn)在看來(lái)，速度之爭(zhēng)已無(wú)意義，更重要的是找準(zhǔn)合適的定位，招到適合自己的商戶，在不斷調(diào)整布局與戰(zhàn)略，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)局面的過(guò)程中等待中心區(qū)商圈的形成和巨大購(gòu)買(mǎi)潛力的爆發(fā)。 
　　贏得速度再思考如何贏得商機(jī) 
　　“目前除了華潤(rùn)萬(wàn)象城之外，COCOPARK應(yīng)該說(shuō)是深圳最具特色與個(gè)性的購(gòu)物中心，其主要的客戶群體之一就是時(shí)尚的年輕女性。”深圳市星河房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司企業(yè)推廣部副經(jīng)理牛林表示，結(jié)構(gòu)調(diào)整是為了借此增加品牌豐富度、強(qiáng)化女性定位、打造時(shí)尚而不奢侈的消費(fèi)目的地形象，牢牢吸引住中心區(qū)高端白領(lǐng)消費(fèi)群，在金融危機(jī)背景下苦練內(nèi)功，提升商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。“COCOPARK實(shí)際上從2008年下半年起已開(kāi)始大刀闊斧地調(diào)整。引進(jìn)GUESS、ADIDAS三葉草、lapargay等國(guó)際時(shí)尚品牌，COCOPARK的購(gòu)物氛圍日益濃厚”。有業(yè)內(nèi)人士分析，COCOPARK此番悄然調(diào)整，是在金融危機(jī)背景下，樹(shù)立“COCOPARK模式”，以更準(zhǔn)確的定位和更有針對(duì)性的布局，緊盯最有消費(fèi)力的白領(lǐng)女性，緊抓弱化中的消費(fèi)力，讓自己處于不敗之地。這也是積極應(yīng)對(duì)金融危機(jī)的重要方式。 
　　而中心城廣場(chǎng)曾經(jīng)是速度競(jìng)爭(zhēng)的勝利者。幾年前，中心區(qū)商業(yè)布局剛剛開(kāi)始時(shí)，中心城廣場(chǎng)項(xiàng)目第一個(gè)啟動(dòng)。 
　　當(dāng)時(shí)負(fù)責(zé)中心城招商工作的相關(guān)高層就表示，速度之爭(zhēng)是中心區(qū)商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)，所以他們?cè)缭绲亻_(kāi)始了大規(guī)模的招商工作，力爭(zhēng)招入最好的企業(yè)和資源。
    出乎意料的是，最早開(kāi)始招商似乎并不意味著能夠擁有最好的資源和最佳的效果。2007年9月，保怡物業(yè)管理(深圳)有限公司接過(guò)中心城管理的權(quán)杖，開(kāi)始新一輪的征程。2008年12月中旬，沉寂了一段時(shí)間的中心城開(kāi)始重現(xiàn)生機(jī)，此前一度撤柜的中心百貨在經(jīng)過(guò)品牌調(diào)整后全新亮相，順電舉行簽約儀式，當(dāng)時(shí)已經(jīng)簽約的ZARA、smart等眾多品牌也聯(lián)合舉行公眾媒體見(jiàn)面會(huì)，宣布將聯(lián)合進(jìn)駐中心百貨。 
　　“中心城于2007年4月28日開(kāi)業(yè)，很快就開(kāi)業(yè)兩周年了。通過(guò)將近兩年的時(shí)間，中心城從一個(gè)本地式的商場(chǎng)一步步地發(fā)展為國(guó)際化的超級(jí)商場(chǎng)。無(wú)論是經(jīng)營(yíng)理念或運(yùn)作都提升為外資企業(yè)國(guó)際化管理模式，給客戶和消費(fèi)者嶄新的體驗(yàn)。”中心城廣場(chǎng)總經(jīng)理張智強(qiáng)介紹說(shuō)，引入這些品牌更多是針對(duì)周邊CBD中心區(qū)商旅人士的消費(fèi)理念，主要引進(jìn)國(guó)際品牌，增加主力點(diǎn)，豐富中心城廣場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。 
　　據(jù)了解，今后中心城將每個(gè)業(yè)態(tài)區(qū)進(jìn)行整合，突出主力店、服裝、餐飲、娛樂(lè)等各部分區(qū)域的主題，并將服裝、家庭消費(fèi)等部分的比例也重新調(diào)整。 
　　晶島項(xiàng)目何時(shí)真正浮出水面? 
　　在中心城廣場(chǎng)與會(huì)展中心之間，COCOPARK的東面，有一片斷斷續(xù)續(xù)施工了兩三年的工地，近幾個(gè)月已經(jīng)可以看到透明材料搭建的建筑外墻，綴著粉紅色的花朵圖案，頗有些春天的氣息。 
　　這里正是深圳老牌零售企業(yè)，也是深圳零售業(yè)第一家上市公司———深國(guó)商目前唯一的商業(yè)項(xiàng)目———IAMALL(晶島國(guó)際購(gòu)物中心)。 
　　去年底，隨著茂業(yè)系的大幅增持，讓業(yè)界的目光再次聚焦在深國(guó)商。去年12月17日，在深國(guó)商25周年慶的晚宴上，深國(guó)商董事長(zhǎng)李錦全表示，“雖然有全球金融海嘯的影響，也有全流通時(shí)代出現(xiàn)的一些惡意挑戰(zhàn)，但危機(jī)背后蘊(yùn)藏著新的機(jī)遇，只要沉著應(yīng)對(duì)，堅(jiān)定信心，我們就能逆風(fēng)飛揚(yáng)。” 
　　而IAMALL正是深國(guó)商近年戰(zhàn)略改革的重頭戲之一，也被業(yè)內(nèi)人士解讀為茂業(yè)系之所以對(duì)深國(guó)商“緊追不舍”的關(guān)鍵著眼點(diǎn)之一。
    深國(guó)商董事會(huì)秘書(shū)曹劍在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，目前晶島國(guó)際主體工程已進(jìn)入停工驗(yàn)收前的準(zhǔn)備階段，而具體招商情況目前不便透露，與茂業(yè)系并無(wú)實(shí)質(zhì)性接觸，各方面詳情還有待年報(bào)批露。 
　　IAMALL在奧運(yùn)后被深國(guó)商策劃團(tuán)隊(duì)賦予了新的美稱(chēng)———“花立方”。深國(guó)商方面表示，為了與IAMALL的地緣優(yōu)勢(shì)和高檔定位相匹配，公司已經(jīng)聘請(qǐng)了專(zhuān)業(yè)的策劃團(tuán)隊(duì)，目前已確定幾大活動(dòng)主題，在深圳絕無(wú)僅有，明年IAMALL的開(kāi)業(yè)將相當(dāng)驚喜。 
　　盡管如此，對(duì)于IAMALL的招商進(jìn)程，業(yè)內(nèi)同行多數(shù)仍持懷疑態(tài)度。深圳市某大型商業(yè)中心中層管理人員曾向記者表示，“深國(guó)商一直以來(lái)都說(shuō)自己定位高端，但事實(shí)上真正的高端品牌就那么多，且這兩年多數(shù)已被萬(wàn)象城、益田假日廣場(chǎng)、金光華廣場(chǎng)等網(wǎng)羅，越拖下去他們的招商難度只能越大。” 
　　對(duì)于從前關(guān)于“晶島項(xiàng)目主力店將引進(jìn)西武”、“多數(shù)品牌是第一次進(jìn)入深圳”等等說(shuō)法，曹劍表示目前不便細(xì)說(shuō)。他坦言，目前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不好，業(yè)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)也很激烈，公司希望晶島項(xiàng)目能在今年底前開(kāi)業(yè)，但是否能如期實(shí)現(xiàn)仍然要看具體情況。 
　　競(jìng)爭(zhēng)的前提與背景都是商圈共榮 
　　中心區(qū)目前的主力商業(yè)項(xiàng)目基本扎堆在會(huì)展中心周邊，并且?guī)缀跛�有的�?xiàng)目在業(yè)態(tài)上都表現(xiàn)為較大規(guī)模的一站式購(gòu)物中心。 
　　早有專(zhuān)業(yè)分析人士指出，深圳中心區(qū)的商業(yè)格局幾乎以一種空降式的方式出現(xiàn)，整個(gè)中心區(qū)的商業(yè)沒(méi)有經(jīng)歷傳統(tǒng)百貨的發(fā)展階段，一方面顯示出中心區(qū)商業(yè)的獨(dú)特發(fā)展優(yōu)勢(shì)，另一方面也表明中心區(qū)商業(yè)缺少積淀。 
　　深圳星河房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司企劃總監(jiān)沈立偉曾宣稱(chēng)，“中心區(qū)商業(yè)試探性的共榮共存的局面絕對(duì)不會(huì)出現(xiàn)，各大商業(yè)項(xiàng)目一上來(lái)肯定就是激烈的短兵相接”。 
　　深國(guó)商董事總經(jīng)理宋勝軍也曾向媒體表示，“公司經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)在IAMALL籌建之前，就已經(jīng)意識(shí)到，隨著城市的縱深發(fā)展，傳統(tǒng)零售百貨業(yè)往往會(huì)退出歷史舞臺(tái)，取而代之的是高檔購(gòu)物中心，這在巴黎、紐約第五大道都十分明顯，近年香港、深圳的發(fā)展也表明，零售百貨業(yè)的生存空間已經(jīng)越來(lái)越狹窄。” 
　　但現(xiàn)在，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的局面存在之前，中心區(qū)數(shù)家購(gòu)物中心首先關(guān)注的卻是如何先讓整個(gè)商圈旺起來(lái)。 
　　時(shí)常有專(zhuān)家及業(yè)內(nèi)人士將中心區(qū)比作香港的中環(huán)和紐約的曼哈頓，認(rèn)為這里的商務(wù)人士消費(fèi)潛力無(wú)可限量，而高端住宅區(qū)更能提供具有強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力的優(yōu)質(zhì)顧客。但這一切設(shè)想能夠成立的前提都是中心區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)初步完善，寫(xiě)字樓出租率達(dá)到一個(gè)“質(zhì)變”的標(biāo)準(zhǔn)。 
　　開(kāi)業(yè)伊始，COCOPARK和怡景中心城都紛紛通過(guò)分時(shí)段免費(fèi)停車(chē)，與銀行合作大力推廣聯(lián)名卡來(lái)吸引中高端客戶。但是，相比華強(qiáng)北、東門(mén)等已經(jīng)成熟的商業(yè)區(qū)，中心區(qū)的人氣不足問(wèn)題依然存在。 
　　“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，周?chē)�的�?xiě)字樓目前出租率不足40%，而發(fā)達(dá)地區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)是達(dá)到80%。”牛林說(shuō)，“我估計(jì)中心區(qū)商圈旺起來(lái)最少還要3年時(shí)間，因?yàn)橹行膮^(qū)還處于開(kāi)發(fā)過(guò)程之中，整體商業(yè)氛圍有待提升，更多的商業(yè)裙樓正在陸續(xù)入駐，周邊的交通改善工程也尚未完成。” 
　　同時(shí)，深國(guó)商相關(guān)高層也清醒地認(rèn)識(shí)到，全球金融海嘯給世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了不小的沖擊和影響，因此深國(guó)商對(duì)投資巨大的IAMALL需要保持謹(jǐn)慎態(tài)度，在以堅(jiān)持原計(jì)劃為主的前提下，作出適時(shí)的局部調(diào)整。